부산지방법원 2026타경10648. 부산 동래구 온천동 동백그린숲 9층 903호, 집합건축물대장상 공동주택(아파트-도시형생활주택)입니다. 전용면적 비교 대상은 43.1697㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 20층 중 9층, 사용승인일은 2018.12.12.입니다. 소유자 임성숙은 2021.04.29. 거래가액 182,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부만 보면 선순위 임차권이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 매각물건명세서에 제출된 확약이 그 인수 위험을 실질적으로 제거했다는 점입니다. 이현제는 2021.12.15. 전입하고 확정일자도 2021.12.09.로, 말소기준인 2025.12.16. 압류보다 앞섭니다. 그러나 주택도시보증공사가 제출한 확약에 따라 이현제 관련 보증금은 전액 변제되지 않더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고, 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에도 동의합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경10648 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 440-24 동백그린숲 제9층 제903호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 43.1697㎡ · 20층 중 9층 |
| 소유자 | 임성숙 (2021.04.29. 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2025.12.16. 동래구 압류입니다. 을구 1번 이현제의 주택임차권은 전입일 2021.12.15., 확정일자 2021.12.09.로 기준권리보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 보증금은 160,000,000원입니다.
이 확약은 이현제 관련 보증금에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 이규엽은 2026.01.16. 전입해 말소기준권리 2025.12.16.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 실제 점유·임대차관계는 매각물건명세서와 현황을 다시 대조할 필요가 있습니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현제 | 2021.12.15 / 2021.12.09 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
| 이규엽 | 2026.01.16 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 대항력 기준 인수 없음 |
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
동백그린숲의 비교 거래는 12건입니다. 전체 12건 평균은 169,750,000원이지만, 최근 12개월 평균은 155,000,000원, 최신 거래는 150,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -10.2%로 내려가고 있습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 신건 가격을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 47.42㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 18 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 43.17㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2025.03 | 43.17㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2025.03 | 43.17㎡ | 20 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 47.42㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.06 | 47.42㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2024.02 | 47.42㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2023.04 | 47.42㎡ | 9 | 189,000,000원 |
| 2023.03 | 47.42㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2023.02 | 47.42㎡ | 7 | 188,000,000원 |
| 2022.09 | 47.42㎡ | 5 | 195,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 169,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,166,000원 |
| 1. 임차인 이현제 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 5,834,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 이현제 보증금은 확약에 따라 전액을 변제받지 못하는 상황이 생기더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 시뮬레이션상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 169,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 135,200,000원 | 27,492,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,160,000원 | 54,154,240원 | 0원 |
위 유찰 회차의 인수액 표시는 확약을 적용하지 않은 권리 시뮬레이션 값입니다. 2026.09.01. 확약은 이현제 관련 잔존 보증금 반환청구권을 포기하는 내용이므로, 해당 임차인에 관한 실질 매수인 부담은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유락여자중학교 북동측에 위치하며, 주변은 공동주택·기존 주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도1호선 명륜역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 9층 903호이며 사용승인일은 2018.12.12.입니다. 승강기·기계식주차·도시가스·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구가 포함되고 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못한 상태에서 통상적인 상태로 평가됐으므로 응찰 전 실제 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.01. 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 다시 확인하세요.
- 이규엽 점유관계 확인. 2026.01.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 형태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 169,750,000원보다 최근 12개월 평균 155,000,000원과 최신 거래 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.2%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 실제 수리 상태와 설비 상태를 별도로 점검하세요.
맺으며 — “권리 위험은 확약으로 정리, 가격은 아직 높다”
이 물건은 등기부만 보면 160,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려갈수록 잔존 보증금 인수가 커질 수 있는 구조입니다. 그러나 2026.09.01. 제출된 확약이 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 내용이어서 이현제 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 별도 점유자인 이규엽도 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 155,000,000원의 109.0%이고, 최신 거래는 150,000,000원, 최근 추세는 -10.2%입니다. 과거 전체 평균 169,750,000원과 비슷하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 최근 시세를 기준으로 응찰가를 판단해야 하는 사건입니다.
