부산지방법원 2026타경10640. 부산진구 당감동 백양푸른채아파트 308동 501호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 1999.11.27 사용승인된 철근콘크리트조 25층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사니니야리츠로, 2021.10.29 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 163,000,000원입니다.
이번 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 청구액은 193,168,597원이며, 등기상 말소기준권리는 2023.09.20 접수된 국(동울산세무서장)의 압류입니다. 그런데 임차인 이영매의 전입신고는 그보다 앞선 2021.10.20이어서 단순한 후순위 임차권으로 취급해서는 안 됩니다. 이 사건에서 가장 중요한 판단 자료는 주택도시보증공사가 제출한 확약서입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10640 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 794 백양푸른채 제308동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 백양산로53번길 62 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 감정평가상 공동주택 이용 |
| 동일 평형 기준 | 전용 59.91㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 25층 중 5층 · 1999.11.27 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사니니야리츠 (2021.10.29 소유권이전 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 193,168,597원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.20 · 갑구 5번 · 국 압류(처분청: 동울산세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기상 기존 근저당권은 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.09.20 국의 압류이고, 이후 접수된 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 이영매는 2021.10.20 전입신고, 2021.10.28 점유개시 및 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 2024년에 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 임차인의 대항력을 부정할 수 없습니다. 명세서상 이영매는 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 파악됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.60억, 확약으로 실질 인수 해소
확인된 실제 임차인은 이영매 1명입니다. 주택도시보증공사는 이영매로부터 권리를 양도받은 보증기관으로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이영매 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.10.20 확정 2021.10.28 점유개시 2021.10.28 임차권등기 2024.01.29 |
160,000,000원 |
대항력 있음
우선변제권 있음
보증기관 권리양도 배당요구 확인 · 확약서 제출 |
이에 따라 해당 임차보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 이는 확약의 대상인 이영매의 양도된 임차보증금에 한정되며, 다른 임차인이나 별개의 권리가 존재한다면 그 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
원래 배당표의 계산상 미배당 보증금은 11,914,000원이지만, 이 금액을 확약 적용 후에도 실제 매수인이 부담할 금액으로 표시해서는 안 됩니다. 장부상 부족분과 매수인의 실질 인수액은 서로 다릅니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 임차보증금 | 160,000,000원 | 대항력 있는 임차인의 보증금 |
| 신건 예상배당 | 148,086,000원 | 집행비용 공제 후 임차보증금 배당 |
| 확약 미반영 시 부족분 | 11,914,000원 | 기존 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 가능액 |
| 확약 적용 후 실질 인수 | 0원 | 대항력 및 잔존 반환청구권 포기 |
| 신건 실질취득 | 151,000,000원 | 낙찰가 + 확약 적용 후 인수액 · 부대비용 제외 |
③ 시세 비교 — 인수 0원이어도 최근 거래보다 비싸다
백양푸른채는 1,116세대 아파트 단지입니다. 아래는 전용 59.91㎡를 중심으로 한 동일 평형대 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 122,500,000원이고, 최신 거래는 2026.09의 128,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.91㎡ | 20 | 128,000,000원 |
| 2026.09 | 59.91㎡ | 20 | 117,000,000원 |
| 2026.09 | 59.89㎡ | 1 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2026.07 | 59.54㎡ | 12 | 129,500,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 16 | 115,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 21 | 112,500,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.89㎡ | 8 | 136,000,000원 |
| 2026.04 | 59.54㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 122,500,000원 |
최근 거래 범위는 110,000,000원~148,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가 151,000,000원은 최근 평균보다 28,500,000원 높고, 최신 거래 128,000,000원보다도 23,000,000원 높습니다. 최고 거래가인 148,000,000원도 웃돌고 있습니다.
