부산지방법원 2026타경10646. 부산진구 범천동 ‘부산 범일 로얄팰리스 2차’ 15층 1507호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박순기이고, 2020.08.04 소유권이전 당시 거래가액은 244,758,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.12.11 접수된 국의 압류입니다. 이후 같은 날 부산진구 압류와 2026.04.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
핵심은 등기 자체보다 임차권의 선후관계와 확약서입니다. 김세정은 2020.08.04 전입·점유를 시작했고 최초 확정일자는 2020.07.23입니다. 말소기준권리인 2023.12.11 압류보다 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 보증금은 2022.08.11 증액분을 포함해 178,500,000원이며, 2024.01.15 임차권등기가 접수됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 848-8 부산 범일 로얄팰리스 2차 15층 1507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 20층 건물 내 15층 1507호 |
| 소유자 | 박순기 · 2020.08.04 소유권이전 · 거래가액 244,758,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,351,037원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 인수 해소
말소기준권리보다 먼저 전입한 김세정은 원래 매수인에게 대항할 수 있는 임차인입니다. 임대차계약일은 2020.07.22, 최초 확정일자는 2020.07.23, 주민등록·점유개시일은 2020.08.04이고, 보증금은 2022.08.11 증액 후 178,500,000원입니다. 따라서 확약서가 없었다면 하위 회차에서 미배당 보증금의 인수 여부가 핵심 위험이 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세정 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.04 | 2020.07.23 | 178,500,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 후 실질 인수 0 |
② 가격 판단 — 시세 대신 ‘실질취득액’을 분리해서 본다
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 200,000,000원입니다. 김세정의 보증금 178,500,000원은 현재 가정 배당표에서 전액 우선배당되며, 확약서까지 반영하면 매수인이 추가로 떠안는 임차보증금은 실질 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 200,000,000원입니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 감정가 200,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다. 특히 오피스텔은 실제 거래가격 확인 없이 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 임차인 김세정 보증금 | 178,500,000원 | 178,500,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 213,351,037원 | 17,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,600,000원과 김세정 보증금 178,500,000원이 먼저 반영되고, 주택도시보증공사에는 17,900,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액 중 195,451,037원은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 확약의 관계
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 17,900,000원 | 195,451,037원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 0원 | 213,351,037원 | 21,540,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 0원 | 213,351,037원 | 53,092,000원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 임차보증금이 매수인 인수액으로 전환되는 구조를 경계해야 합니다. 그러나 이 사건에서는 확약이 김세정의 대항력과 잔존 반환청구권을 직접 포기하고 있으므로, 21,540,000원·53,092,000원은 룰상 계산값이고 실질 인수액은 0원이라는 점을 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·소규모 공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 범내골역과 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 건물 내 15층 1507호이며 사용승인일은 2020.06.30입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·소화전·기계식주차설비가 돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 북측 약 8미터, 동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소로1류와 관련돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.09.01 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김세정 임차권등기의 매각 후 말소 처리와 확약 이행 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.25 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 별도로 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재는 확인되지 않았습니다.
- 가격 판단 분리. 감정가·최저가 200,000,000원만으로 시세 대비 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 있음”은 다르다
이 사건의 임차권만 보면 김세정은 전입·점유와 확정일자가 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 178,500,000원으로 작지 않아, 확약이 없다면 유찰 때마다 미배당 보증금 인수 여부가 가장 큰 위험이 됩니다. 그러나 2026.09.01 주택도시보증공사의 확약서가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
현재 회차 실질취득액은 최저매각가와 같은 200,000,000원입니다. 다만 최근 실거래와의 비교 없이 이 가격이 시장보다 유리하다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 임차권 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 적정성과 민간임대주택등기 처리는 입찰 전 별도 확인이 필요한 오피스텔로 보는 것이 핵심입니다.
