부산지방법원 2026타경10632. 부산진구 부전동 서면퀸즈더블유에디션 5층 501호의 강제경매입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 310,000,000원입니다. 등기부에는 이영주의 보증금 310,000,000원짜리 주택임차권이 남아 있습니다. 임차권등기일은 2023.07.11이며, 전입일과 점유개시일은 2021.07.02, 확정일자는 2021.06.17입니다.
이 임차권은 제시된 말소기준인 2026.04.20 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없었다면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금의 승계 문제가 중요했습니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 명시돼 있습니다.
여기서 분석이 끝나는 것은 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 강지현의 전입 사실도 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 강지현에게 별도의 보호받는 임차권이 존재하는지 확인해야 하며, 이영주에 관한 확약서를 강지현에게까지 확대 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10632 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 384-13 서면퀸즈더블유에디션 5층 501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 신천대로126번길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 |
| 비교 거래 면적 | 63.39㎡ · 비교 대상 면적 63.3878㎡ |
| 소유자 | 이수정 · 2021.07.02 소유권이전 · 등기 거래가액 351,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 주요 임차권 | 이영주 · 주택임차권등기 · 보증금 310,000,000원 |
| 기타 전입자 | 강지현 · 2025.04.07 전입 · 보증금 및 임대차관계 미확정 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
2020.11.19 접수된 고성애 등의 가압류는 2021.01.15 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 선순위 가압류로 계산하지 않습니다. 등기상 주된 쟁점은 이영주의 임차권등기와 이후 경매개시결정이며, 실제 인수 위험을 판단할 때는 별도로 확인된 강지현의 점유관계까지 함께 검토해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자 구분
| 성명 / 관계 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 이영주 임차권등기권자 |
2021.07.02 | 310,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 가능
확정일자 2021.06.17 |
확약 적용 실질 0원 |
| 강지현 전입 확인 · 임대차관계 미상 |
2025.04.07 | 미상 |
대항력 가능·미상
확정일자 미상 |
별도 확인 인수액 미확정 |
이영주의 배당요구 관련 등기일은 2023.07.11이며, 주택임차권의 범위는 건물 전유부분 전부입니다.
③ 시세 비교 — 2021년 거래를 현재 시세로 단정할 수 없다
서면퀸즈W에디션은 2018.04.13 준공된 38세대 규모의 건물입니다. 비교 가능한 63.39㎡ 거래로 확인되는 실거래는 2021.08의 358,000,000원 한 건입니다. 신건 최저가 330,000,000원은 이 거래금액의 92.2%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 63.39㎡ | 15층 | 358,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 63.39㎡ | 1건 | 358,000,000원 |
다만 이 거래는 2021년 사례이고, 평가 대상은 5층인 반면 비교 거래는 15층입니다. 따라서 358,000,000원을 현재 매매 가능한 가격이나 최근 실거래 평균으로 취급하기는 어렵습니다. 현재 시점의 가격 추세 역시 확인되지 않습니다. 과거 거래 대비 92.2%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산식상 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,420,000원 |
| 1. 임차인 이영주 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 310,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 14,580,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 제시된 매각가 가정에 따른 배당 산식을 재현한 참고표입니다. 주택도시보증공사가 이영주 관련 보증금 채권을 양수한 관계이므로 두 채권을 독립적인 별개 채권처럼 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권양도 및 승계 범위, 확정된 배당순위, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아진 낙찰가만 보지 말 것
| 회차 | 가정 매각가 | 기존 산식상 인수액 | 확약 반영 후 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 330,000,000원 | 0원 | 이영주 인수 0원 · 강지현 미확정 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 264,000,000원 | 50,496,000원 | 이영주 인수 0원 · 강지현 미확정 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 211,200,000원 | 102,556,800원 | 이영주 인수 0원 · 강지현 미확정 |
기존 산식상 인수액 50,496,000원 및 102,556,800원은 확약을 반영하지 않은 기계적 추정치입니다. 이영주에 대한 실제 매수인 승계금으로 사용하지 않습니다. 강지현의 별도 인수액은 보증금과 권리관계가 확정되지 않아 산정할 수 없습니다.
이영주에 대해서는 확약에 따라 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금을 매수인이 추가 부담하는 구조가 아닙니다. 따라서 유찰 시 해당 임차권을 이유로 실질취득원가가 보증금 310,000,000원에 고정된다고 해석해서는 안 됩니다. 그러나 강지현에게 별도의 인수 대상 보증금이 존재한다면 그 금액은 낙찰가와 별도로 취득원가에 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 부산도시공사 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 부암역이 인근에 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 5층 501호입니다. 위생·급배수·승강기·무인공동현관·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 20m 내외, 북동측으로 약 4~5m 내외 폭의 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지면적은 724.0㎡, 공시지가는 3,480,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 38세대 규모이며, 동일 면적대에서 확인된 거래는 2021.08 한 건입니다. 최근 거래에 근거한 현재 가격과 매각 소요기간을 별도로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 강지현의 임대차관계 확인. 2025.04.07 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 별도 인수 위험. 이영주의 확약은 강지현에게 적용되지 않습니다. 강지현에게 독립된 대항력이 인정되는 경우의 잔존 보증금 승계 가능성을 따로 검토하세요.
- 보증기관 채권 승계 확인. 주택도시보증공사와 이영주의 관계를 확인하고 동일 보증금을 중복 채권으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 시세 재검증. 2021.08 거래금액 358,000,000원만으로 현 시세를 확정할 수 없습니다. 현재 거래 가능한 매물과 인근 유사 아파트 거래 수준을 추가 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자의 신원과 점유 권원, 인도 가능 시점 및 명도 부담을 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선배당 채권을 확인하고 실제 취득원가에 반영하세요.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 진행상황을 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약이 해결한 권리와 아직 해결되지 않은 권리를 구분하라”
부산 서면퀸즈더블유에디션 501호는 선순위 보증금 310,000,000원이 존재하지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액이 0원이 된 사건입니다. 이 점만 보면 주된 보증금 승계 문제는 해결됐습니다.
그러나 강지현의 별도 전입과 미확정 임대차관계가 남아 있습니다. 확약 밖의 인수 위험이 해소됐다고 단정할 수 없고, 2021년 거래 한 건만으로 최저가 330,000,000원의 가격 경쟁력을 인정하기도 어렵습니다. 유찰로 입찰금액이 내려가더라도 이 문제는 자동으로 해결되지 않습니다.
결론은 이영주 인수 0원, 강지현 인수 위험 미확정, 현재 시세 검증 필요입니다. 입찰 판단의 우선순위는 단순한 최저가 할인율이 아니라 별도 점유자의 권리관계 확정과 실제 총취득원가 검증에 있습니다.
