전주지방법원 2025타경21559. 익산시 어양동의 우미아파트 101동 14층 1406호입니다. 감정가와 최저가는 모두 8,100만원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 서울보증보험 주식회사가 청구금액 7,800만원으로 강제경매를 신청했습니다.

권리 구조는 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 현재 말소기준은 2023년 광주광역시 서구의 압류이며, 그보다 앞서 전입·점유와 확정일자를 갖춘 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 존재합니다. 등기된 보증금은 7,800만원입니다. 여기에 서울보증보험이 2026년 5월 27일 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했습니다. 따라서 보증기관 관련 권리를 각각 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 되며, 확약서의 권리자별 적용 범위를 구분하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입과 확약서의 관계

말소기준은 2023년 11월 6일 광주광역시 서구 압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 국민은행 근저당과 김석환 명의 전세권은 이미 등기부상 말소된 상태이므로 현존하는 인수 채무로 합산하지 않습니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 관련 권리의 중복계산 금지

등기상 임차권자는 한국토지주택공사이며, 보증기관 관련 신고로 분류되어 있습니다. 별도로 확인된 실제 거주 임차인 명의는 없으므로 실제 임차인 별도 신고 0명, 보증기관 관련 임차권등기 1건으로 구분합니다. 한국토지주택공사와 경매신청인 서울보증보험의 청구액이 각각 7,800만원이라는 이유로 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.

한국토지주택공사는 별도의 실제 임차인 인원으로 중복 집계하지 않습니다. 배당요구는 2024.02.29 접수된 것으로 기재되어 있으며, 차임은 없습니다.

매각물건명세서에는 명시된 매수인 인수권리가 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 유리한 확인사항이지만, 확약서 원본과 임차권등기 말소 관계를 입찰 전에 확인하는 절차를 대체하지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 116.7%

가격 판단에는 전체 과거 평균보다 최근 12개월 거래를 우선 적용했습니다. 어양우미는 497세대, 1996년 준공 단지입니다. 동일 평형인 전용 59.96~60㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 69,391,666원입니다. 가장 최근인 2026년 7월 거래는 69,000,000원이며, 대상 호수와 같은 14층 거래도 6,400만~6,500만원에 확인됩니다.

거래가격은 58,700,000~80,000,000원에 분포합니다. 신건 최저매각가 81,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 최근 거래 중 최고가도 웃돕니다. 최신 거래 69,000,000원과 비교해도 가격 차이가 분명합니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 81,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다는 가정에서는 집행비용을 제외하고 한국토지주택공사 명의 임차보증금 78,000,000원이 전액 배당됩니다. 서울보증보험의 신청채권 78,000,000원에는 1,142,000원이 배당되는 것으로 추정되며, 미배당액은 76,858,000원입니다.

두 기관의 채권은 배당 순위별로 구분하여 표시한 것으로, 실제 임차인의 보증금이 별도로 두 건 존재한다는 의미는 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 국세·지방세의 당해세 해당 여부 및 최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 위험 — 최저가보다 실질취득비용

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금의 인수 가능액이 커집니다. 이 경우 시세 비교 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득비용입니다.

유찰 회차의 인수 추정액은 한국토지주택공사 명의 선순위 임차권 잔여 보증금 인수 가능성을 고려한 산정치입니다. 서울보증보험의 확약 대상 권리에 대한 실질 인수는 0원으로 구분합니다. 실제 인수 여부는 확약의 효력이 등기상 임차권자에게 미치는지와 최종 매각조건에 따라 확인해야 합니다. 위 실질취득금액은 매각가와 해당 회차 인수 추정액의 합계이며 취득세·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산부천중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있습니다. 서측 약 10m 포장도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 최상층 호수입니다. 위생·급배수·난방·화재경보·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등 토지이용 제한이 있습니다. 공시지가는 858,700원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 최상층 호수이므로 입찰 전 누수·단열 및 실내 상태를 별도 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 497세대 아파트로 최근 동일 평형 거래가 확인되지만, 단지 경매물건 평균 유찰 3.6회이며 실거래가격도 58,700,000~80,000,000원으로 편차가 있습니다. 환금성을 감정가만으로 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 2026.05.27 제출된 서울보증보험 확약서의 권리 포기 범위와 임차권등기 말소 동의 내용을 확인하세요. 한국토지주택공사 명의 임차권에 미치는 효력을 별도로 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 한국토지주택공사의 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 전액 배당 여부, 권리 승계 관계 및 미배당 발생 시 인수 가능성을 검토하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있습니다. 당해세 여부와 법정기일에 따라 실제 배당 순위 및 금액이 달라질 수 있으므로 관련 원본을 확인하세요.
• 실질취득 기준으로 가격 판단. 유찰 시 최저가만 비교하지 말고 잔여 임차보증금 인수액을 합산하세요. 권리 인수가 최종적으로 해소되더라도 최신 거래와 동일 층 실거래를 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자, 한국토지주택공사와 실제 거주자의 임대차 관계 및 인도 가능 여부를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 관리비·시설 점검. 공용부분 관리비 체납 여부와 최상층 누수·방수·단열 상태를 관리사무소 및 현장 확인으로 점검하세요.
• 최종 매각조건 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원본을 대조하고 매각기일 변경 여부도 확인하세요.

맺으며 — “확약서와 가격은 별개의 문제”

이 사건의 핵심은 서울보증보험의 확약서, 한국토지주택공사 명의 임차권, 그리고 최근 실거래가격을 각각 구분하는 것입니다. 확약서에 따라 서울보증보험이 포기한 대항력에 기초한 실질 인수는 0원입니다. 신건 예상배당에서도 한국토지주택공사의 보증금이 전액 배당되는 것으로 산정됩니다. 다만 확약 밖에 남을 수 있는 등기상 임차권의 처리까지 자동으로 확정된 것은 아닙니다.

가격 측면에서는 더욱 명확합니다. 신건 최저가 81,000,000원은 최근 12개월 평균 69,391,666원의 116.7%입니다. 선순위 보증금 인수 가능성이 있는 유찰 시나리오에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득비용이 약 7,900만원대에 머물러 최근 평균보다 비쌉니다.

결론은 신건 가격 메리트 부족, 확약 및 임차권 말소 범위 확인 필수입니다. 입찰 판단은 최저매각가의 할인율이 아니라 확정된 인수액을 합산한 실질취득비용과 최근 실거래를 비교하는 방식으로 접근해야 합니다.