부산지방법원 2026타경10634. 부산 중구 보수동3가에 위치한 보수 에코팰리스 17층 1701호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 전용면적은 53.5144㎡입니다. 소유자 이정숙 씨가 거래가 210,000,000원에 취득한 물건으로, 현재 주택도시보증공사가 청구액 235,563,359원으로 강제경매를 신청한 상태입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가보다 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 이대균 명의 임차권등기는 말소기준권리보다 먼저 설정돼 있고 보증금은 215,000,000원입니다. 단순히 등기 순위만 보면 매수인이 보증금을 인수할 수 있는 구조지만, 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 해당 보증금에 대한 잔존 청구권 인수 문제가 해소됩니다. 이 사실을 반영하지 않고 최저가에 보증금을 다시 더하면 실제 위험을 과대계산하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10634 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 17층 1701호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 흑교로71번길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 53.5144㎡ · 20층 건물 중 17층 |
| 건물 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 이정숙 · 2020.11.24. 소유권이전 · 거래가 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 최저매각가의 10% 적용 시 20,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 235,563,359원 |
| 말소기준권리 | 2025.03.11. 갑구 6번 · 부산광역시 남구 압류 |
| 선순위 임차권 | 이대균 · 보증금 215,000,000원 · 확약서 제출 |
| 매각기일 | 2026.10.12. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
따라서 해당 선순위 임차권의 보증금 215,000,000원은 매수인 인수액에 더하지 않습니다. 확약서 내용과 매각물건명세서의 최종 기재가 일치하는지 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
주택도시보증공사는 기존 임차인 이대균으로부터 보증금 관련 권리를 양수한 주체이자 이 사건 신청채권자입니다. 동일한 보증금을 이대균과 주택도시보증공사의 별도 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 임차인 | 전입 / 임차권등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이대균 전유부분 전부 · 주거 |
2020.11.24. 임차권등기 2024.10.10. |
215,000,000원 | 대항력 있음 |
우선변제 주장 주택도시보증공사 양수 |
확약 반영 0원 |
| 김준석 별도 전입자 |
2025.09.30. | 미상 | 말소기준 이후 전입 | 보증금·확정일자 확인 필요 | 점유관계 확인 |
이대균의 확정일자: 최초 계약 2020.11.04.(보증금 200,000,000원), 증액분 15,000,000원은 2022.11.11. 확정일자. 2022.11.08. 증액으로 총 보증금은 215,000,000원입니다.
그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 확약서가 제출됐으므로 해당 임차권에 한정해 잔존 보증금 인수액을 실질 0원으로 반영합니다.
이대균 관련 확약서가 김준석에게까지 적용되는 것은 아닙니다. 별도 보증금과 점유관계, 최우선변제 해당 여부 및 명도 가능성을 확인해야 하며, 미상 보증금을 임의로 인수액에 더하거나 대항력 있는 선순위 보증금으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 메리트가 있다
보수에코팰리스는 72세대 규모로, 2020.07.17. 준공된 건물입니다. 본건 전용면적 53.5144㎡와 유사한 49.2~53.51㎡ 거래를 비교합니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.8㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 17 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 49.2㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 53.51㎡ | 20 | 203,000,000원 |
| 2024.05 | 52.8㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 49.2㎡ | 18 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 237,500,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 9건 | 235,666,666원 |
최근 12개월 거래 6건의 평균은 237,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 전용 52.8㎡, 16층의 240,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 +2.4%입니다. 적어도 제시된 거래 자료에서는 최근 시세가 하락 추세를 보이고 있지는 않습니다.
확약서가 유효하게 적용된다면 신건 실질취득액은 최저매각가인 200,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 84.2%입니다. 최근 평균보다 37,500,000원 낮고 최신 거래가 240,000,000원보다도 낮습니다. 과거 거래를 모두 합산한 평균만을 이용하지 않아도 가격 차이가 확인됩니다.
