부산지방법원 2026타경10628. 부산진구 당감동 주공아파트 304동 606호를 대상으로 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 197,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 노경열이고, 2007년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소가 아닙니다. 등기부에는 2023년 국세 압류보다 먼저 임대차를 시작한 민경윤의 주택임차권이 존재합니다. 전입·점유개시·확정일자가 모두 2022.07.25로 기재되어 있어 선순위 임차권 문제를 반드시 검토해야 합니다. 다만 주택도시보증공사가 양도받은 보증금에 관하여 제출한 확약서가 매수인 인수 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.
시세 관점에서는 다른 결론이 나옵니다. 최근 거래 평균은 184,916,666원이고 2026년 9월 최신 거래는 165,000,000원입니다. 최저가 197,000,000원은 양쪽 모두를 웃돌기 때문에, 보증금 인수가 없다는 사실만으로 가격 메리트까지 있다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 제304동 제6층 제606호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 백양관문로 10 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 15층 중 6층 |
| 시세 비교 기준 | 개금주공3단지 · 비교 대상 면적 61.52㎡ · 최근 거래 표본 58.01~66.56㎡ |
| 사용승인일 | 1989.06.10 |
| 소유자 | 노경열 (2007.03.09 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 임차보증금 | 민경윤 · 150,000,000원 (주택도시보증공사에 양도) |
| 말소기준권리 | 2023.03.07 · 갑구 7번 · 국(부산진세무서장) 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 국세 압류보다 앞선 임대차와 확약서
말소기준권리는 2023.03.07 접수된 갑구 7번 국세 압류입니다. 앞서 설정됐던 한국주택은행·국민은행의 근저당권들은 2006년에 이미 말소됐습니다. 이후 수영세무서 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 말소기준 압류 역시 매각에 따른 말소 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 원임차인 1명, 공사 승계 중복 합산 금지
| 구분 | 민경윤 | 주택도시보증공사 |
|---|---|---|
| 지위 | 원임차인 | 보증금 채권 양수인 · 경매신청채권자 |
| 보증금 | 150,000,000원 | 동일 보증금 채권 승계 · 별도 가산 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.06.17 | 원임차인 권리 승계 |
| 전입 / 점유 | 2022.07.25 (임차권등기 기재) | 승계된 원임대차 기준 |
| 확정일자 | 2022.07.25 | 승계된 원임대차 기준 |
| 임차권등기 | 2025.07.04 · 을구 7번 | 말소 동의 확약 제출 |
| 배당요구 | 2025.07.04 | 2026.06.18 |
| 대항력 | 선순위 검토 등기상 전입·점유가 말소기준보다 선행 | 대항력 포기 확약서 제출 |
| 우선변제 | 확정일자 기재 · 배당요구 | 우선변제만 주장 |
| 매수인 인수 | 보증금 채권 양도 및 확약 적용 | 실질 0원 |
민경윤과 주택도시보증공사의 표시는 동일한 임대차보증금 150,000,000원에 관한 원임차인·양수인 관계입니다. 독립된 보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.
따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 해당 임대차보증금에 한하여 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 확약이 없는 별도 임차인에게까지 포기 효력이 확대되는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 6.5% 높고 최신 거래보다도 비싸다
시세 비교 단지는 개금주공3단지입니다. 총 2,452세대이며, 최근 거래 표본은 58.01㎡·61.52㎡·66.56㎡ 면적이 혼재되어 있습니다. 따라서 아래 평균은 완전히 동일한 면적의 거래만으로 구성된 가격이 아니라 인접 면적까지 포함한 비교지표입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.01㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 58.01㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 61.52㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 61.52㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 66.56㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 66.56㎡ | 12 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 66.56㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 61.52㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 58.01㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.12 | 58.01㎡ | 7 | 204,000,000원 |
| 2025.12 | 61.52㎡ | 6 | 172,000,000원 |
| 2025.11 | 61.52㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 비교 표본 | 12건 | 184,916,666원 |
최근 12개월 실거래 평균은 184,916,666원이며, 최저매각가 197,000,000원은 평균 대비 106.5%입니다. 가장 최근인 2026년 9월 거래는 165,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래가격보다도 높다는 점을 확인할 수 있습니다.
