전주지방법원 군산지원 2025타경21548. 군산 오식도동 한성필하우스 101동 201호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 105,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부의 핵심은 2021년 설정된 한화생명보험 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 이를 말소기준으로 이후 전북신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당권과 금지사항등기는 이미 말소됐습니다.

반면 가격 측면에서는 신중한 접근이 필요합니다. 최근 동일 평형 거래가 94,500,000원~105,000,000원에 형성된 가운데 최저매각가가 해당 거래 표본의 최고가와 같습니다. 권리상 인수 부담이 작다는 사실과 가격이 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류 소멸

말소기준은 2021.11.11. 접수된 을구 2번 한화생명보험 근저당권입니다. 근저당 채권최고액은 96,000,000원이며, 이후 전북신용보증재단의 가압류 37,995,906원과 한화생명보험의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

2012년 설정된 우리은행 근저당권은 2021.11.11. 해지로 말소됐고, 최초 소유권보존 당시의 금지사항등기도 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 따라서 과거 우리은행 채권최고액을 현존하는 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

점유관계 — 소유자와 동일 이름의 점유자

현황조사에는 김연아가 점유자로 기재돼 있습니다. 등기부상 소유자 및 한화생명보험 근저당권의 채무자와 이름이 일치합니다. 별도의 보증금이나 확정일자는 확인되지 않으므로, 독립된 임차관계가 성립했다고 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다

한성필하우스 동일 평형대의 최근 실거래 12건입니다. 거래 시점은 2026년 6~9월이며, 최근 12개월 평균은 99,166,666원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 100,000,000원입니다.

거래 표본의 최저가는 94,500,000원, 최고가는 105,000,000원입니다. 그런데 현재 경매 최저가가 바로 105,000,000원입니다. 최근 평균보다 5,833,334원 높고, 최신 거래보다도 5,000,000원 높습니다.

매수인 인수액을 0원으로 보면 현재 최저가 기준 실질취득가는 105,000,000원입니다. 취득 부대비용을 제외하더라도 최근 실거래 평균의 105.9%에 해당하므로, 신건에서 시세보다 저렴하게 취득한다고 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

신건 최저가 105,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,270,000원을 제외한 102,730,000원이 채권자에게 배당됩니다. 한화생명보험에 채권최고액 기준 96,000,000원, 전북신용보증재단에 6,730,000원이 배당되며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

전체 채권액 133,995,906원 대비 예상 미배당액은 31,265,906원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며, 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 이상 해당 부족분이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.

한화생명보험 예상배당은 신청채권액 73,160,000원이 아니라 근저당 채권최고액 96,000,000원을 적용한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있으며, 집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

현재는 감정가 100%인 신건입니다. 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가 84,000,000원, 2회 유찰 시 67,200,000원으로 계산됩니다. 명시된 인수권리가 없으므로 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

1회 유찰 시나리오인 84,000,000원은 최근 평균 99,166,666원보다 낮은 가격입니다. 다만 이는 실제 유찰이 확정됐다는 뜻이 아니며, 후속 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 새만금초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 주거용 부동산·근린생활시설·학교 등이 분포합니다. 감정평가상 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 및 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조이며 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·국가산업단지에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지는 사다리형 평지이고, 공시지가는 200,400원/㎡입니다.
• 단지·환금성. 한성필하우스는 892세대이며 2012.08.29. 준공됐습니다. 최근 동일 평형 거래는 94,500,000원~105,000,000원에 분포합니다. 거래 사례의 동·층·향과 개별 상태를 반영해 매각 가능 가격을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 기준 재설정. 신건 최저가 105,000,000원은 최근 시세 평균의 105.9%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 거래 수준을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
• 점유자 확인. 현황조사상 김연아와 등기부상 소유자 김연아의 동일성, 실제 거주자 및 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금·우선변제 확인. 점유자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서·현황조사서 원본을 대조하고, 우선변제나 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 과거 말소권리 구분. 우리은행의 기존 근저당과 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 현재 존속하는 채무나 매수인 인수금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 배당금 검토. 한화생명보험 채권최고액과 실제 신청채권액은 서로 다릅니다. 확정 채권액에 따른 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 본건은 2층입니다. 유사 면적 거래라도 다른 동·층·향과 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 적절한 비교 사례를 선별해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분을 확인하고, 실제 점유관계에 맞춰 인도 및 명도 절차를 준비해야 합니다.
• 매각기일 확인. 2026.10.12. 입찰 전 법원 공고와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 이상”

군산 한성필하우스 201호는 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계가 비교적 명확한 경매물건입니다. 기존 우리은행 근저당은 이미 말소됐으며, 현존 한화생명보험 근저당과 전북신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 명시된 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 점유자 김연아가 등기부상 소유자와 동일 이름으로 확인되므로, 실제 점유관계와 독립 임대차 존재 여부를 먼저 확인해야 합니다.

가격은 더 분명합니다. 현재 신건 최저가 105,000,000원은 최근 실거래 평균 99,166,666원의 105.9%이며 최신 거래가도 초과합니다. 권리구조가 단순하더라도 신건 가격의 경쟁력이 확보된 것은 아닙니다. 실제 점유관계를 확인하고 최근 거래 수준 및 유찰 시나리오를 함께 비교하는 것이 이번 물건의 핵심입니다.