전주지방법원 2025타경21461. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 21층 2102호 아파트입니다. 전용면적은 84.9502㎡이며, 소유자는 호림주택주식회사입니다. 주택도시보증공사가 253,000,000원을 청구하면서 강제경매가 진행된 사건입니다.

권리관계에서 가장 먼저 확인할 것은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 홍영주의 근저당권과 양승필의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 양승필의 전입신고일은 2022.10.25.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리분석상 대항력은 없고, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 유형도 아닙니다.

다만 본건에는 공동담보 근저당과 민간임대주택등기가 존재합니다. 단순히 인수액만 확인하고 입찰하기보다는 공동담보 해제·변경 내역과 임대주택 등록 상태를 함께 살펴야 합니다. 무엇보다 현재 최저가격이 실제 거래가격과 크게 벌어져 있다는 점이 가장 직접적인 가격상 부담입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 등기 채권최고액은 35,280,000,000원으로 공동담보목록이 존재하며, 같은 날 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제에 관한 변경등기도 확인됩니다. 해당 변경액을 별개의 추가 채권으로 합산해서는 안 되며, 실제 담보 범위와 배당관계는 등기 변경 및 공동담보목록 원본을 통해 확인해야 합니다.

후순위인 홍영주의 근저당권과 양승필의 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 인수되는 권리는 해당 사항 없음으로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미배당과 매수인 인수는 다르다

실제 확인되는 임차인은 양승필 1명입니다. 임대차계약일은 2022.08.31.이며, 전입신고와 확정일자는 모두 2022.10.25., 점유개시일은 2022.10.26.입니다. 보증금은 253,000,000원이고 2024.10.11. 임차권등기가 설정되어 있습니다.

우리은행 근저당 설정일인 2022.10.18.보다 전입신고와 점유개시일이 늦으므로, 확인된 판정상 선순위 대항력은 없습니다. 임차권등기는 후순위로 매각 시 소멸하며, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 해당 미배당액이 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.

주택도시보증공사의 경매 청구액도 253,000,000원입니다. 다만 신청채권자와 임차인의 채권 사이에 어떤 보증·대위관계가 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 동일 금액이라는 이유만으로 실제 임차인을 추가 집계하거나 동일 채권을 임의로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 142.1%

송학크레지움캐슬 동일 평형(전용 84.95㎡대)의 최근 실거래 9건입니다. 거래 시기는 2026년 6월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래가는 215,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 그에 비해 현재 최저가 316,000,000원은 최근 평균의 142.1%에 해당합니다. 최신 거래가 215,000,000원뿐 아니라 최근 확인된 최고 거래가 255,000,000원보다도 높습니다.

대상 물건은 21층으로, 최근 거래에 포함된 저층 물건과 층수 차이가 있습니다. 따라서 평균 거래가를 해당 호수의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 다만 현재 확인되는 거래 표본만으로는 감정가와 최근 거래가격 사이의 큰 차이를 설명하기 어렵습니다. 신건 감정가 그대로 응찰하는 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 회차별 가격과 미배당

송학크레지움캐슬의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 신건 최저가가 최근 거래가격보다 높기 때문에, 유찰에 따른 가격 변화를 미리 비교할 필요가 있습니다.

1회 유찰 시 가정가격인 252,800,000원도 최근 평균 222,444,444원보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시 가정가격인 202,240,000원은 최근 평균 및 최신 거래가보다 낮아집니다. 따라서 본건은 유찰에 따른 실제 최저가 변화와 최근 실거래를 함께 비교할 필요가 있는 사건입니다.

표의 대규모 미배당액은 공동담보 근저당의 등기상 채권최고액 등을 기준으로 한 시뮬레이션 결과입니다. 이를 해당 호수에만 귀속되는 확정 채무나 낙찰자 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 실제 채권잔액과 공동담보별 배당관계에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

채권최고액 기준의 자동 배당 추정치입니다. 우리은행 공동담보 변경 내역, 실제 채권잔액, 임차인의 배당 자격과 순위, 당해세 및 최우선변제 등이 반영된 확정 배당표는 아닙니다. 임차인 보증금과 주택도시보증공사의 청구채권 사이의 관계도 원본 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재된 지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 25m 포장도로, 북측 약 10m 도로 및 서측·남측 약 7~8m 포장도로와 접합니다. 주요 출입은 동측 도로를 통해 이루어집니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트로, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 사다리형의 평지에 조성된 아파트 부지입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 294세대 단지로 동일 평형의 최근 거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 210,000,000원~255,000,000원으로 분포하고, 현재 감정가는 이 범위를 웃돌아 매각가격 설정에 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 316,000,000원은 최근 실거래 평균의 142.1%입니다. 감정가와 실제 거래가격의 차이를 우선 확인해야 합니다.
• 최근 거래 비교. 최신 거래가 215,000,000원, 최근 평균 222,444,444원, 최고 거래가 255,000,000원을 함께 비교하고 대상 호수의 층·향·내부 상태 차이를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액, 120,000,000원 변경등기 및 공동담보 해제 내역을 원본으로 대조하세요.
• 임차인 확인. 양승필의 전입·점유·확정일자와 임차권등기, 배당요구 내역을 확인하고 실제 점유 상태 및 인도 절차도 별도 점검하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권액과 임차보증금이 동일한 만큼, 보증금 반환·대위변제·채권승계 관계를 확인하고 동일 채권을 중복 계산하지 않도록 주의하세요.
• 민간임대주택 등록. 임대의무기간과 등록 상태, 경매 매각 이후 행정상 의무 처리 여부를 관할 기관에 확인하세요.
• 관리비·인도. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 현재 점유·인도 상태를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 공동담보목록 및 실거래 원본을 재확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 142.1%의 가격은 별개다”

이 사건은 우리은행 근저당을 말소기준으로 하여 후순위 근저당과 임차권등기가 소멸하는 구조입니다. 임차인 양승필의 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 분석되며, 매각물건명세서상 매수인 인수권리도 없습니다.

하지만 권리구조가 비교적 명확하다는 사실과 입찰가격의 적정성은 구분해야 합니다. 신건 최저가 316,000,000원은 최근 동일 평형 평균 222,444,444원의 142.1%이고, 최신 거래가 215,000,000원보다도 상당히 높습니다.

1회 유찰을 가정해도 매각가격은 최근 평균보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시 가정가격은 202,240,000원으로 최근 실거래 평균보다 낮아집니다. 따라서 현 단계에서는 신건 감정가에 응찰할 가격상 근거가 충분한지 면밀히 검토해야 합니다. 공동담보 변경 내역과 민간임대주택 등록 상태 역시 최종 확인이 필요합니다.

결론적으로, 명세서상 인수액은 0원이지만 현재 신건 가격의 매력은 낮습니다. 최근 거래가격과 유찰 후 가격을 중심으로 재검토할 물건입니다.