전주지방법원 2025타경21580. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 103동 2502호, 전용 84.9502㎡ 아파트입니다. 2022년 준공된 294세대 단지의 철근콘크리트구조 27층 건물 중 25층에 자리합니다. 소유자는 호림주택주식회사이며, 주택도시보증공사가 255,000,000원을 청구하면서 강제경매가 개시됐습니다.

등기부에는 우리은행의 근저당권, 후순위 근저당권자 홍영주, 임차권자 박노철이 등장합니다. 특히 우리은행 원설정 근저당권의 채권최고액이 35,280,000,000원으로 상당히 큽니다. 다만 이는 공동담보가 기재된 원설정 내용이며, 같은 날 공동담보 해제와 채권최고액 변경등기도 존재하므로 개별 호실의 최종 담보채무와 동일시해서는 안 됩니다.

매수인에게 중요한 것은 근저당권의 액수 자체보다 어떤 권리가 말소기준보다 먼저 성립했는가입니다. 박노철의 전입일과 확정일자는 모두 2022.10.21로, 우리은행의 말소기준 근저당권 설정일인 2022.10.18보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 보증금 인수를 주장하는 선순위 대항력 임차권으로 분석되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 늦은 임차권

말소기준권리는 2022.10.18 설정된 우리은행의 을구 1번 근저당권입니다. 이후 설정된 홍영주의 근저당권, 박노철의 임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 인수되는 권리는 해당사항이 없다고 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 255,000,000원, 대항력 없음

실제 임차인은 박노철 1명입니다. 전유부분 전체를 주거 목적으로 임차했으며, 2024.10.15 임차권등기가 이루어졌습니다. 임대차계약일은 2020.06.13이지만 대항력 판단의 핵심인 전입일은 2022.10.21입니다.

우선변제는 확정일자와 권리순위에 따른 판단이며, 실제 배당액은 선순위 채권의 확정액과 법원의 배당 절차에 따라 결정됩니다. 현재 제시된 예상배당에서는 임차보증금 관련 신청채권자의 배당액이 0원입니다.

주택도시보증공사는 이 경매의 신청채권자이고, 박노철은 임차권등기된 실제 임차인입니다. 신청채권자의 청구액과 임차인의 보증금이 같더라도 이를 별개의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권의 정확한 발생 경위 및 채권관계는 원본 사건기록으로 확인할 사항입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균보다 42.1% 높은 신건

같은 단지 송학크레지움캐슬의 동일 평형(전용 84.95㎡대) 최근 실거래 9건입니다. 거래 기간은 2026년 6월부터 9월까지로, 가격 판단에 활용할 수 있는 최근 거래 표본입니다.

최근 거래의 최저가는 210,000,000원, 최고가는 255,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 222,444,444원이며, 최신 거래가는 2026년 9월의 215,000,000원입니다.

이와 비교해 현재 최저가는 316,000,000원입니다. 최근 평균 대비 142.1%로, 신건 가격에 시세상 할인 효과가 없습니다. 대상 물건이 25층이라는 점을 감안하더라도, 확인된 거래 표본의 최고가보다 높은 금액인 만큼 개별 층·향·내부 상태에 따른 가치 차이를 별도로 검증할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)

*우리은행 채권액은 원설정 등기의 공동담보 채권최고액을 사용한 추정치입니다. 동일 일자의 120,000,000원 변경 및 공동담보 해제등기를 별도로 확인해야 하므로 실제 배당액을 확정한 표가 아닙니다. 집행비용 역시 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

위 추정대로라면 집행비용 5,224,000원을 제외한 매각대금 310,776,000원이 우리은행에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 다만 실제 배당은 변경된 담보권의 범위와 확정채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 인수액을 함께 확인

현재는 감정가 그대로 진행되는 신건입니다. 유찰을 가정한 회차별 매각가격과 예상 인수액은 다음과 같습니다.

회차별 금액은 유찰을 가정한 시뮬레이션이며 향후 실제 매각가격이나 배당결과를 확정한 것은 아닙니다. 미배당액에는 공동담보 원설정 채권최고액이 사용되어 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 간선도로 및 버스승강장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 25층입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·엘리베이터·소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지로 아파트부지로 이용 중이며, 동측 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 대로3류 및 소로3류 저촉, 소로2류 접합 사항 등이 있으며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
• 환금성. 294세대 단지이며 동일 평형 최근 거래 9건이 확인됩니다. 다만 신건 감정가가 실제 거래가격 범위를 웃돌고 있어 매입가격에 따른 재매각 부담을 주의해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 점검. 최저가 316,000,000원은 최근 평균 222,444,444원의 142.1%입니다. 실거래 시세와 응찰가격 사이의 차이를 반드시 검토하세요.
• 임차인 대항력 재확인. 박노철의 전입·확정일자 2022.10.21, 말소기준권리 설정일 2022.10.18 및 임차권등기 내용을 명세서와 대조하세요.
• 공동담보 변경등기. 우리은행 원설정 채권최고액 35,280,000,000원과 변경등기상 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용의 실제 적용 범위를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 갑구의 민간임대주택등기와 임대의무기간 관련 사항이 경매 매수 이후 어떻게 처리되는지 관계기관에 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 1회 유찰 가정가격 252,800,000원도 최근 거래 평균보다 높다는 점을 고려하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 있더라도 현재 실제 점유 및 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.
• 관리비 및 원본 서류. 체납 관리비, 세금, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실제 배당요구 관계를 최종 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개다”

익산 송학크레지움캐슬 2502호는 임차보증금 255,000,000원이 등기되어 있으나, 임차인의 전입이 말소기준 근저당권보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 유형은 아닙니다. 명세서상 인수권리도 없으며, 현재 예상 인수액은 0원입니다.

반면 가격에서는 뚜렷한 주의가 필요합니다. 최저가 316,000,000원은 최근 동일 평형 평균 222,444,444원의 142.1%이고, 최신 거래 215,000,000원 및 표본 최고가 255,000,000원보다 높습니다. 1회 유찰 가정가격조차 최근 평균을 웃돕니다.

따라서 현재 신건에서 가격상 이점은 확인되지 않습니다. 향후 유찰로 가격이 조정되는지 살피되, 그에 앞서 우리은행 공동담보 변경등기와 민간임대주택 등록 상태를 확인하는 것이 중요합니다. 이 물건의 핵심은 보증금 인수위험보다 실거래 시세와 감정가의 큰 괴리에 있습니다.