대구지방법원 2026타경3060. 등기 대상은 경상북도 성주군 선남면 취곡리 268-4, 268-1, 268-3, 269-2, 733-6 제1동이며, 사건 용도는 기타 + 토지입니다. 현재 소유자는 주식회사반석정공이고, 2022.04.11. 이전 경매를 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 927,600,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
현재 최저매각가는 1,329,672,000원으로 감정가 1,899,532,390원의 70%입니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 이 30% 하락만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 가격 할인율보다 권리 소멸 범위, 공매 진행 여부, 일괄매각 범위와 제외물을 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3060 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 취곡리 268-1 |
| 등기 대상 | 경상북도 성주군 선남면 취곡리 268-4, 268-1, 268-3, 269-2, 733-6 제1동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 주식회사반석정공 |
| 감정가 / 최저가 | 1,899,532,390원 / 1,329,672,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 공장용지 · 297.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 183,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2022.04.11. 우리은행 근저당이 기준
2019.07.12. 성주군 압류는 등기 순서만 보면 현재 말소기준보다 앞서지만, 2022.04.11. 이전 임의경매 매각 과정에서 6번압류·8번압류·9번가압류·10번 임의경매개시결정이 말소된 사실이 함께 등기돼 있습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 과거의 2019년 압류를 별도 인수권리로 다시 계산하지 않습니다.
현재 기준권리는 2022.04.11. 우리은행 근저당 927,600,000원입니다. 이후 우리은행의 추가 근저당 120,000,000원과 332,400,000원, 2026년 기술보증기금 가압류 897,271,664원, 오릭스캐피탈코리아 가압류 75,300,084원, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안미자 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정영식 | 2025.12.11 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람의 전입일은 모두 2022.04.11. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사된 내용 기준으로 대항력은 없습니다. 안미자는 보증금이 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준 이후라 대항력 인수형으로 보지는 않습니다. 정영식은 보증금 20,000,000원·월세 1,000,000원으로 조사됐으며 역시 대항력이 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,329,672,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,696,720원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사우리은행 | 927,600,000원 | 927,600,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사우리은행 | 332,400,000원 | 266,375,280원 |
| 갑구 20번 가압류 · 기술보증기금 | 897,271,664원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 주식회사 | 75,300,084원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,352,571,748원 가운데 채권자 예상배당은 1,313,975,280원이며, 미배당은 1,038,596,468원입니다. 을구 7번 우리은행 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 이후 가압류는 예상배당 0원입니다. 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아질수록 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,329,672,000원 | 1,313,975,280원 | 1,038,596,468원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 930,770,400원 | 919,062,696원 | 1,433,509,052원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 651,539,280원 | 642,623,887원 | 1,709,947,861원 | 0원 |
현재 회차에서 추가 유찰이 발생해도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 낙찰가가 내려가면 채권자 미배당액만 1,038,596,468원 → 1,433,509,052원 → 1,709,947,861원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수로 상쇄되는 대항력 인수형이 아닙니다.
⑤ 토지·매각범위 메모
- 토지 성격. 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 면적 297.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 접면·형상. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 183,000원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 기계기구를 포함해 매각합니다.
- 매각 제외. 제시외 기계기구, 태양광 설비, 콘테이너 구조물은 매각에서 제외됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 상태. 한국자산관리공사 공매공고 및 취소 이력이 있으므로 현재 공매 절차와 중복·재개 여부를 교차 확인하세요.
- 매각 제외물 특정. 제시외 기계기구·태양광 설비·콘테이너 구조물이 실제 현장 어디에 해당하는지 감정평가서와 대조하세요.
- 임차인 점유. 안미자·정영식 모두 대항력은 없지만 실제 사용·점유 범위와 인도 절차는 현장에서 확인하세요.
- 보증금 미상. 안미자의 보증금은 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 최종 기재를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 70%만으로 저가 판단하지 말고 인근 공업용 부동산과 토지·건물·설비를 따로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 더 중요하다
이 사건의 권리구조는 현재 조사 범위에서는 비교적 명확합니다. 2022.04.11. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명 역시 모두 말소기준 이후 전입이어서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 권리와 시세만 보면 끝나는 유형이 아닙니다. 기타 + 토지이고 공업용 토지이며, 일괄매각 대상과 매각 제외 설비가 함께 존재합니다. 공매공고 이력까지 있어 절차 교차확인도 필요합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만 시세자료가 없으므로 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 결론은 “권리 인수 0원, 그러나 매각범위·공매·현장실사가 승부처”입니다.
