전주지방법원 2025타경21518. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 102동 23층 2302호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 23층이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 전용 84.9501㎡입니다. 소유자는 호림주택주식회사입니다. 경매의 말소기준권리는 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권이고, 이후 근저당권·임차권·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 눈에 띄는 것은 임차보증금 253,000,000원의 임차권등기입니다. 다만 임차권자 김소영의 전입신고일은 2023.05.30.으로 말소기준인 2022.10.18.보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 정리되어 있고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항이 없습니다. 따라서 이 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니라, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21518 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 102동 23층2302호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 27층 중 23층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권의 채권최고액 변경 및 공동담보 해제가 등기되었고, 이후 2023.12.13. 주식회사미광퍼니쳐 근저당권, 2024.06.07. 주식회사예스텍으로의 근저당권 이전, 2024.10.11. 김소영의 주택임차권, 2025.10.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
② 임차인 분석 — 김소영, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김소영 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 253,000,000원 | 2023.05.30 / 2023.11.02 임차권등기·배당요구 2024.10.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임대차계약일은 2020.06.14., 점유개시일은 2022.10.17.이지만 대항력 판단의 핵심인 주민등록일자는 2023.05.30.입니다. 이는 2022.10.18. 말소기준권리보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 임차권등기는 2024.10.11. 이루어졌고, 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 김소영 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.11억은 최근 12개월 평균의 139.8%
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 84.95㎡이고, 최근 12개월 실거래 표본은 9건, 평균은 222,444,444원입니다. 최신 거래는 2026.09. 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.95㎡ | 2 | 215,000,000원 |
| 2026.09 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.95㎡ | 9건 | 222,444,444원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 311,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 139.8%입니다. 최근 실거래 최고가 255,000,000원보다도 높은 가격이므로, 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,154,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 305,846,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사미광퍼니쳐 | 52,200,500원 | 0원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 311,000,000원 가정 시 집행비용 5,154,000원을 제외한 305,846,000원이 주식회사우리은행에 배당되고, 후순위 주식회사미광퍼니쳐와 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 35,279,354,500원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 장신사거리 남측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 23층. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 마루·타일, 창호는 새시창 마감입니다.
- 설비. 기본 위생설비·난방설비·급배수설비·화재경보설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지의 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로3류·소로2류·소로3류 및 가축사육제한구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 최우선 확인. 신건 최저가 311,000,000원은 최근 12개월 평균 222,444,444원의 139.8%입니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 248,800,000원은 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 199,040,000원은 최근 평균보다 낮습니다.
- 임차권 원본 확인. 김소영의 임차권등기와 전입일 2023.05.30., 확정일자 2023.11.02., 배당요구일 2024.10.11.을 원본에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각조건과 관련 원문을 입찰 전 대조하는 것이 필요합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서는 주식회사우리은행 이후 후순위 권리자와 신청채권자의 예상배당이 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 최근 시세를 크게 웃돈다
이 사건은 임차보증금 253,000,000원의 임차권이 눈에 띄지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 명확히 경계할 구간입니다. 신건 최저가 311,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 222,444,444원의 139.8%이고, 최신 거래 215,000,000원과 최근 실거래 최고 255,000,000원보다도 높습니다. 1회 유찰 시나리오인 248,800,000원도 최근 평균보다 높으며, 2회 유찰 시나리오인 199,040,000원에서 최근 평균 아래로 내려옵니다. 이 물건은 권리 인수보다 응찰가격과 실거래 비교가 판단의 중심입니다.
