전주지방법원 2025타경21528. 익산 부송동 ‘부송우남’ 103동 9층 908호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 유한회사체이스코리아이고, 이번 경매의 신청채권자는 서울보증보험 주식회사, 청구금액은 77,681,506원입니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2024.10.11. 한국투자저축은행 가압류 800,000,000원입니다. 그보다 뒤의 강제경매개시결정, 압류 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 임차권등기니까 소멸한다”로 끝낼 물건이 아닙니다. 한국주택공사의 임차권등기는 2024.12.13.이지만, 임대차계약은 2021.03.16., 확정일자는 2021.03.17., 점유개시는 2021.03.31., 주민등록일자는 2021.04.08.입니다. 즉 대항요건의 기초가 말소기준 2024.10.11.보다 앞섭니다. 원래라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 본건에는 별도의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 9층 908호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 9층 |
| 소유자 | 유한회사체이스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 77,681,506원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만, 확약이 승계를 끊는다
말소기준권리는 2024.10.11. 한국투자저축은행 가압류입니다. 2025.10.28. 강제경매개시결정과 2026.01.30. 국세 압류는 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도의 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국주택공사 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2021.04.08 2021.03.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 권리가 정리돼도 ‘신건이 싼 것’은 아니다
부송우남은 1,075세대, 사용승인일은 1995.11.16.입니다. 대상과 면적이 일치하는 60.0㎡ 안팎 최근 거래 12건의 평균은 75,375,000원, 최신 거래는 2026.09. 77,500,000원입니다. 신건 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.5%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 60.0㎡ | 19 | 77,500,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 16 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 12 | 94,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 75,375,000원 |
표본 가격 범위는 55,000,000원~94,000,000원이고, 최신 거래는 77,500,000원입니다. 본건 최저가이자 확약을 반영한 현재 회차 실질취득가는 78,000,000원입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 접근할 수 있는 신건이 아니며, 최근 12개월 평균보다 높은 가격이라는 점을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 · 한국주택공사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국투자저축은행 | 800,000,000원 | 1,196,000원 |
| 3. 신청채권자 · 서울보증보험 주식회사 | 77,681,506원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,804,000원과 한국주택공사 보증금 75,000,000원이 배당된 뒤 한국투자저축은행에 1,196,000원이 배당되는 구조입니다. 서울보증보험 주식회사에는 예상배당이 없습니다. 매수인 인수는 확약 반영 시 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 승계액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 78,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 62,400,000원 | 14,123,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,920,000원 | 26,378,560원 | 실질 인수 0원 |
회차 시나리오상 대항력 임차인의 미배당액은 1회 유찰 시 14,123,200원, 2회 유찰 시 26,378,560원으로 계산되지만, 한국주택공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산한벌초등학교 동측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 주요 간선도로와 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 9층으로, 기본 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 대로1류·대로3류·소로1류에 접합니다. 공시지가는 771,100원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 부송우남은 1,075세대이며 최근 동일면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 55,000,000원부터 94,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 대항력 포기와 보증금 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각기일까지 유효하게 유지되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 한국주택공사 임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 서류로 말소되는지 매각물건명세서 및 제출 확약서를 함께 대조해야 합니다.
- 현재 가격 검토. 신건 78,000,000원은 최근 12개월 평균 75,375,000원의 103.5%이므로 최근 평균보다 낮은 가격이 아닙니다.
- 국세 압류 확인. 2026.01.30. 국 명의 압류가 있으므로 배당·조세 관계는 매각기일 전 최신 자료로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권은 확인되지만 실제 점유 상태와 인도 일정은 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 0원, 가격은 아직 시세 이상”
이 사건의 핵심은 대항력 임차인이 존재한다는 사실보다, 그 임차인이 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약이 제출됐다는 점입니다. 그래서 한국주택공사의 보증금 75,000,000원은 유찰로 배당이 부족해져도 매수인의 실질 승계액을 만들지 않습니다. 확인된 실제 임차인은 1명이고, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 75,375,000원의 103.5%이고, 최신 거래 77,500,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인이 있어 위험한 물건”도 아니지만, “신건부터 시세보다 싼 물건”도 아닙니다. 권리는 확약 원문과 말소 절차를 확인하는 것이 핵심이고, 가격은 최근 실거래와 비교해 별도로 판단해야 합니다.
