부산지방법원 2026타경10633. 부산 중구 보수동3가에 자리한 보수 에코팰리스의 3층 301호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이정숙으로, 2020년 거래가액 203,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행 중이며 청구금액은 207,427,770원입니다.

이 물건은 단순히 최저가가 감정가보다 낮은지를 따지는 사건이 아닙니다. 등기상 선순위에 해당하는 주택임차권과 그 보증금 반환채권을 먼저 살펴야 합니다. 임차권자 이경환은 2020.09.21. 전입했고, 최초 보증금 180,000,000원에 관한 확정일자는 2020.09.15.입니다. 이후 9,000,000원이 증액되어 등기된 보증금은 189,000,000원입니다. 그런데 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 해당 보증금의 미배당액을 낙찰자가 승계하지 않는 구조가 제시되어 있습니다.

가격 측면에서는 최근 12개월 실거래 평균이 237,500,000원이고 최신 거래는 240,000,000원입니다. 신건 최저가 200,000,000원은 두 지표 모두보다 낮습니다. 다만 비교 거래의 전용면적과 층이 서로 다르고 본건은 3층이므로, 시세 대비 가격 차이를 곧바로 확정 수익으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서의 관계

이 물건의 중요한 차이는 등기상 선순위 임차권이 있다는 사실과 그 임차권에 관한 매수인 반환책임이 확약으로 해소된다는 사실을 구별하는 데 있습니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권의 양수인으로 표시되어 있으므로, 이를 이경환과 별개의 실제 임차인으로 추가 집계하거나 동일 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유 관련 확인 대상 2명

주택도시보증공사는 임차보증금 채권의 양수인 및 경매신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않았습니다.

③ 시세 비교 — 신건 2억, 최근 평균 2.375억

보수에코팰리스는 2020.07.17. 준공된 72세대 규모의 건물입니다. 비교 가능한 전용 49.2~53.51㎡대 거래 9건의 전체 평균은 235,666,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 거래 6건의 평균인 237,500,000원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026.06. 전용 52.8㎡, 16층의 240,000,000원입니다.

최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 84.2% 수준이며, 금액 차이는 37,500,000원입니다. 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +2.4%로 집계되어, 제공된 시세 지표에서는 최근 평균이 과거 평균보다 높게 나타납니다.

특히 이번 사건은 확약서에 의해 이경환 측 보증금 인수가 실질적으로 해소되므로, 해당 확약의 효력을 전제로 한 신건 실질취득액은 최저가와 같은 200,000,000원입니다. 선순위 임차권이 있다는 이유만으로 보증금 189,000,000원을 낙찰가에 다시 더해 가격을 비교하는 것은 맞지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)

제시된 배당 추정 모형의 항목과 금액을 표시했습니다. 주택도시보증공사는 이경환의 임차보증금 채권 양수인으로 기재되어 있으므로, 표의 임차보증금과 공사 청구액을 서로 독립적인 보증금 채권으로 중복 확정해서는 안 됩니다. 실제 배당권자·양수 범위·채권액과 배당순서는 원본 서류 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없을 때와 있을 때

이 사건은 선순위 임차권 인수위험이 확약서로 달라지는 구조입니다. 유찰 시 낙찰가가 내려가면 원래는 보증금 미배당액이 증가할 수 있지만, 제출된 확약서가 유지되고 그 내용대로 적용된다면 이경환 측 미배당 보증금은 매수인 실질 인수액으로 전환되지 않습니다.

확약 미적용 인수 추정치는 제시된 회차별 배당 시나리오의 값입니다. 확약 적용 열은 이경환 측 임차보증금에만 해당하며, 곽태은 등 별도 점유자 및 확인되지 않은 비용에 대한 면책을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 보수동1가 소재 보수초등학교 남서측 인근. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남서측 근거리에 부산도시철도 1호선 토성역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 3층 오피스텔입니다. 승강기·소방·기계식주차설비가 있으며, 위생·급배수·난방설비 등이 갖춰진 것으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 서측 약 28m 포장도로 및 남동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 도로구역·입체적도로구역 저촉 및 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 확인됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 72세대 규모의 2020년 준공 건물입니다. 비교 실거래는 존재하지만 전용면적과 층별 거래가격에 차이가 있으므로, 본건 3층의 개별 매도 가능가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기가 존재하므로 임대사업자 등록 상태와 경매 이후 관련 행정·임대차 의무를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 채권 양도·승계 관계. 주택도시보증공사와 이경환의 관계를 확인하고, 동일 임차보증금 채권이 중복 계산되지 않도록 실제 배당권자와 청구 범위를 대조하세요.
• 곽태은의 점유관계. 전입일 2026.04.23., 배당요구일 2026.07.13.이 확인됩니다. 보증금·확정일자·임대차계약·현 점유 여부를 추가 확인하세요. 이경환 측 확약은 곽태은에게 자동 적용되지 않습니다.
• 압류와 체납액. 말소기준권리인 부산광역시 중구 압류의 구체적인 체납액, 당해세 및 배당순서에 관한 원본 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 등록 상태, 임대의무기간 및 낙찰 이후 행정상 처리 절차를 확인하세요.
• 개별 시세 확인. 최근 12개월 평균은 237,500,000원이지만 본건은 3층입니다. 층·면적·실내 상태를 반영한 실제 거래 가능가격을 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 현재 점유자, 인도 가능 여부, 기계식주차시설 이용조건 및 미납 공용관리비를 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “1.89억 선순위 임차권보다 중요한 것은 확약서의 효력”

이 물건은 등기부만 살펴보면 선순위 임차권 189,000,000원이 눈에 띄지만, 주택도시보증공사의 2026.09.01.자 확약서에 따라 해당 임차권의 미배당 보증금에 관한 매수인 실질 인수위험이 해소되는 구조입니다.

최저가 200,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 237,500,000원의 84.2%이고, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 제공된 거래가격 추세 역시 +2.4%로, 최근 평균이 과거 평균보다 높은 상태입니다. 따라서 가격 차이는 확인되지만, 개별 호수의 층과 상태를 반영한 시세 검증이 선행되어야 합니다.

남은 쟁점은 확약서 밖의 점유자 곽태은입니다. 말소기준권리 이후 전입해 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 구체적인 점유관계가 확인되지 않았습니다. 또한 세금 압류 및 민간임대주택등기와 관련된 확인사항도 남아 있습니다.

결론적으로, 확약서에 따른 주된 인수위험 해소와 최근 시세 대비 가격 차이는 긍정적이지만, 별도 점유자의 권리관계가 확인되기 전까지는 권리상 안전성이 완전히 확보되었다고 평가하기 어렵습니다. 이번 사건의 핵심은 낮은 최저가 자체가 아니라, 확약서의 효력과 남아 있는 점유·배당관계를 입찰 전에 명확히 확인하는 데 있습니다.