부산지방법원 2026타경10639. 부산광역시 연제구 거제동 다옴빌 8층 801호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019년 전입·확정일자를 갖춘 변지호 임차권이 2025.02.10. 신용보증기금 가압류보다 앞선다는 점입니다. 단순 계산만 하면 현재 최저가 140,000,000원에서 보증금 148,000,000원이 전액 배당되지 않아 미배당분이 남지만, 매각물건명세서 비고에는 2026.09.01.자 확약서가 제출돼 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권을 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다고 기재돼 있습니다.
따라서 이 사건은 “대항력 임차권이 있으니 무조건 148,000,000원을 떠안는다”는 구조가 아닙니다. 확약이 적용되는 변지호 임차권의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 데이터에 맞습니다. 다만 확약의 효력은 해당 임차권에만 적용됩니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 변지호 1명이며, 별도의 보증기관 승계 중복 임차인으로 표시된 항목은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10639 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 676-21 다옴빌 8층801호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 연제구 해맞이로77번길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 9층건 내 8층 801호 · 사용승인일 2016.08.19 |
| 소유자 | 강봉준 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,098,215원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
2019.01.28. 설정된 김태호 근저당권 150,000,000원은 2021.10.12. 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서의 말소기준은 2025.02.10. 신용보증기금 가압류 14,931,468원이며, 그보다 뒤의 서울보증보험주식회사 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 변지호 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 148,000,000원 | 2019.01.14 / 2019.01.08 | 대항력 있음 우선변제 | 승계 없음 |
배당요구일 2024.01.25. · 임차권등기 접수 2024.01.25. · 확약 적용 시 실질 인수 0원.
② 시세 비교 — 현재 최저가에 할인은 없다
다옴빌 실거래 표본은 3건이며 최근 12개월 평균은 126,666,666원, 최신 거래는 2024.07. 140,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.5%이고 최신 거래와 같은 금액입니다. 따라서 현재 회차를 “최근 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 40.93㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 40.72㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2024.01 | 40.72㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 126,666,666원 |
단지 규모는 8세대이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 6.8회, 낙찰률은 0.0으로 집계돼 있습니다. 현재 회차 가격을 공격적으로 평가하기보다 실제 응찰 수요와 추가 시세 확인이 중요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 변지호 보증금 | 148,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 14,931,468원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 113,380,225원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,098,215원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차인 보증금 미배당 10,760,000원이 발생합니다. 그러나 2026.09.01. 확약서에 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있어 확약 적용 시 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 140,000,000원 | 10,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 112,000,000원 | 38,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 89,600,000원 | 60,412,800원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제초등학교 북서측 인근이며 아파트·다세대주택·단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 거제해맞이역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 9층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2016.08.19.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보설비가 돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 268.0㎡, 공시지가는 1,149,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측으로 소로한면에 접하며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한. 교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 다옴빌은 8세대이며 실거래 표본은 3건, 경매 평균 유찰 횟수는 6.8회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리안전성은 2026.09.01.자 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 크게 의존합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 낙찰 후 실제 임차권등기 말소가 확약 내용대로 처리되는지 매각물건명세서와 관련 원문을 대조할 필요가 있습니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당계산상 미배당은 10,760,000원이지만 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다.
- 시세 면적 차이 확인. 대상 기준 면적 50.03㎡와 실거래 표본 40.72㎡·40.93㎡가 일치하지 않습니다.
- 현재 가격 점검. 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.5%이고 최신 거래와 같은 금액입니다.
- 환금성 점검. 8세대 규모, 평균 유찰 6.8회, 낙찰률 0.0이라는 통계를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약으로 정리되지만 가격은 별개
이 사건에서 가장 중요한 포인트는 선순위 임차권 자체보다 2026.09.01.자 확약입니다. 변지호의 보증금 148,000,000원은 현재 배당가정에서 전액 배당되지 않지만, 확약 내용대로라면 대항력과 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하므로 매수인이 떠안을 실질 금액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 평균 126,666,666원의 110.5%이고 최신 거래 140,000,000원과 같습니다. 실거래 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 확약 확인이 끝나면 권리위험은 크게 낮아지지만, 신건 가격 자체에 뚜렷한 할인은 확인되지 않는 구조로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