이번 가격 메리트는 2026.09.01.자 확약으로 이대균 관련 인수가 실질 0원이 된다는 전제에 기반합니다. 확약 밖의 별도 점유·임차관계와 취득 부대비용까지 확정된 금액은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,600,000원 |
| 1. 이대균 임차보증금(확약 반영) | 215,000,000원 | 0원* |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 235,563,359원 | 196,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 200,000,000원 |
* 이대균 관련 215,000,000원은 주택도시보증공사로 양도된 기존 임차보증금입니다. 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 확약서에 따라 미변제 잔존 보증금의 매수인에 대한 반환청구를 포기하므로, 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원입니다. 위 배당은 집행비용 추정치를 적용한 시뮬레이션이며 당해세 및 최우선변제 등은 미반영입니다.
신건 가격에서는 신청채권자 청구액 235,563,359원 중 196,400,000원이 배당되고 39,163,359원이 미배당됩니다. 그러나 이 미배당액을 그대로 매수인 인수금으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사의 확약에는 잔존 보증금 반환청구권 포기가 명시돼 있기 때문입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 확약 적용 여부가 중요하다
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 주된 인수 실질액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 39,163,359원 | 0원* |
| 1회 유찰 가정(80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 78,603,359원 | 0원* |
| 2회 유찰 가정(64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 110,155,359원 | 0원* |
* 이대균 관련 임차보증금에 대한 확약 적용 기준입니다. 김준석 관련 미확인 사항과 기타 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 유찰 시나리오는 실제 매각결과를 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 서구 부용동 소재 부민초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 주상복합건물과 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층이며, 위생·급배수·도시가스·승강기·무인공동현관 및 주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 토지 서측으로 광대로, 남동측으로 소로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 적용됩니다. 상대보호구역과 도로 관련 제한사항도 확인됩니다.
- 토지. 인근 토지와 등고 평탄한 부정형 토지로, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가 3,893,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 72세대 규모의 오피스텔로 최근 거래는 확인되지만, 표본의 면적·층별 차이가 있고 대단지 아파트보다 개별 매수 수요의 영향을 받을 수 있습니다. 최근 12개월 평균 237,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 중심으로 비교하는 것이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 최종 매각물건명세서와 대조하세요.
- 보증금 중복계산 금지. 이대균의 215,000,000원 보증금과 주택도시보증공사의 양수채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 마세요.
- 김준석 점유 확인. 2025.09.30. 전입한 김준석의 실제 거주 여부, 임대차계약·보증금·확정일자와 배당 관련 사항을 확인하세요. 이대균 관련 확약은 김준석에게 적용되지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 임대사업자 등록상태, 임대의무기간과 매각 이후 관련 등기의 처리 여부를 확인하세요.
- 압류 관련 세금 확인. 말소기준권리인 부산광역시 남구의 2025.03.11. 압류와 관련해 조세채권 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 실질취득 기준 가격 검토. 확약 반영 시 신건 실질취득액은 200,000,000원으로 최근 실거래 평균의 84.2%입니다. 취득세·명도비용·수리비·기타 비용을 별도로 검토하세요.
- 입찰보증금 준비. 최저매각가 200,000,000원의 10% 기준 20,000,000원을 준비하되, 최종 입찰공고를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 보증금 2.15억보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건은 선순위 임차권 보증금 215,000,000원이라는 숫자만 보면 최저가 200,000,000원보다 인수부담이 커 보이는 사건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 대항력 포기와 미변제 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 따라서 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 분석됩니다.
확약을 반영한 실질취득액 200,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 237,500,000원의 84.2%이며, 최신 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 역시 +2.4%로 제시돼 있어 신건 가격의 비교상 이점이 확인됩니다.
다만 별도 전입자 김준석의 미상 보증금과 점유관계, 민간임대주택등기는 확인이 필요한 부분입니다. 이대균의 확약으로 해소된 위험과 확약 밖의 확인사항을 구분해야 합니다.
결론적으로 주된 선순위 인수위험은 확약서로 해소되고, 최근 실거래 대비 가격 차이도 존재합니다. 입찰 판단의 핵심은 확약서의 최종 효력과 별도 점유관계 확인입니다.
