부산지방법원 2026타경10642. 부산진구 양정동 현대아파트 210동 19층 1902호, 동일 평형 실거래 기준 전용 59.95㎡대 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차보증금 2.8억이 있다”가 아닙니다. 임차인 김범수는 2021.08.10 전입·점유를 시작했고 2021.07.18 확정일자를 받아, 2022.06.13 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당보다 앞선 대항력·우선변제권 보유 임차인입니다. 원칙적으로 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김범수)가 2026.09.01 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 시나리오 계산상 유찰 시 나타나는 미배당 보증금 인수액과 달리, 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 458-20 현대아파트 제210동 제19층 제1902호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 거제대로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 집합건축물대장상 아파트 · 25층 건물 내 19층 |
| 소유자 | 김희정 |
| 감정가 / 최저가 | 323,000,000원 / 323,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.06.13 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 88,400,000원입니다. 해당 근저당권은 2023.06.07 주식회사리드코프로 이전됐습니다. 이후의 양정현대2차아파트입주자대표 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 김범수의 임대차는 등기일인 2023.08.18보다 앞서 2021.08.10 주민등록·점유로 대항력을 취득했고, 확정일자도 2021.07.18입니다. 따라서 단순히 임차권등기가 말소기준권리 뒤에 있다는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 사건은 아닙니다. 인수 위험을 없애는 근거는 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 확약입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김범수 | 제1902호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.10 / 2021.07.18 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약으로 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 신건 3.23억은 최근 거래보다 높다
현대2차 동일 평형 전용 59.95㎡의 최근 12건 실거래 평균은 295,666,666원입니다. 최근 거래는 2026.06~2026.09에 형성됐고, 최저 270,000,000원, 최고 315,000,000원입니다. 가장 최근인 2026.09 거래는 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 12 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 59.95㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 18 | 293,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 18 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 295,666,666원 |
신건 최저가 323,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.2%입니다. 최신 거래 305,000,000원보다 높고, 최근 12건 최고 거래가 315,000,000원도 웃돕니다. 따라서 확약으로 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 현재 회차에서 실질취득액은 323,000,000원이고, 최근 시세보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,322,000원 |
| 1. 임차인 김범수 보증금 · 우선변제 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 88,400,000원 | 37,678,000원 |
| 3. 가압류 · 양정현대2차아파트입주자대표 | 2,515,380원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 323,000,000원 가정에서는 집행비용 5,322,000원과 임차보증금 280,000,000원이 먼저 배당되고, 근저당권에는 37,678,000원이 배당됩니다. 가압류와 신청채권자 배당, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이며, 주택도시보증공사의 확약도 잔존 보증금 청구 포기를 명시합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 총취득액을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 323,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 258,400,000원 | 26,017,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 206,720,000원 | 76,974,080원 | 0원 |
확약이 없었다면 보증금 280,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차부터 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 해당 보증금에 대해 대항력과 매수인 상대 잔존청구권을 포기하는 확약이 제출됐으므로, 실질취득은 낙찰가에 따라 그대로 낮아지는 구조로 해석됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 양성초등학교 북측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 양정역이 있어 대중교통 여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 현대2차는 총 1,901세대이며 준공일은 1998.07.15입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역과 일반상업지역 관련 토지로, 방화지구·철도보호지구·교육환경 보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 내부 이용상황과 관리상태의 재확인이 요구됩니다.
- 거래범위. 동일 평형 최근 12건은 270,000,000원~315,000,000원에 거래됐으며 최근 12개월 평균은 295,666,666원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 323,000,000원은 최근 12개월 평균 295,666,666원의 109.2%이고 최신 거래 305,000,000원과 최근 최고 거래 315,000,000원보다도 높습니다.
- 미납관리비 확인. 제출된 계산서는 3,112,770원이지만 공용부분 승계액은 별도로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 어려웠으므로 내부 이용상황과 관리상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 이전관계 확인. 말소기준 근저당권은 2023.06.07 주식회사리드코프로 이전돼 있으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 표면만 보면 대항력 있는 280,000,000원 임차보증금 때문에 부담이 큰 물건입니다. 실제로 확약이 없다면 유찰 시 보증금 미배당액이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소까지 동의한 만큼, 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반대로 가격은 별개입니다. 신건 최저가 323,000,000원은 최근 12개월 평균 295,666,666원의 109.2%이며 최신 거래 305,000,000원과 최근 최고 315,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 권리상 인수 부담이 아니라 시세보다 높은 신건 가격입니다. 확약의 효력을 원본으로 재확인하고, 미납관리비 공용부분 승계액과 내부 상태까지 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
