전주지방법원 2025타경21493. 익산시 송학동 ‘송학크레지움캐슬’ 102동 11층 1102호, 거래비교 면적 84.9501㎡의 아파트입니다. 현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 311,000,000원입니다. 말소기준은 2022.10.18. 우리은행 근저당권이고, 그 뒤의 삼화건설 근저당권·김영실 가압류·배영현 주택임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
다만 등기상 확인할 지점이 하나 있습니다. 우리은행 1번 근저당권은 최초 채권최고액 35,280,000,000원으로 등기된 뒤 같은 날 변경등기에서 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당은 최초 35,280,000,000원을 기준으로 계산돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 이 변경등기의 효력과 현재 피담보채권 범위를 등기 원본 및 배당요구 자료와 함께 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21493 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 27층 중 11층 |
| 거래비교 면적 | 84.9501㎡ |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 송학크레지움캐슬 · 294세대 · 2022.09.29 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있지만 매수인 승계는 0원
이 사건의 실제 임차인은 배영현 1명입니다. 임대차계약일은 2022.06.08, 확정일자는 2022.11.07, 점유개시일은 2022.11.21, 주민등록일자는 2022.11.28이며 보증금은 249,500,000원입니다. 말소기준인 2022.10.18 우리은행 근저당보다 주민등록이 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 따라서 경매 배당에서 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배영현 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 249,500,000원 | 2022.11.28 / 2022.11.07 | 2024.11.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 시세 비교 — 신건 311,000,000원은 최근 거래보다 높다
송학크레지움캐슬 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래는 2026년 6월부터 9월까지 9건입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원, 최신 거래는 2026.09의 215,000,000원이며, 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 현재 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
여기서는 감정가나 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 신건 실질취득가 311,000,000원은 최근 평균 222,444,444원보다 높고, 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,154,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 305,846,000원 |
| 2. 근저당 · 합자회사삼화건설 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시나리오에서는 집행비용을 제외한 305,846,000원이 우리은행 근저당에 배당되고 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 채권 미배당이 발생하더라도 배영현 임차인은 대항력이 없어 낙찰자 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 11층으로, 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 도로. 동측 도로를 통해 차량 출입하며, 토지자료상 소로각지입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 거래는 2026년 6월~9월 사이 9건이며 210,000,000원~255,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 신건 311,000,000원은 최근 12개월 평균의 139.8%입니다. 권리가 깔끔하다는 이유만으로 가격 위험을 무시하면 안 됩니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 가정 248,800,000원은 최근 평균보다 여전히 높고, 2회 유찰 가정 199,040,000원부터 최근 평균 아래로 내려갑니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기 120,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 실제 채권 범위와 공동담보 해제 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.10.18 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 없지만, 입찰 전 관련 등기와 임대관계 원문을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
- 임차권·명도 확인. 배영현의 주택임차권등기가 있으며 점유개시일은 2022.11.21입니다. 대항력 인수는 없더라도 실제 점유 및 인도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 명도 관련 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 신건에서 높다
이 사건은 보증금 249,500,000원의 임차인이 존재하지만, 주민등록이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 즉 보증금 때문에 실질취득가가 올라가는 ‘대항력 인수형’ 물건은 아닙니다. 실질취득가는 현재 최저가와 같은 311,000,000원입니다.
문제는 그 311,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 222,444,444원의 139.8%라는 점입니다. 최신 거래는 215,000,000원이고 최근 거래 최고가도 255,000,000원입니다. 권리 안전성을 이유로 현재 신건 가격에 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 248,800,000원은 아직 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 199,040,000원에서야 최근 평균 아래로 내려갑니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수 위험’이 아니라 ‘어느 회차의 가격이 최근 실거래와 맞느냐’입니다.
