부산지방법원 2026타경10644. 부산 중구 대창동1가 ‘중앙역퀸즈더블유테라스에디션’ 5층 504호 오피스텔입니다. 김혜지 명의로 2019.11.15 소유권이전이 등기됐고 거래가액은 155,849,400원입니다. 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차인 석명화의 선순위 대항력입니다. 석명화는 2019.11.15 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2019.11.05, 보증금은 130,000,000원입니다. 말소기준인 전남신용보증재단 가압류가 2023.08.03이므로 전입이 훨씬 먼저여서 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 자료가 있습니다. 주택도시보증공사는 2026.09.01 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당 계산상 남는 7,550,000원은 룰상 명목 인수액이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10644 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대창동1가 47 중앙역퀸즈더블유테라스에디션 5층 504호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 23층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 김혜지 · 2019.11.15 소유권이전 · 거래가액 155,849,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인보다 중요한 ‘확약서’
말소기준은 2023.08.03 전남신용보증재단 가압류 8,227,521원입니다. 뒤이어 2023.08.16 부산신용보증재단 가압류 32,204,688원이 있고, 2023.11.24 석명화의 주택임차권등기, 2026.04.29 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하지만, 석명화의 실제 전입·점유는 2019.11.15로 말소기준보다 앞서므로 임차권등기의 순위와 별개로 대항력 자체가 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 석명화 | 건물 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.15 | 2019.11.05 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 중복 없음 |
석명화는 배당요구를 했고, 전입 2019.11.15·확정일자 2019.11.05로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 125,000,000원에서 집행비용 2,550,000원을 먼저 공제하면 임차인 배당은 122,450,000원이고 보증금 대비 7,550,000원이 부족합니다. 확약이 없었다면 이 부족분이 매수인 인수 위험으로 이어지는 구조지만, 이 사건은 확약 때문에 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 명목 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 7,550,000원 | 0원 | 125,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 32,200,000원 | 0원 | 100,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 51,840,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
회차별 ‘명목 인수’는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 그대로 계산한 값입니다. 그러나 2026.09.01 확약에 따라 석명화 관련 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 실질 인수는 각 회차 0원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 석명화 보증금 (우선변제) | 130,000,000원 | 122,450,000원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 8,227,521원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 32,204,688원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 보증금 부족분은 7,550,000원입니다. 다만 이 사건은 2026.09.01 확약서에 따라 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 부족분의 실질 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성여자고등학교 북동측 인근으로, 주위는 주거용 오피스텔·금융기관·공공기관·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 중앙역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 23층 건물의 5층 504호입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지 및 경보·승강기·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 광로3류에 접합니다. 공시지가는 5,058,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 인근 유사물건과 관련 공부, 외부관찰을 바탕으로 통상 상태를 상정해 평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01 확약이 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의를 모두 포함하는지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임차인 범위. 현재 확인된 실제 임차인은 석명화 1명입니다. 해당 확약은 석명화 관련 보증금에만 적용되는 문서이므로 다른 권리를 포괄하는 것으로 확대해석하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 분리. 배당표상 7,550,000원이 부족해도 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 명목 배당부족과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다.
- 시세 판단 분리. 권리상 실질취득은 현재 125,000,000원이지만, 권리 안전성이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건입니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태와 설비 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “명목 인수 7,550,000원, 실질 인수 0원”
이 사건을 일반적인 선순위 대항력 임차인 물건으로만 보면 보증금 130,000,000원이 최저가 125,000,000원보다 크고, 집행비용까지 빠지면서 7,550,000원이 미배당됩니다. 따라서 확약이 없다면 매수인 인수 문제를 반드시 계산해야 합니다. 그러나 2026.09.01 제출된 확약은 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 내용이어서, 석명화 관련 보증금의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 현재 회차에서는 낙찰가 125,000,000원이 곧 실질취득 125,000,000원으로 연결됩니다. 다만 이 결론은 확약의 적용을 전제로 하므로 입찰 전 원문 확인이 핵심입니다. 또한 이 자료만으로는 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없으므로, 권리 정리와 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
