전주지방법원 2025타경21514. 군산 산북동 고천마을 101동 9층 9007호, 전용 43.0861㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 “선순위 임차권은 존재하지만 확약으로 인수효과가 제거됐는가”와 “그렇더라도 지금 가격이 시장가격보다 싼가”를 분리해 보는 것입니다. 등기에는 2019.09.25 한국토지주택공사의 주택임차권이 있고 보증금은 45,000,000원입니다. 이 임차권은 2024.06.17 말소기준 압류보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인에게 부담이 이어질 수 있는 구조입니다.
그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026.07.30 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 부족액 5,138,000원이 잡히더라도 이 보증금과 관련한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 본 분석의 핵심입니다. 다만 확약은 해당 임차보증금 권리에만 작용하므로, 확약 밖 점유자 문제는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21514 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 산북동 3592 고천마을 101동 9층9007호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 43.0861㎡ · 철근콘크리트조 9층 아파트 중 9층 |
| 소유자 | 김대식 (2018.07.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 41,000,000원 / 41,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
말소기준은 2024.06.17 포천세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2019.09.25 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기상 매각으로 자동 소멸하는 권리가 아니며, 보증금 45,000,000원·전입 2015.09.03·확정일자 2015.08.17로 기재되어 있습니다. 다만 2026.07.30 제출된 확약 때문에 해당 임차보증금은 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 전제됩니다. 매각물건명세서도 인수권리를 “해당사항없음”으로 표시하고 있습니다.
| 구분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·성격 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고재률 | 2025.05.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한국토지주택공사 | 2015.09.03 | 2015.08.17 | 45,000,000원 | 있음 | 있음 | 대위·승계 중복신고 |
② 시세 비교 — 실질취득 4,100만원도 최근 시세 이상
고천마을은 99세대, 2008.06.13 준공이며 비교 면적은 전용 43.09㎡입니다. 이 사건은 확약 반영 후 실질취득이 최저가와 같은 41,000,000원이므로, 시세 판단도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 43.09㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.07 | 43.09㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 43.09㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 2026.04 | 43.09㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2026.01 | 43.09㎡ | 2 | 38,000,000원 |
| 2025.12 | 43.09㎡ | 9 | 35,000,000원 |
| 2025.09 | 43.09㎡ | 9 | 41,000,000원 |
| 2025.09 | 43.09㎡ | 7 | 41,000,000원 |
| 2025.06 | 43.09㎡ | 4 | 39,000,000원 |
| 2025.01 | 43.09㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 2024.10 | 43.09㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 2024.10 | 43.09㎡ | 8 | 42,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 40,187,500원 |
가격 판단은 전체 12건 평균 40,541,666원보다 최근 12개월 8건 평균 40,187,500원과 최신 거래 40,000,000원을 우선해서 보는 편이 안전합니다. 실질취득 41,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.0%이고, 전체 평균 대비로도 101.1%입니다. 게다가 최근 구간은 과거 구간보다 -2.6% 낮은 흐름입니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “경매 할인폭이 크다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,138,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 45,000,000원 | 39,862,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 임차보증금 45,000,000원 중 39,862,000원이 배당되고 부족분 5,138,000원이 룰상 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.07.30 확약서가 제출되어 해당 보증금에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 한국토지주택공사의 45,000,000원과 보증기관 대위·승계 관계는 하나의 보증금 채권으로 보며 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 산북동 산북초등학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 대중교통 시설이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 9층 아파트 중 9층 9007호이며 급배수·위생·개별난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 15m, 북측·서측 약 8m 포장도로에 접하고 동측·서측 진출입로를 통해 출입합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 264,900원/㎡. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 중로2류·소로2류에 접합니다.
- 환금성 참고. 단지는 99세대, 2008.06.13 준공입니다. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 가격 흐름은 -2.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.07.30 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 정확히 어떤 임차보증금 권리에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 확인. 실제 임차인은 고재률 1명으로 파악됩니다. 전입 2025.05.07이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 현황과 명세서를 확인하세요.
- 보증금 중복계산 금지. 한국토지주택공사는 대위·승계 신고이므로 45,000,000원을 별도 임차인의 보증금으로 더하지 않습니다.
- 가격 상한 점검. 실질취득 41,000,000원은 최근 12개월 평균 40,187,500원의 102.0%입니다. 최신 거래도 40,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간보다 -2.6% 낮습니다. 전체 평균 40,541,666원만 보고 가격을 낙관적으로 평가하면 안 됩니다.
- 명도·점유 확인. 현 점유자인 고재률의 실제 점유 범위, 임대차 관계, 퇴거 협의 필요성을 현장과 사건기록에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당순위에 영향을 줄 세금은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 정리돼도, 가격까지 싸지는 않는다”
이 물건은 처음 보면 선순위 임차권 때문에 보증금 45,000,000원을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 현 회차 기준 미배당 5,138,000원을 보여줍니다. 하지만 2026.07.30 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서 때문에 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 보는 구조입니다. 따라서 실질취득은 41,000,000원입니다.
문제는 그 41,000,000원이 싸지 않다는 점입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 40,187,500원, 최신 거래는 40,000,000원이며 최근 흐름은 -2.6%입니다. 실질취득이 최근 평균의 102.0%이므로 현재 회차에서 가격 할인 메리트는 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 확약서 원문 확인과 확약 밖 실제 점유자 확인이 필요하고, 가격 측면에서는 최근 시세 이상이라는 점을 그대로 반영해야 하는 사건입니다.
