부산지방법원 2026타경10641. 부산진구 범천동 다인로얄팰리스 12층 1231호, 주거용 오피스텔입니다. 소유자 이승희 명의로 등기되어 있으며, 주택도시보증공사가 청구금액 265,739,239원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부를 보면 이태윤 명의의 주택임차권이 2024.02.08. 등기되어 있습니다. 임차보증금은 220,000,000원, 전입신고와 확정일자는 모두 2022.02.07.입니다. 말소기준인 2026.04.23. 강제경매개시결정보다 먼저 성립한 임차권이므로, 확약이 없다면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수하는 구조입니다.

그런데 2026.09.01.자 확약서가 제출되면서 결론이 달라집니다. 주택도시보증공사는 양도 전 임차인 이태윤의 보증금과 관련해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약의 적용 범위에서는 낙찰자가 부족분을 추가 지급할 의무를 부담하지 않는다는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

이 사건의 말소기준권리는 2026.04.23. 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 등기된 이태윤의 임차권은 단순한 후순위 소멸 권리로 취급할 수 없습니다.

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사는 보증금 채권 양수·승계와 관련된 신청채권자이며 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

확약 적용 범위에 주의해야 합니다. 확약의 효력은 이태윤의 임차보증금과 해당 임차권에 한정됩니다. 이 확약이 다른 임차인이나 별도 점유자의 권리까지 포괄적으로 포기시키는 것은 아닙니다. 별도의 점유·임차가 확인되는 경우 그 인수위험은 독립적으로 검토해야 합니다.

② 가격 판단 — 권리 해소와 시세 메리트는 별개

현재 감정가와 최저매각가는 모두 195,000,000원입니다. 신건으로 유찰 이력이 없으며, 해당 임차권의 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면 최저가 기준 실질취득액도 195,000,000원입니다. 취득 관련 비용 등은 별도입니다.

다만 객관적인 가격 판단을 위해서는 동일 건물 또는 주변 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래 확인이 필요합니다. 비교 가능한 최근 거래가격과 시세 추세가 확인되지 않았으므로, 감정가만으로 이 물건이 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

제시된 배당 추정 기준입니다. 집행비용 3,530,000원 차감 후 임차보증금 우선배당액은 191,470,000원입니다. 미배당 보증금 28,530,000원은 확약이 없다는 전제의 룰상 부족분이며, 제출된 확약에 따라 매수인에 대한 잔존 반환청구권은 포기됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 효과는 별개

확약이 없다면 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 선순위 임차권 인수 구조입니다. 집행비용을 고려하면 회차별 실질 부담액은 단순 낙찰가보다 높아집니다.

반면 제출된 확약서는 전액 변제 여부와 무관하게 잔존 반환청구권을 포기하는 내용이므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 확약 전 계산상 부족분을 매수인의 실제 취득원가에 다시 합산하면 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산진초등학교 동측 인근의 다인로얄팰리스로, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 시내버스 정류장과 지하철역이 도보 약 5분 거리에 있어 교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.10.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건축물현황도상 복층구조인 것으로 보여 현장 확인이 필요하다는 감정평가 의견이 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 6,262,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부마감재와 실제 임대상황을 조사하지 못했으므로 실내상태 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔이므로 동일 건물 내 유사 호실의 최근 실거래와 임대 수요를 함께 검토해야 합니다. 현재 감정가만으로 향후 매각 용이성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.09.01.자 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 확인하세요.
• 임차권 말소 확인. 이태윤 명의의 을구 1번 임차권등기가 확약 내용대로 정리되는지 확인해야 합니다.
• 권리 승계의 범위. 주택도시보증공사는 별도의 임차인이 아니라 기존 임차보증금 채권의 양도·승계와 관련된 신청채권자입니다. 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 추가 점유 확인. 확약은 이태윤의 임차권에 한정됩니다. 별도 점유자나 다른 임대차가 확인된다면 해당 권리의 대항력과 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래가 조사. 다인로얄팰리스의 동일·유사 호실 최근 거래가격을 확인하고 최저가 195,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 내부상태·복층구조. 감정 당시 내부마감재 조사가 이루어지지 않았으므로 복층구조와 실내 보수 필요 여부를 확인하세요.
• 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유상태를 확인하고 인도 및 명도 절차를 별도로 검토해야 합니다.
• 배당표 재확인. 예상배당액은 추정치이며, 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서의 최신 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 확약서, 남은 과제는 가격”

이 사건은 표면적으로 보증금 220,000,000원의 선순위 임차권이 존재해 주의가 필요한 물건입니다. 신건 매각가 기준으로 계산하면 미배당 보증금 28,530,000원이 발생합니다. 확약이 없다면 매수인이 추가 부담을 고려해야 하는 구조입니다.

그러나 주택도시보증공사가 2026.09.01.자로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하면서 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 해소됩니다. 실제 임차인은 이태윤 1명이며, 보증기관을 또 다른 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.

권리상 핵심 부담은 확약으로 해소되는 구조이지만, 신건 최저가 195,000,000원이 현재 시장가격보다 유리한지는 아직 별개의 문제입니다. 최근 실거래와 내부상태를 검증하기 전까지 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 확약서 원본의 효력과 적용 범위를 확인하고, 오피스텔 실거래가격을 대조하는 것이 이 사건의 핵심 검토 사항입니다.