전주지방법원 2025타경21489. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 102동 9층 904호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 권리의 기준점은 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 이후 보현개발 근저당, 지인씨앤에스 가압류, 임병선의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
임차권자 임병선의 보증금은 247,500,000원이지만 주민등록일자 2022.11.14.가 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이고, 신건 314,000,000원 매각을 가정한 배당표에서도 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 실제 매수인의 실질취득액은 인수금 없이 낙찰가 자체입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21489 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 9층 904호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 27층 내 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 314,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 같은 날 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 별도로 기록돼 있고, 배당 계산은 제공된 배당표에 따라 우리은행 채권최고액 35,280,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 이후 보현개발 근저당 55,000,000원, 지인씨앤에스 가압류 100,000,000원, 주택임차권, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임병선 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 전입 2022.11.14 · 확정 2022.11.14 | 대항력 없음 인수 없음 · 배당요구 있음 |
② 시세 비교 — 신건 3.14억은 최근 거래대보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 평형 전용 84.95㎡의 최근 거래 9건은 2026년 6월부터 9월 사이 210,000,000원~255,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 222,444,444원 |
신건 최저가 314,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 141.2%입니다. 평균보다 91,555,556원 높고, 최신 거래 215,000,000원보다 99,000,000원 높습니다. 심지어 최근 9건의 최고 거래 255,000,000원보다도 59,000,000원 높습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 314,000,000원이며, 이 가격을 최근 실거래보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 314,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,196,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 308,804,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사보현개발 | 55,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 지인씨앤에스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 314,000,000원을 가정하면 집행비용 5,196,000원을 제외한 308,804,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권은 미배당입니다. 총 채권 미배당액은 35,373,696,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 9층이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 약 25m 도로와 서·남·북측 약 6~8m 도로에 접하고, 동측 도로를 통해 주출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29 준공이며 동일 평형 최근 거래 9건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가와 최근 시세 분리. 신건 314,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 141.2%입니다.
- 회차별 실질취득액. 인수액이 0원이므로 신건 314,000,000원, 1회 유찰 251,200,000원, 2회 유찰 200,960,000원이 각각 실질취득액입니다.
- 임차권 원본 확인. 임병선의 전입·점유·확정일자와 임차권등기명령 내용을 매각물건명세서 및 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 근저당 변경사항 대조. 2022.10.18. 우리은행 근저당권 설정과 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제 변경등기가 함께 기재돼 있으므로 실제 피담보채권과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 배당 미충족 구조. 현재 매각가 가정에서도 후순위 채권은 배당되지 않지만, 제공된 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 최근 시세와 거리가 크다
이 물건의 핵심은 임차보증금 247,500,000원 자체가 아닙니다. 임차권자는 존재하지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 권리분석의 결론은 비교적 명확합니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 실질취득액 314,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 141.2%, 최신 거래 215,000,000원보다 99,000,000원 높은 수준입니다. 권리는 정리형이지만 현재 가격은 최근 거래 수준을 크게 웃돕니다. 1회 유찰 가정 251,200,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 가정 200,960,000원에서 최근 평균과 최신 거래 아래로 내려옵니다.
