전주지방법원 2025타경21465. 익산 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 103동 23층 2302호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 홍금자의 점유개시일은 2022.11.13., 주민등록과 확정일자는 2023.11.09.이므로 말소기준보다 뒤에 있습니다. 따라서 홍금자는 대항력이 없고, 2024.10.04. 설정된 임차권등기도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 문제는 가격입니다. 같은 단지 동일면적의 최근 실거래 9건은 210,000,000원~255,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 2026.09 거래는 215,000,000원입니다. 이에 비해 신건 최저가는 311,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 23층 2302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 23층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 없다
실제 임차인은 홍금자 1명입니다. 임대차계약일은 2020.06.13.이지만, 대항력 판단에 중요한 점유개시는 2022.11.13., 주민등록은 2023.11.09.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 2022.10.18.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 확정일자는 2023.11.09.이고 배당요구도 확인되지만, 매수인에게 보증금 253,000,000원이 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍금자 | 전유부분 건물의 전부 | 253,000,000원 | 2023.11.09 / 2023.11.09 | 없음 | 배당요구 있음 | 0원 |
갑구에는 2022.10.18. 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 해당 등기는 이 주택이 민간임대주택으로 등록돼 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용입니다. 한편 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리에는 해당사항이 없는 것으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
② 시세 비교 — 3.11억은 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 대상 면적 84.9502㎡와 일치하는 최근 거래 9건을 보면 최신 거래는 215,000,000원, 최근 12개월 평균은 222,444,444원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
신건 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%입니다. 최근 거래 최고가인 255,000,000원보다도 높고, 최신 2026.09 거래가 215,000,000원과 비교해도 가격 우위가 없습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “최저가라 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,154,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 305,846,000원 |
| 2. 근저당 · 홍영주 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
이 추정표에서는 매각대금 311,000,000원 중 집행비용 5,154,000원과 우리은행 근저당에 305,846,000원이 배당되고, 이후 권리에는 배당 여력이 없는 것으로 계산됩니다. 다만 우리은행 1번 근저당에는 같은 날 채권최고액 120,000,000원으로 변경된 등기가 별도로 존재하므로 실제 배당순위·배당액은 반드시 원문으로 재확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 23층이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 최근 동일면적 거래 9건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 거래와 직접 비교. 신건 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%입니다. 권리상 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 회차별 기준 확인. 1회 유찰 시 248,800,000원도 최근 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 최저가는 199,040,000원입니다.
- 우리은행 변경등기 원문 확인. 최초 근저당 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원이 크게 다르므로 실제 담보채권 범위를 확인해야 합니다.
- 임차인 현황 확인. 홍금자는 임차권등기를 마쳤지만 현재 점유 여부는 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기 상태만으로 현재 점유를 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음 기재를 원문에서 함께 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 실제 부담액에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 3.11억의 가격
이 사건의 임차인 홍금자는 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리도 없습니다. 그래서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 실질취득액은 최저가와 같은 311,000,000원이고, 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 139.8%입니다. 최신 거래 215,000,000원과 최근 최고 거래 255,000,000원보다도 높습니다.
따라서 현재 회차의 판단 중심은 ‘임차보증금을 떠안느냐’가 아니라 최근 시장가격보다 높은 금액을 감수할 이유가 있느냐입니다. 권리상 승계 위험은 낮지만, 가격 메리트는 현재 신건에서는 확인되지 않습니다. 여기에 우리은행 근저당의 35,280,000,000원 설정과 120,000,000원 변경등기가 함께 존재하므로, 배당구조는 원문 대조가 필요한 사건입니다.
