전주지방법원 2025타경21510. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 1604호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 준공된 294세대 단지로, 이번 물건은 철근콘크리트구조 27층 건물 중 16층에 자리합니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 249,500,000원을 청구하면서 강제경매가 진행되고 있습니다.

등기부에서 먼저 눈에 들어오는 것은 우리은행의 근저당권입니다. 2022년 10월 18일 설정된 공동담보 근저당으로, 최초 기재 채권최고액이 35,280,000,000원입니다. 이후 하나룩스 근저당권과 양국진의 주택임차권등기가 이어집니다. 다행히 임차인의 전입신고는 우리은행 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 임차보증금 249,500,000원을 낙찰자가 별도로 부담하는 구조는 아닙니다.

그러나 가격은 완전히 다른 이야기입니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 거래는 210,000,000원부터 255,000,000원까지 형성돼 있고, 최근 12개월 평균은 222,444,444원입니다. 감정가 그대로 시작하는 신건은 이 평균보다 훨씬 높습니다. 권리상 인수가 없다는 장점만으로 현재 최저가를 정당화하기 어려운 상황입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권보다 앞선 우리은행 근저당

말소기준권리는 2022.10.18 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용도 기재돼 있습니다. 최초 근저당의 채권최고액 35,280,000,000원은 공동담보 관련 기재이므로, 이를 해당 호실만의 최종 확정채무라고 단정해서는 안 됩니다. 매각으로 소멸하는 권리와 실제 배당채권액은 구분해서 확인해야 합니다.

그 뒤 설정된 하나룩스 근저당권과 양국진의 임차권등기는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 후순위로, 매각에 따른 소멸 대상입니다. 특히 임차권등기가 존재한다는 사실 자체가 보증금 인수를 의미하지는 않습니다. 실제 대항력 발생 시점과 선순위 권리의 관계가 중요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수보증금 0원

양국진의 임차권등기일은 2024.10.15이며, 배당요구가 접수된 것으로 표시돼 있습니다. 확정일자는 2022.10.21이지만 말소기준 근저당권보다 늦고, 실제 배당표상 임차인에게 배정된 금액도 없습니다. 우선변제권의 행사요건과 배당순위는 원본 서류로 최종 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.16억은 최근 실거래 평균의 142.1%

송학크레지움캐슬 동일 평형(전용 84.95㎡)의 최근 실거래 9건입니다. 2026년 6월부터 9월까지의 거래로, 최근 12개월 평균과 동일한 표본입니다. 오래된 고가 거래가 섞인 전체 평균 대신 최근 거래와 최신 거래를 함께 비교했습니다.

최근 실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 평균은 222,444,444원이고, 최신 거래가는 215,000,000원입니다. 특히 같은 16층에서도 2026년 7월 212,000,000원, 2026년 6월 235,000,000원의 거래가 확인됩니다.

이번 경매의 최저매각가 316,000,000원은 최근 실거래 평균의 142.1%입니다. 최근 실거래 최고가인 255,000,000원보다도 높습니다. 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 감안하더라도, 현재 제시된 신건 가격에는 최근 실거래 대비 할인 효과가 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 실질취득 비교

단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 이 수치는 개별 물건의 유찰을 보장하지 않지만, 회차별 가격 검토에는 참고할 만합니다. 이번 사건은 1회 유찰하더라도 최저가가 252,800,000원으로, 최근 실거래 평균과 최신 거래가보다 여전히 높습니다.

제시된 시나리오상 2회 유찰 가격인 202,240,000원에서야 최근 평균과 최신 거래가를 모두 밑돌게 됩니다. 다만 실제 낙찰가는 경쟁입찰 결과에 따라 달라지며 취득세, 명도비용, 체납 관리비 등은 별도로 고려해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

채권최고액 등을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 우리은행 근저당권은 공동담보 관련 변경등기가 있어 실제 배당채권액과 배당순위는 최종 원본 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 5,224,000원을 제외한 310,776,000원이 우리은행에 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 하나룩스와 신청채권자인 주택도시보증공사에는 배당이 배정되지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다.

이러한 예상배당 부족이 곧 낙찰자의 채무 승계를 의미하지는 않습니다. 제시된 매각조건상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 공동담보의 해제·변경 내역과 임차인의 실제 배당 여부는 매각기일 전 등기부 및 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 소재 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 16층입니다. 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기 및 지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 대로, 서측·북측·남측 소로에 접하며 주 출입 방향은 동측입니다. 토지는 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역 및 도로 관련 저촉·접함 사항이 있습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
• 환금성. 294세대 단지이며 최근 동일 평형 거래가 9건 확인됩니다. 다만 신건 최저가가 최근 최고 거래가보다도 높아, 현재 가격을 전제로 한 재매각 가능성은 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 검토. 감정가 316,000,000원보다는 최근 평균 222,444,444원, 최신 거래가 215,000,000원 및 동일 16층 거래사례를 함께 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 확인. 현재 신건과 1회 유찰 가격 모두 최근 평균보다 높습니다. 2회 유찰 시나리오의 최저가는 202,240,000원입니다.
• 임차인 대항력 확인. 양국진의 전입일은 2022.11.14, 점유개시일은 2022.11.11입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권 2022.10.18과 대조해 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액과 120,000,000원 변경 및 공동담보 해제 기록을 최신 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구권 확인. 신청채권자의 청구액과 임차보증금은 모두 249,500,000원입니다. 대위변제·채권승계 관련 서류를 통해 관계를 확인하고 중복 채권으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등록 내용이므로 현재 등록 상태와 매각 후 법률관계를 관계기관 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재의 실제 점유상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 체납 관리비 확인. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납 여부와 부담 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싼 낙찰가는 그대로 비싸다”

익산 송학크레지움캐슬 1604호는 권리와 가격의 평가가 뚜렷하게 갈리는 물건입니다. 임차인 양국진의 전입은 우리은행 근저당권보다 늦으며, 명세서상 매수인이 인수할 권리도 없습니다. 제시된 권리관계에 따른 인수보증금은 0원입니다.

반면 신건 최저가 316,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 222,444,444원의 142.1%입니다. 최근 최고 거래가보다도 높으며, 1회 유찰하더라도 최저가는 최근 평균을 웃돕니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.4회이지만, 이를 개별 사건의 유찰 가능성이나 낙찰가격을 보장하는 근거로 사용할 수는 없습니다.

권리상 인수위험은 낮지만, 현재 신건 가격의 시세 경쟁력은 부족합니다. 제시된 시나리오에서는 2회 유찰 가격부터 최근 평균과 최신 거래가를 모두 밑돕니다. 향후 가격 검토에서는 실제 점유상태, 민간임대주택등기, 공동담보 변경관계 및 취득 부대비용까지 확인하는 것이 중요합니다.