부산지방법원 2026타경10638. 부산 금정구 구서동 꿈꾸는가 3층 301호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 감정가와 최초 최저매각가격은 모두 115,000,000원입니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 100,000,000원입니다.

이 사건은 일반적인 무임차 물건과 다릅니다. 말소기준권리는 2023.06.19 접수된 부산은행 가압류인데, 임차인 정다영은 그보다 앞선 2021.12.29 전입신고를 마쳤습니다. 임차권등기도 존재하므로 확약이 없다면 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못할 때 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사가 2026.09.01자로 확약서를 제출했습니다. 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 정다영의 미배당 보증금을 실제 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 확약이 핵심

소유권은 주식회사삼토종합건설에 있으며, 국제자산신탁 및 케이비부동산신탁으로의 소유권이전 신탁은 각각 말소됐습니다. 광안신용협동조합의 근저당권과 장지영의 과거 전세권도 이미 등기부상 말소된 권리입니다.

현재 말소기준은 갑구 6번 부산은행 가압류(2023.06.19)입니다. 이후 신용보증기금·신보2021제13차유동화전문유한회사의 가압류, 국가 및 부산진구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기 말소와 별개로 조세채권의 실제 배당 및 부담 관계는 입찰 전 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억, 확약으로 실질 인수 해소

등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인은 정다영 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 채권을 양수한 경매 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

확약에 따른 인수 해소는 정다영의 임차보증금에 한정됩니다. 확약 대상이 아닌 별도의 임차인이나 권리가 확인된다면 그 인수 여부는 독립적으로 판단해야 합니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본과 확약서 문구 및 적용 범위를 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 면적 차이를 주의

꿈꾸는가의 실거래 표본은 총 12건이고 전체 평균은 197,083,333원입니다. 최근 12개월 거래는 2026.07 거래 1건(205,000,000원)이며, 이전 표본 대비 추세는 +4.4%로 나타납니다.

여기서 중요한 제약이 있습니다. 대상 물건의 비교 면적은 45.67㎡인데, 최신 거래는 68.19㎡입니다. 실거래 표본의 면적이 일치하지 않으므로 최저가 115,000,000원이 최근 평균의 56.1%라는 수치만으로 동일 면적 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

가격 검토 시에는 신건 최저가를 기준으로 하되, 정다영의 보증금은 확약에 의해 실질 인수하지 않는다는 점을 반영해야 합니다. 확약이 유효하게 적용되는 전제에서 본건의 실질취득금액은 낙찰가 수준으로 판단됩니다. 다만 취득 관련 부대비용은 별도이며, 정확한 가격 경쟁력은 전용 45.67㎡의 비교 가능한 거래를 확인한 후 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

제시된 추정 배당표 기준입니다. 집행비용 2,410,000원, 정다영 보증금 100,000,000원, 부산은행 배당 12,590,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 조세채권의 우선순위·당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 인수는 실질 0원

대항력 포기 확약이 없다면 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금이 증가하여 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 관한 확약이 제출돼 있어 그 형식적 미배당액을 실질 인수로 계산하지 않습니다.

특히 주택도시보증공사의 신청채권 100,000,000원은 위 유찰 시나리오에서 모두 배당 0원으로 추정됩니다. 신청채권자의 미배당이 발생하는 것과 매수인에게 임차보증금 인수의무가 발생하는 것은 별개입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 금정구 구서동, 지하철 1호선 두실역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 부산 지하철 1호선 두실역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕, 지하 1층·지상 17층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 8m 내외 도로에 접하며, 토지는 가로장방형입니다.
• 용도·규제. 업무시설(오피스텔)이며 일반상업지역·방화지구 등에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 꿈꾸는가는 39세대 규모로 2017.11.13 준공됐습니다. 실거래 표본이 존재하지만 본건과 면적이 일치하지 않고 최근 12개월 거래가 1건이므로, 직접 비교 가능한 호수의 거래 여부를 추가 확인하는 것이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 임차권등기 처리. 정다영의 을구 5번 임차권등기 말소 동의와 실제 말소 처리 절차를 확인하세요. 확약은 정다영에 한정되며, 확약 밖의 별도 임차인이 확인되면 독립적으로 분석해야 합니다.
• 세금·압류 확인. 국가 및 부산진구의 압류가 있으므로 체납 세금과 실제 배당순위를 확인하세요. 매각으로 등기상 압류가 소멸하는 것과 세금의 배당 여부는 구분해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 전용 45.67㎡의 비교 가능한 거래를 확인하세요. 전용 68.19㎡의 최근 거래가 205,000,000원이라는 이유만으로 본건의 시세를 같은 수준으로 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기상 점유개시일과 현재 실제 점유 상태는 별개의 문제이므로, 현황조사 및 현장 확인을 통해 인도 가능 여부를 점검하세요.
• 관리비·기타 비용. 미납 관리비와 매수 후 필요한 비용을 확인하고, 낙찰가 외 실제 취득 관련 지출을 별도로 검토하세요.
• 입찰 전 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있지만, 확약을 반영하면 인수는 0원”

부산 구서동 꿈꾸는가 301호는 임차인의 대항력만 보고 매수인 인수 위험을 확정하면 잘못된 결론에 도달할 수 있는 사건입니다. 정다영은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이지만, 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영한 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다.

다만 등기상 압류와 거액의 미배당 채권이 존재하므로 실제 배당 및 조세관계 확인은 필요합니다. 가격 측면에서는 최저가가 최근 거래 표본보다 낮지만, 면적 불일치 때문에 직접적인 가격 할인율로 해석하기 어렵습니다.

결론적으로 이 물건의 핵심은 확약서 원본 확인과 동일 면적 시세 검증입니다. 확약에 따른 권리 인수 해소를 정확히 반영하되, 표본 면적이 다른 실거래 평균만으로 신건 가격의 매력을 높게 평가하는 것은 유보해야 합니다.