부산지방법원 2026타경10645. 부산 동래구 명장동 대가하이츠 4층 401호, 전용 59.2199㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 211,000,000원이며, 주택도시보증공사가 청구금액 180,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소가 아닙니다. 말소기준인 2021년 정승만 근저당보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인 유수민이 존재합니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후에 이뤄졌지만, 기존 임대차의 대항력과 우선변제권을 별도로 살펴야 합니다. 다행히 주택도시보증공사가 해당 임차보증금에 관한 대항력 및 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다.

따라서 원칙상 발생할 수 있는 보증금 인수위험과 확약 적용 후의 실질 인수액을 구분해야 합니다. 동시에 2021~2022년의 과거 거래가격이 포함된 전체 평균보다 최근 실거래를 우선해야 합니다. 이 물건은 권리보다 현재 가격과 하락 추세를 신중하게 판단할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미

말소기준권리는 2021.09.15 설정된 정승만 근저당권입니다. 그보다 앞선 신광일 근저당권은 2022.04.14 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 김해영 근저당권과 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 서울보증보험 가압류와 종전 임의경매개시결정 역시 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실질 인수액 0원의 근거

확인된 실제 임차인은 유수민 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금 권리의 양수·승계 관계에 있는 신청채권자로, 별도의 실제 임차인으로 계산하거나 동일 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

확약이 없었다면 낙찰가가 임차보증금보다 낮은 회차에서 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건은 해당 임차보증금에 관한 명시적인 포기 확약이 제출돼 있으므로, 낮은 최저가와 미배당 예상액을 곧바로 실질 인수액으로 연결하면 안 됩니다.

확약의 적용 범위는 유수민의 해당 임차보증금에 한정됩니다. 확약 대상 밖의 임차인이 별도로 확인된다면 그 임차인의 대항력과 인수위험은 독립적으로 검토해야 합니다. 입찰 전 확약서 원본, 권리승계 관계 및 최신 매각물건명세서를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건 가격은 103.3%

대가하이츠의 동일 면적대 거래를 살펴보면 전체 11건 평균은 220,090,909원입니다. 이 수치만 적용하면 최저가 211,000,000원이 전체 평균의 95.9%로 보일 수 있습니다.

하지만 과거 2022년 거래가 240,000,000원까지 형성됐던 점을 감안해야 합니다. 최근 12개월의 실제 거래 4건만 보면 평균은 204,250,000원으로 낮아지고, 가장 최근인 2026년 7월 거래는 180,000,000원입니다. 최근과 이전 거래의 비교 추세도 -10.9%입니다.

확약 적용 후 매수인의 실질 인수액이 0원이므로 신건 기준 실질취득금액은 낙찰가 211,000,000원과 같습니다. 이 금액을 최근 실거래 평균과 비교해야 하며, 현재 가격에서는 뚜렷한 시세상 이점이 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (211,000,000원 낙찰 가정)

제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용 3,754,000원과 임차보증금 우선배당 180,000,000원을 반영하면 정승만 근저당에는 27,246,000원이 배당되며, 이후 채권의 예상배당은 0원입니다. 주택도시보증공사의 신청채권은 유수민의 임차보증금 권리승계와 관련된 것으로, 신청채권액을 별도의 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당은 채권액 확정, 세금 및 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당과 실질 인수는 다르다

낙찰가가 임차보증금보다 낮아지면 원칙적으로 미배당 보증금이 증가합니다. 일반적인 선순위 대항력 인수형이라면 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준으로 고정되는 구조이므로, 최저가만 낮아진다고 실제 취득비용이 동일하게 낮아지는 것은 아닙니다.

그러나 이 사건은 유수민의 임차보증금에 관한 포기 확약서가 제출됐습니다. 아래의 룰상 미배당 인수 예상액은 확약을 적용하지 않았을 때의 참고 수치이며, 확약을 반영한 해당 임차인의 실질 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.

* 룰상 인수 예상액은 확약을 적용하기 전의 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약서에 명시된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의를 반영하면 유수민 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 실질취득금액은 낙찰대금과 해당 임차인 인수액의 합계이며 취득세, 명도비, 미납 관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 명장동 대명여자고등학교 남서측 인근. 주변에는 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 근거리에 부산도시철도 4호선 명장역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 15층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지설비 및 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
• 도로·토지. 남동하향 경사지대의 사다리형에 유사한 토지로, 북동측 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다. 공시지가 1,451,000원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 51세대 규모의 아파트입니다. 전체 거래 평균 220,090,909원과 최근 12개월 평균 204,250,000원 사이에 차이가 있고, 최신 거래가 180,000,000원 및 최근 추세 -10.9%를 고려하면 과거 고가 거래를 현재 매도가격의 기준으로 삼기는 어렵습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 인근 유사물건과 공부 및 외부관찰을 토대로 통상적인 상태를 가정해 평가했습니다. 내부 상태에 따른 보수비와 실제 사용 상태를 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 최신 매각물건명세서와 대조하세요.
• 임차보증금 중복 계산 금지. 유수민 보증금 180,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 180,000,000원을 서로 다른 임차인의 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 확인된 임차인은 유수민 1명입니다.
• 확약 적용 범위. 해당 확약은 유수민 관련 임차보증금에 적용됩니다. 별도 점유자나 다른 임차권이 추가로 확인되면 각각 독립적으로 분석해야 합니다.
• 최근 시세 기준 응찰가 검토. 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 204,250,000원의 103.3%입니다. 최신 거래 180,000,000원과 하락 추세 -10.9%를 함께 반영해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 구분. 확약 적용 전 예상 미배당액을 실제 인수액으로 오인하지 마세요. 확약이 유효하게 적용되는 경우 유수민 관련 실질 인수액은 0원입니다.
• 점유·내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 현재 점유 상태와 시설 상태를 재확인하고 명도 및 보수비용을 별도로 검토하세요.
• 관리비·배당 확인. 공용부분 미납 관리비와 실제 집행비용, 세금 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원본을 확인하세요.

맺으며 — “인수위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검토”

부산 명장동 대가하이츠 401호는 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점만 보면 보증금 승계위험이 있는 물건처럼 보입니다. 하지만 주택도시보증공사가 해당 임차보증금의 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했으므로, 확인된 유수민 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

반면 신건 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 204,250,000원을 웃돕니다. 최신 실거래는 180,000,000원이며, 최근 거래 추세도 -10.9%로 하락했습니다. 전체 기간 평균 220,090,909원만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

결론은 확약서로 주된 임차보증금 인수위험이 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 것입니다. 특히 소규모 단지의 거래가격 편차, 하락 추세, 내부 미확인 상태까지 감안하면 현재 가격에 가격상 가점을 부여하기 어렵습니다. 유찰 여부와 실거래 흐름을 확인하면서 실질취득금액을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.