전주지방법원 2025타경21614. 익산시 영등동 동신아파트 101동 1006호, 전용 49.86㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 김혁준으로, 2019년 강제경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 군위축산업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐고, 2025년에는 천안세무서장의 압류와 군위축산업협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석에서 특히 주목할 부분은 두 가지입니다. 먼저 조성연은 2022.03.15 전입으로, 표시된 말소기준인 2025.08.13 압류보다 전입일이 앞섭니다. 대항력 있는 임차인으로 분류되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 2019년 설정된 군위축산업협동조합 근저당권은 등기 분석상 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 이번 경매는 같은 조합의 임의경매로 진행되고 있습니다. 근저당권의 실제 말소 여부와 경매신청의 근거를 원본 등기부 및 사건기록으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21614 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 682 동신아파트 101동 10층 1006호 도로명주소: 전북특별자치도 익산시 약촌로 228 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.86㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 10층 중 10층 |
| 소유자 | 김혁준 (2019.09.23 강제경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 65,300,000원 / 65,300,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 군위축산업협동조합 / 56,543,575원 |
| 말소기준 표시 | 2025.08.13 · 갑구 17번 · 국(천안세무서장) 압류 |
| 임차관계 | 조성연 · 전입 2022.03.15 · 대항력 있음 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 말소기준 확인
과거 소유자인 유승호 명의로 설정됐던 근저당권과 가압류 등은 이미 말소 처리됐습니다. 2019년 강제경매 매각 이후 김혁준이 소유권을 취득했으며, 현재 권리분석에서 가장 중요한 시점은 임차인 전입일과 2025년 압류 및 임의경매 등기일의 선후관계입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 인수액 확정 금지
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 조성연 | 전입 2022.03.15 배당요구 2026.01.23 |
미상 |
대항력 있음
우선변제 미상
승계 해당 없음
확정일자 미상 |
확인된 실제 임차인은 조성연 1명입니다. 전입일이 표시된 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 임차인으로 분류되며, 배당요구도 2026.01.23 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부, 예상 배당액 및 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다.
매각물건명세서에는 명시적으로 인수되는 권리가 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 선순위 전입 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 이를 곧바로 매수인 실질 인수액 0원의 확정 근거로 삼기는 어렵습니다. 계약서, 보증금 지급 사실, 점유 상태, 확정일자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 추세
익산 동신아파트는 1,260세대, 1992.03.30 준공 단지입니다. 대상 물건과 동일한 전용 49.86㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 표본 평균은 59,550,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.86㎡ | 4 | 56,000,000원 |
| 2026.06 | 49.86㎡ | 3 | 52,300,000원 |
| 2026.05 | 49.86㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.01 | 49.86㎡ | 1 | 49,000,000원 |
| 2026.01 | 49.86㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2025.11 | 49.86㎡ | 8 | 66,600,000원 |
| 2025.11 | 49.86㎡ | 8 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 49.86㎡ | 1 | 56,000,000원 |
| 2025.10 | 49.86㎡ | 5 | 62,700,000원 |
| 2025.05 | 49.86㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 2025.04 | 49.86㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2025.04 | 49.86㎡ | 9 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.86㎡ | 9건 | 57,066,666원 |
전체 거래 평균은 59,550,000원이지만, 과거의 상대적으로 높은 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 57,066,666원이며, 최신 거래인 2026년 7월의 거래가격은 56,000,000원입니다.
