부산지방법원 2026타경10647. 부산 동래구 온천동 ‘온천더휴’ 8층 802호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기부에 찍힌 가압류 자체가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 김진희의 190,000,000원 임차보증금입니다. 김진희는 2021.11.24. 주민등록, 2021.11.29. 확정일자를 갖추고 2024.01.12. 임차권등기까지 마쳐 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 가진 구조입니다.

그런데 매각물건명세서에는 중요한 후속 조치가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.09.01.자로 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 취지의 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 배당 계산상 김진희에게 14,306,000원이 부족하더라도 매수인이 그 부족분을 실질적으로 승계하지 않는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 확약으로 구조가 바뀐다

2020.01.06. 설정된 사직1동새마을금고 근저당권 161,200,000원은 2021.11.17. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.10.12. 부산신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤의 국세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 김진희의 전입 2021.11.24.와 확정일자 2021.11.29.는 말소기준보다 앞섭니다. 원래라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 선순위 대항력 임차인입니다. 현 최저가 179,000,000원 기준 배당모델상 김진희에게 돌아가는 금액은 175,694,000원이고, 부족분은 14,306,000원입니다. 다만 2026.09.01.자 확약이 이 부족분의 매수인 청구를 막기 때문에 김진희 관련 실질 인수는 0원입니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 3명

이동석은 전입일이 2024.11.18.로 말소기준인 2023.10.12.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 미상이나, 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)

배당모델만 보면 김진희 보증금에서 14,306,000원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.09.01.자 확약에 의해 김진희의 대항력 및 잔존 보증금 반환청구권이 포기되므로 김진희에 관한 실질 인수액은 0원입니다. 이 효과는 김진희에게만 적용되며 김수현의 미상 위험까지 제거하지는 않습니다.

이 사건에서 특히 중요한 점은 “낙찰가가 낮아질수록 김진희 부족분이 늘어난다”는 배당모델만 보고 실질취득비용을 더해선 안 된다는 것입니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 김진희의 잔존 보증금은 매수인에게 청구하지 않기로 했으므로, 김진희에 관한 실질취득비용은 낙찰가 외에 추가되지 않습니다. 다만 김수현의 미상 임차관계는 별개의 문제입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 2018.06.25. 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 8층 802호입니다.
• 입지. 부산도시철도 3호선 미남역 남측 인근으로, 주변은 공동주택·다세대주택·오피스텔·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3·4호선 미남역이 있으며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
• 도로·토지. 남동측 및 남서측으로 폭 약 6m 내외 도로에 각각 접하고, 토지는 평지의 가로장방형으로 업무시설 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·방화지구 관련 지정이 확인됩니다. 공시지가는 3,091,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 내부 마감은 이해관계인 부재로 감정평가 당시 조사하지 못했습니다.
• 설비. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·경보, 도시가스 난방, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김진희 확약서 원본 확인. 2026.09.01.자 확약의 제출 주체, 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 그대로 확인해야 합니다.
• 확약의 적용대상 구분. 김진희 관련 190,000,000원 보증금에 대한 위험은 확약으로 실질 해소되지만, 이 효과를 다른 점유자에게 확대해석하면 안 됩니다.
• 김수현 확인이 최우선. 전입일·보증금이 미상이므로 주민등록 전입세대, 점유관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
• 이동석 점유관계. 2024.11.18. 전입은 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유 중이라면 명도 절차와 협의 부담은 별도로 고려해야 합니다.
• 가격 판단은 별도. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서는 179,000,000원이 저가라고 볼 근거가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 안전합니다.
• 세금·관리비. 국세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 금액, 공용부분 관리비 체납 등 매수 후 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 확약서 원문을 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “주된 1.9억 위험은 해소, 미상임차인 확인 전에는 끝난 게 아니다”

표면적으로 가장 큰 위험은 보증금 190,000,000원의 선순위 대항력 임차인 김진희입니다. 낙찰가 179,000,000원보다 보증금이 큰 만큼 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고, 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준으로 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다.

하지만 이 사건에는 2026.09.01.자 확약이 있습니다. 김진희 측에 대해 대항력과 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 김진희 관련 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차에서 확인 가능한 실질취득의 출발점은 최저가 179,000,000원입니다.

다만 김수현의 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 확약 밖 임차관계까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 실거래 비교값도 없어 신건 최저가의 가격 메리트를 평가할 근거가 부족합니다. 이 물건은 “김진희 1.9억 위험이 해결됐으니 끝”이 아니라, 김수현의 대항력 가능성을 확인해야 권리분석이 완결되는 사건입니다.