부산지방법원 2026타경10635. 부산 중구 보수동3가 ‘보수 에코팰리스’ 12층 1201호, 전유면적 53.5144㎡의 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 이정숙은 2020년 7월 17일 매매를 원인으로 거래가 207,000,000원에 취득했고, 2020년 12월 2일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 문제는 소유권 자체가 아니라 임차권입니다. 하미영의 임대차는 2020년 11월 9일 시작됐고, 확정일자는 2020년 11월 10일, 점유개시일은 2020년 11월 24일로 기재돼 있습니다. 주민등록일자는 최초 임차권등기에 2022년 11월 24일로 적혔으나, 2025년 4월 8일 부기 경정으로 2020년 11월 24일로 정정됐습니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2026년 4월 21일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 하미영의 점유·주민등록은 그보다 훨씬 앞서 있어 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 을구 1번 임차권등기도 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “신건 2.03억이 싼가”가 아니라, 2.10억의 임차보증금 인수구조를 전제로도 최근 거래와 비교해 가격 여지가 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10635 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동3가 27-6 보수 에코팰리스 주건축물제1동 12층 1201호 |
| 물건종류 / 전유 | 업무시설(오피스텔) · 전유 53.5144㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 이정숙 · 거래가액 207,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 203,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.09 등기 · 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2.10억 임차권
이 사건의 실제 임차인은 확인되는 범위에서 하미영 1명입니다. 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 주민등록일자를 2020년 11월 24일로 바로잡은 경정등기입니다. 매각물건명세서에는 을구 1번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하미영 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 210,000,000원 | 주민등록 2020.11.24 점유개시 2020.11.24 | 2020.11.10 2022.10.19 증액 10,000,000원 | 2024.11.28 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 매수인 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘2.10억’과 비교
보수에코팰리스는 72세대, 2020년 7월 준공된 오피스텔입니다. 최근 12개월 거래는 6건이고 평균 거래금액은 237,500,000원, 가장 최근 2026년 6월 거래는 240,000,000원입니다. 최근 거래군과 그 이전 거래군을 비교한 가격 추세는 +2.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.8㎡ | 16 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 17 | 239,000,000원 |
| 2026.03 | 49.2㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 49.2㎡ | 2 | 246,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 15 | 235,000,000원 |
| 2025.08 | 52.8㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2025.01 | 53.51㎡ | 20 | 203,000,000원 |
| 2024.05 | 52.8㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 49.2㎡ | 18 | 263,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 237,500,000원 |
표면적인 최저가는 최근 12개월 평균의 85.5%지만, 이 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 구조를 반영한 실질취득 기준 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 88.4%, 최신 거래 240,000,000원의 87.5%입니다. 즉 최근 거래보다 낮은 가격대인 것은 맞지만, 그 할인은 단순한 “경매 최저가 할인”이 아니라 2.10억 임차보증금 인수구조를 받아들이는 대가와 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,642,000원 |
| 인수 · 임차인 하미영 보증금 | 210,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 199,358,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,642,000원을 제외한 199,358,000원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 200,000,000원 중 642,000원이 미배당됩니다. 하미영 임차보증금은 배당액 0원으로 계산돼 있고 매수인 인수액은 210,000,000원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 보수동3가 부민교차로 북측 인근. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설·대형마트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 12층 1201호, 전유면적 53.5144㎡. 사용승인일은 2020년 7월입니다.
- 용도·규제. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 일반상업지역·방화지구입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래. 보수에코팰리스는 72세대이며 최근 12개월 거래 6건, 평균 237,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 240,000,000원입니다.
- 토지. 5필 일단의 부정형 평지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측 약 28m 도로와 남동측 약 8m 도로에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리해서 볼 것. 입찰 판단 기준은 현재 최저가 203,000,000원보다 대항력 보증금 210,000,000원을 반영한 실질취득 구조입니다.
- 임차권등기 원본 확인. 하미영의 임대차계약일 2020.11.09, 확정일자 2020.11.10, 점유개시 2020.11.24, 주민등록 경정일자 2020.11.24를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 증액분 확인. 최초 보증금 200,000,000원에서 2022.10.19에 10,000,000원이 증액돼 현재 임차보증금은 210,000,000원입니다.
- 유찰가 착시 주의. 1회 유찰 시 162,400,000원, 2회 유찰 시 129,920,000원으로 내려가지만, 세 시나리오 모두 데이터상 매수인 인수액은 210,000,000원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 기재 내용과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 추정 배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 값입니다. 실제 배당과 임차보증금 미변제 범위는 배당기일 전후로 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “2.03억 경매”가 아니라 “2.10억 인수형”으로 봐야 한다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가와 최저가가 같은 203,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균 237,500,000원과 비교하면 85.5%라서 얼핏 가격 차이가 커 보입니다. 하지만 이 사건에는 대항력 있는 하미영의 임차보증금 210,000,000원이 있고, 을구 1번 임차권등기는 매수인 인수로 판정돼 있습니다.
따라서 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 약 210,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 이 값은 최근 12개월 평균 237,500,000원의 약 88.4%, 최신 거래 240,000,000원의 87.5%입니다. 최근 시세 대비 일정한 가격 간격은 있지만, 그 간격만큼 대항력 임차권 인수와 자금구조를 정확히 처리해야 하는 난도가 붙습니다. 특히 유찰돼 입찰가가 내려가더라도 이 사건을 단순히 “더 싸진 오피스텔”로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 2.10억 임차보증금 인수구조입니다.