신건 최저가 65,300,000원은 전체 평균의 109.7%, 최근 12개월 평균의 114.4%입니다. 최근 거래 추세도 -14.8%로 하락했습니다. 따라서 과거 평균이나 일부 고가 거래를 근거로 현재 감정가에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,300,000원 가정 · 임차보증금 미확정)
현재 확인 가능한 배당 계산에는 집행비용 추정액만 반영돼 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 56,543,575원이지만 예상배당액은 확정되지 않았으며, 임차보증금, 세금 및 실제 채권 배당 역시 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 금액은 완결된 예상배당표가 아니라 집행비용만 차감한 잠정 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 잠정 계산액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,575,400원 |
| 군위축산업협동조합 · 신청채권 | 56,543,575원 | 미확정 |
| 국 · 천안세무서장 압류 | 미상 | 미확정 |
| 임차인 · 조성연 | 미상 | 미확정 |
| 집행비용 차감 후 잠정 잔액 | — | 63,724,600원 |
| 소유자 실제 교부액 | — | 확정 불가 |
| 매수인 실제 인수액 | — | 확정 불가 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 잠정 잔액 63,724,600원은 신청채권, 압류 관련 조세, 임차보증금 및 우선변제 등을 차감하기 전의 금액으로 소유자에게 실제 지급될 금액을 의미하지 않습니다. 실제 배당 및 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 회차별 가격과 인수 위험
| 회차 | 가정 매각가 | 매수인 인수 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 65,300,000원 | 미확정 | 최근 시세의 114.4%. 신건 가격 메리트 없음. |
| 1회 유찰 시(80%) | 52,240,000원 | 미확정 | 보증금 및 배당관계 확인 전 실질취득원가 판단 불가. |
| 2회 유찰 시(64%) | 41,792,000원 | 미확정 | 낙찰가 하락만으로 실제 취득원가가 낮아진다고 볼 수 없음. |
유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 인수액이 증가할 수 있습니다. 특히 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 하락하더라도 실질취득원가가 보증금 수준에서 유지되는 구조가 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 영등동 소재 이리동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 1992.03.30 준공된 1,260세대 단지이며 대상은 10층 중 10층입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물로 위생·급배수설비, 도시가스난방, 소화전 및 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측은 중로, 동·남·서측은 각각 소로에 접하며 주로 동·서측 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 659,000원/㎡입니다.
- 공부 및 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 평형 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -14.8%로 하락하고 있습니다. 과거 78,000,000원 거래보다는 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 기준으로 처분 가능 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 조성연의 임대차계약서와 보증금 지급 사실, 실제 점유 및 임대차 범위를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 대항력과 우선변제 확인. 2022.03.15 전입, 2026.01.23 배당요구 사실을 대조하고 확정일자, 실제 점유 개시 시점 및 배당 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2019년 군위축산업협동조합 근저당권의 말소 표시와 2025년 동일 조합의 임의경매 신청 사이의 관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 조세채권 점검. 천안세무서장 압류의 실제 조세채권 및 배당순위를 확인해야 합니다. 압류등기가 매각으로 소멸하더라도 조세채권의 배당순위가 임차인 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 배당표 재산정. 신청채권 56,543,575원과 임차보증금, 조세 및 집행비용을 반영해 실제 예상배당액과 매수인 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 65,300,000원은 최근 12개월 평균 57,066,666원의 114.4%입니다. 최근 거래 추세도 -14.8%이므로 과거 고가 거래에 근거한 응찰은 경계해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차인의 실제 점유관계를 확인하고, 낙찰 후 인도 협의 및 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 실거래가 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수보증금”
익산 동신아파트 1006호는 신건 최저가부터 가격 경쟁력이 제한적인 물건입니다. 65,300,000원의 최저가는 최근 12개월 실거래 평균보다 높고, 최근 거래 추세 역시 -14.8%로 하락하고 있습니다.
더 큰 문제는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 배당요구가 접수됐더라도 실제 배당액과 미배당 보증금이 확인되지 않으면 매수인이 인수할 금액을 알 수 없습니다. 여기에 근저당권 말소 표시와 임의경매 신청 관계도 추가 확인이 필요합니다.
현재로서는 인수 위험 미확정·신건 가격 메리트 없음·최근 시세 하락이 동시에 존재합니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 늘어나면 실질취득원가는 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 입찰가격을 정하기 전에 임차보증금과 권리관계를 확정하고, 실제 인수액을 포함한 취득원가를 최근 시세와 비교하는 것이 핵심입니다.
