전주지방법원 2025타경21723. 익산시 부송동 부송우남아파트 103동 3층 303호입니다. 등기 흐름에서 현재 경매의 말소기준은 2024.10.11. 한국투자저축은행 가압류이고, 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권자가 있다는 사실만 보고 곧바로 인수 위험으로 판단하면 안 된다는 점입니다.
한국토지주택공사의 임차권등기는 임대차계약 2017.08.23., 확정일자 2017.08.24., 점유개시 2017.09.06., 주민등록 2017.09.08.로 말소기준보다 앞서 원래 대항력과 우선변제권을 갖는 형태입니다. 보증금은 75,000,000원입니다. 그러나 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026.04.02. 제출한 확약서에는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권등기에 관해서는 매수인의 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21723 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 216-2 부송우남아파트 103동 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 1세대로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 3층 303호 |
| 소유자 | 유한회사체이스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 80,200,000원 / 80,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 75,984,245원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·보증 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 75,000,000원 | 원래 有 확약으로 포기 | 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시된 신고이므로 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 등기상 임차권 1건의 보증금 75,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산할 사안도 아닙니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있고, 현재 매각가 80,200,000원 가정에서는 집행비용 1,843,600원 다음으로 보증금 75,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다.
참고: 일반적인 대항력 인수 계산만 적용하면 1회 유찰 시 인수 계산액 12,394,880원, 2회 유찰 시 24,995,904원이 산출되지만, 이 사건은 위 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 처리합니다.
② 시세 비교 — 신건 8,020만원은 최근 평균·최신 거래보다 높다
부송우남 동일 면적대 최근 거래 12건의 평균은 75,375,000원입니다. 신건 최저매각가 80,200,000원은 이 최근 평균보다 4,825,000원 높고, 최근 12개월 평균 대비 106.4%입니다. 최신 거래도 2026.09. 77,500,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 60.0㎡ | 19 | 77,500,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 17 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 16 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 89,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 12 | 94,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 75,375,000원 |
최근 12건의 거래 범위는 55,000,000원~94,000,000원으로 폭이 큽니다. 따라서 개별 층과 상태 차이는 별도로 확인해야 하지만, 현재 신건 80,200,000원을 최근 평균이나 최신 거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,843,600원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 800,000,000원 | 3,356,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 75,984,245원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 후 한국토지주택공사 보증금 75,000,000원이 전액 배당되고, 한국투자저축은행 가압류에 3,356,400원이 배당됩니다. 서울보증보험 주식회사와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 매수인 실질 인수는 확약을 반영해 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산한벌초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 단독주택 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 단지로 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 무난합니다.
- 도로. 북측 약 35미터, 서측 약 25미터, 남측·동측 약 10미터 도로에 접하며 서측과 남측 출입구로 진출입합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 단지. 부송우남은 1,075세대, 사용승인일 1995.11.16.이며 동일 면적 최근 거래 12건의 가격 범위는 55,000,000원~94,000,000원입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트 1세대로 이용중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각물건명세서 및 사건기록에 그대로 반영돼 있는지 입찰 직전 원본을 대조하세요.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 1건은 보증기관 신고로 표시돼 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 상한 검토. 신건 80,200,000원은 최근12개월 평균 75,375,000원의 106.4%이고 최신 거래 77,500,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 권리 계산. 일반 계산상 1회·2회 유찰에서 미배당 인수액이 발생하지만, 이 사건은 확약으로 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 매각가 80,200,000원 가정치이므로 실제 배당표와 세금·집행비용 변동을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건에서 가장 중요한 권리 쟁점은 한국토지주택공사 명의의 보증금 75,000,000원 임차권입니다. 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 원래는 대항력 있는 권리지만, 2026.04.02. 확약으로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 미변제 잔액이 있어도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별도입니다. 최저가 80,200,000원은 동일 면적 최근12개월 평균 75,375,000원의 106.4%이고 최신 거래 77,500,000원보다도 높습니다. 최근 실거래 범위가 55,000,000원에서 94,000,000원까지 넓다는 점까지 감안하면, 현재 신건을 단순히 저가 매수 기회라고 보기는 어렵습니다. 권리 위험은 확약으로 정리됐지만, 신건 가격에는 별도의 안전마진이 확인되지 않는 사건입니다.
