전주지방법원 2025타경21506. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 14층 1403호 아파트입니다. 말소기준권리는 2022.10.18. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2023.12.27. 김영실 가압류, 2024.01.02. 세계석건 근저당, 2024.10.21. 이정형 임차권, 2025.10.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 해당사항 없는 것으로 기재돼 있습니다.
임차권자 이정형의 보증금은 249,500,000원이지만 전입신고일과 확정일자는 2022.11.10.으로, 말소기준권리인 우리은행 근저당의 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 제공된 배당·인수 계산에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 이 사건에서 더 큰 쟁점은 신건 가격 313,000,000원이 최근 거래 수준보다 크게 높다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21506 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9502㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 14층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 313,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 1번 근저당권 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원과 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후의 가압류·세계석건 근저당·이정형 임차권·경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 갑구에는 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금 2.495억이나 대항력 없음
| 임차인 | 범위 / 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정형 | 전유부분 건물의 전부 주거(임차권등기) | 2022.11.10 2022.11.10 | 249,500,000원 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
이정형은 2022.10.31. 점유를 개시했고 2022.11.10. 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 그러나 말소기준권리는 그보다 앞선 2022.10.18.입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 아니며, 임차권등기도 후순위입니다. 배당요구는 2024.10.21. 이루어졌고, 제공된 인수 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.13억은 최근 평균의 140.7%
송학크레지움캐슬은 총 294세대, 준공일 2022.09.29.인 단지입니다. 동일 면적 84.95㎡의 최근 거래 9건은 210,000,000원~255,000,000원 범위이며, 최근 12개월 평균은 222,444,444원입니다. 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
현재 최저매각가 313,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.7%입니다. 최신 거래 215,000,000원은 물론 최근 거래 최고가 255,000,000원보다도 높습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 313,000,000원이며, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,182,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 307,818,000원 |
| 2. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사세계석건 | 87,800,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
313,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 5,182,000원과 우리은행 배당 307,818,000원으로 매각대금이 전부 소진됩니다. 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원이며, 총 미배당액은 36,184,673,256원으로 추정돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지 등이 있는 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물의 14층이며, 도시가스 개별난방, 공용 승강기, 소화전, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25미터 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 동일 면적 최근 거래는 9건이며 거래가는 210,000,000원~255,000,000원, 최근 12개월 평균은 222,444,444원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 확인. 신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.7%입니다. 권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 250,400,000원, 2회 유찰 시 200,320,000원입니다. 1회 유찰 가격은 최근 평균 222,444,444원과 최신 거래 215,000,000원보다 여전히 높습니다.
- 임차권 원본 대조. 이정형의 임차보증금은 249,500,000원이나 전입·확정일자는 2022.11.10.으로 말소기준일 2022.10.18.보다 늦습니다. 임차권등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 35,280,000,000원과 같은 날 변경등기에 기재된 120,000,000원·공동담보 해제 내용을 원본에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2020.03.20. 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 관련 원본과 현재 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만, 가격은 무겁다”
이 사건은 임차보증금이 249,500,000원으로 크지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 있는 인수형 사건은 아닙니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고 제공된 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 313,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 140.7%이고 최신 거래 215,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 가격 250,400,000원도 최근 평균보다 높은 만큼, 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 회차별 가격이 실제 거래 수준에 접근하는지입니다.