2025년 12월 거래 중 204,000,000원 사례가 있는 반면, 이후 2026년 9월 최신 거래는 165,000,000원입니다. 개별 거래의 면적과 층 차이가 있으므로 이를 단지 전체의 확정적 하락률로 해석할 수는 없지만, 최근 거래가 낮아진 양상은 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다. 특히 서로 다른 면적이 섞인 전체 평균만 믿고 감정가를 저렴하다고 판단하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,558,000원 |
| 1. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,833,420원 | 5,833,420원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 37,608,580원 |
위 금액은 제공된 예상배당 시뮬레이션으로, 집행비용 약 1.8%를 반영한 추정치입니다. 국세 압류 및 다른 조세채권의 실제 교부청구액, 법정 배당순위, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액 150,000,000원과 원임차인의 보증금 150,000,000원은 동일 채권으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시 배당과 실질취득 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 197,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 157,600,000원 | 1,239,820원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 126,080,000원 | 32,318,540원 | 0원 |
확약이 없었다면 대항력 있는 선순위 임대차의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로, 단순히 유찰로 최저가가 내려갔다고 해서 실질취득 비용이 함께 감소한다고 볼 수 없습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
따라서 확약이 유효하게 적용되는 동일 보증금 채권의 실질 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 예상배당에서 일부 미배당이 발생하는 회차에도 해당 잔액을 매수인 인수액에 다시 더하지 않습니다. 이는 공사가 포기한 해당 보증금에 한정된 판단이며, 점유 인도나 별도 채무까지 면제한다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 당감동 경원고등학교 남측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일은 1989.06.10이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 15층 건물 중 6층입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·옥내소화전·스프링클러 설비가 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 폐문되어 내부를 확인하지 못했습니다. 감정평가는 통상적인 상태를 기준으로 이루어졌으므로 내부 상태와 수리 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 교육환경 보호구역 관련 제한이 존재합니다. 공시지가는 1,800,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 개금주공3단지는 2,452세대 규모로 비교 거래가 확인됩니다. 다만 최근 거래가격은 160,000,000원부터 218,000,000원까지 차이가 있고, 준공연도와 내부 상태, 면적 및 층에 따른 가격 편차를 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출된 확약서에 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 모두 포함되는지 확인해야 합니다.
- 양도·승계 관계 확인. 원임차인 민경윤과 주택도시보증공사의 관계를 매각물건명세서와 임차권등기 원본으로 대조하고, 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 내부가 폐문되어 실제 점유 상태를 확인하지 못했습니다. 현재 점유자와 인도 가능 여부를 조사해야 합니다.
- 조세채권 확인. 부산진세무서장과 수영세무서장의 압류가 있으므로 체납 조세의 실제 교부청구액과 배당순위를 확인해야 합니다. 예상배당표의 소유자 잔여액은 확정액이 아닙니다.
- 가격 상한 점검. 최저가가 최근 실거래 평균의 106.5%이며 최신 거래가보다도 높습니다. 평균에 포함된 면적 차이와 개별 호수의 상태를 고려해 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 단지 평균 유찰 0.8회라는 통계를 참고하되, 실제 차기 매각조건과 최저가격을 확인한 후 판단해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분의 매수인 부담 가능성을 확인하고 관리사무소에 체납 내역을 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 인수 해소 ≠ 신건 가격 메리트”
이 사건은 선순위 임대차가 존재하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 해당 보증금의 매수인 인수 위험이 실질적으로 해소된 사례입니다. 원임차인 민경윤의 보증금 150,000,000원과 공사의 청구액을 중복 계산해서는 안 되며, 확약이 유효하게 적용되는 해당 채권의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.
반면 신건 최저가 197,000,000원은 최근 실거래 평균 184,916,666원의 106.5%이고, 최신 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가격이 낮아진 양상을 고려하면 감정가 자체에 가격 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.
결론적으로 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 유찰에 따른 가격 조정 가능성을 검토하되 확약서 원본, 실제 점유 상태 및 조세채권을 재확인한 후 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