이 비교는 확약서에 따라 임차보증금 인수를 실질 0원으로 처리한 결과입니다. 확약이 없었다면 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 고려해야 하므로 가격 부담은 더 커집니다. 즉, 권리 인수 부담이 해소되었다는 사실만으로 신건 가격에 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,914,000원 |
| 1. 이영매 임차보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 193,168,597원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 151,000,000원 |
신건 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 2,914,000원을 공제하면 임차보증금에 148,086,000원이 배당되고, 보증금 미배당액은 11,914,000원입니다. 확약 적용 시 이 미배당액에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 청구액 193,168,597원에 대한 별도 배당은 0원으로 산정되어 있습니다. 보증기관에 양도된 권리의 중복계상 여부와 실제 배당순위, 당해세 등은 최종 배당자료로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액을 혼동하지 말 것
대항력 포기 확약이 없는 상황에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가하므로, 낙찰가 하락만으로 실질취득액이 크게 감소한다고 볼 수 없습니다. 반면 본건은 확약 적용 시 해당 임차보증금의 실질 인수액이 0원이어서 매각대금이 실질취득액의 기준이 됩니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 확약 미반영 시 미배당 인수 추정 | 확약 적용 후 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 151,000,000원 | 11,914,000원 | 151,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 120,800,000원 | 41,691,200원 | 120,800,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 96,640,000원 | 65,499,520원 | 96,640,000원 |
미배당 인수 추정치는 기존 회차별 배당 시뮬레이션 기준이며, 확약 적용 후 실제 매수인 부담액과 구분해야 합니다. 실질취득에는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용이 포함되지 않았습니다. 유찰 후 최저가는 예정 시나리오로, 실제 진행 여부와 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 당감동 개성고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 임야 하단부에 조성된 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등으로 이루어진 주택지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 1999.11.27 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 아파트입니다. 급탕·위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화전 및 화재경보설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 남향 경사지를 계단식으로 조성한 아파트 부지이며, 단지 내부는 경사도로로 연결됩니다. 남측은 약 15미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 1,096,000원/㎡, 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,116세대 규모의 아파트 단지이나, 최근 동일 평형 거래금액은 110,000,000원부터 148,000,000원까지 편차가 있습니다. 개별 호수의 층·상태와 실제 거래 가능 가격을 함께 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사 확약서의 제출 여부와 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 보증기관 승계관계 확인. 주택도시보증공사와 이영매를 각각 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 말고, 양도된 임차보증금 채권의 범위와 신청채권자의 청구관계를 확인하세요.
- 배당 부족분 구분. 신건 배당표상 11,914,000원은 확약을 반영하지 않은 명목상 미배당액입니다. 확약 적용 후 실질 인수 0원이라는 판단과 구분해 자금계획을 세우세요.
- 가격 상한 검토. 신건 최저가 151,000,000원은 최근 평균 122,500,000원의 123.3%입니다. 최근 거래와 최신 거래 128,000,000원을 기준으로 가격 경쟁력을 다시 검토해야 합니다.
- 실제 점유·명도 확인. 임차권등기와 보증금 반환청구권 포기 확약이 존재하더라도 현재 점유 상태, 인도 가능 여부 및 명도비용은 별도로 확인하세요. 확약은 그 대상 밖의 권리까지 소멸시키는 문서가 아닙니다.
- 조세·관리비 확인. 말소기준권리가 국의 압류인 만큼 체납 조세의 법정기일과 배당상 우선순위, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 자료와 법원 매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”
부산 백양푸른채 308동 501호는 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 커서, 확약서가 없었다면 미배당 보증금 인수가 가장 중요한 위험이었을 물건입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01 제출한 확약서에는 대항력과 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있습니다. 이에 따라 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다.
그럼에도 신건 최저가 151,000,000원은 최근 동일 평형 평균 122,500,000원보다 23.3% 높습니다. 최신 거래 128,000,000원과 비교해도 가격 부담이 남습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약으로 주된 권리 위험은 해소, 신건 가격 메리트는 부족”입니다. 확약의 효력과 최종 매각조건을 확인한 뒤, 최근 실거래를 기준으로 입찰가격을 검토하는 것이 핵심입니다.
