전주지방법원 2025타경21539. 익산시 부송동 부송우남아파트 101동 207호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 소유자는 유한회사체이스코리아이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 56,222,054원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건은 단순히 근저당과 가압류가 소멸하는 일반적인 아파트 경매로만 접근해서는 안 됩니다. 말소기준권리는 2024.10.11. 한국투자저축은행 가압류인데, 한국토지주택공사의 임차권은 2025.01.17. 등기됐어도 주민등록일과 점유개시일은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 여부를 먼저 확인해야 합니다.

다행히 신청채권자가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 사실이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 해당 보증금은 확약 반영 시 실질 인수 0원으로 분석하되, 확약서의 권리자·적용범위와 임차권등기 말소 이행은 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

이 사건의 말소기준은 갑구 5번 한국투자저축은행 가압류(800,000,000원)입니다. 이후의 경매개시결정과 국세 압류, 임차권등기는 등기 순위상 말소기준 이후에 해당합니다.

과거 한국주택은행 및 전북은행 근저당은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 한국투자저축은행의 가압류 청구금액 8억원도 매수인이 승계하는 채무가 아니라 배당절차에서 처리할 채권입니다.

② 임차권 분석 — 보증금 5,500만원, 확약 반영 실질 인수 0원

확인된 임차권등기 명의는 한국토지주택공사입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리자로 구분하며, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 별도로 식별된 인원이 없으며, 확인된 보증금 채권은 55,000,000원 한 건입니다.

③ 시세 비교 — 신건은 최근 실거래보다 높다

부송우남아파트는 1,075세대 규모로, 준공일은 1995.11.16.입니다. 대상 물건과 동일한 전용 49.77㎡의 실거래를 비교하면 전체 12건 평균은 55,875,000원, 최근 12개월 11건 평균은 56,136,363원입니다.

최근 거래군의 이전 거래 대비 추세는 +5.9%로 집계되지만, 가장 최근인 2026년 9월 거래는 43,000,000원입니다. 따라서 전체 평균이나 상승 추세만으로 현재 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

신건 최저가 67,700,000원은 최근 12개월 평균 56,136,363원보다 11,563,637원 높습니다. 최근 시세 대비 비율은 120.6%입니다. 최신 거래가인 43,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더욱 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 67,700,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 보증금 55,000,000원을 전액 우선배당하는 시나리오이며, 잔여 채권 부족액은 845,140,654원입니다. 배당 부족액과 매수인 인수액은 서로 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험을 구분

이 물건은 원칙상 선순위 임차권이 존재하므로 낙찰가가 내려갈 때 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 다만 현재 제출된 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다.

확약 반영 기준으로 신건의 실질취득은 67,700,000원으로 최근 시세 이상입니다. 1회 유찰 시 최저가는 54,160,000원으로 낮아지지만, 실제 가격 적정성은 최신 거래 43,000,000원과 해당 호수의 개별 상태까지 함께 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산한벌초등학교 북동측 인근으로, 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 도로. 북측 약 35m, 서측 약 25m, 남·동측 약 10m 도로에 접하며 서측 및 남측 출입구로 진출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 2층으로, 기본적인 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 및 가축사육제한구역에 해당합니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1,075세대 규모의 아파트이나 준공일이 1995.11.16.로 오래됐고, 동일 면적 실거래도 40,000,000원부터 70,000,000원까지 가격 편차가 큽니다. 대상 호수의 2층 특성과 내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.02. 제출 확약서의 작성·제출 명의와 한국토지주택공사 임차권에 대한 적용범위, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 대조하세요.
• 임차인 중복 계산 방지. 한국토지주택공사의 보증기관 권리와 실제 임차인의 보증금을 별도 채무처럼 중복 합산하지 마세요.
• 가격 상한 설정. 최저가 67,700,000원은 최근 12개월 평균 56,136,363원보다 높습니다. 최신 거래 43,000,000원과 실제 호수 상태를 함께 반영하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 54,160,000원, 2회 유찰 43,328,000원으로 제시돼 있으나 확약 미적용 시 보증금 인수가 발생할 수 있으므로 낙찰가만 비교하지 마세요.
• 점유 및 명도. 실제 점유자를 현장에서 확인하고 임차권등기 말소 이행과 점유 이전 절차를 점검하세요.
• 관리비·조세. 관리비 체납 중 승계 가능한 공용부분과 조세 관련 변수를 별도로 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원본을 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 해소, 가격은 아직 높다”

이 사건의 핵심은 55,000,000원의 선순위 임차보증금과 그 인수를 해소하는 확약서입니다. 확약이 적용되는 해당 보증금은 매수인 실질 인수 0원으로 판단되므로, 권리상 부담은 상당 부분 해소됩니다. 다만 그 적용범위와 이행 여부에 대한 원본 확인이 전제입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 67,700,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 120.6%이고, 최신 거래는 43,000,000원입니다. 최근 거래군 전체의 추세가 +5.9%라는 점을 감안해도 신건의 가격 메리트가 확보됐다고 보기 어렵습니다.

결론은 확약서 확인을 전제로 인수 부담은 실질 0원, 신건 가격은 보류입니다. 이후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 확약 적용 여부와 실제 취득비용을 함께 비교하는 것이 중요합니다.