전주지방법원 2025타경21734. 익산시 부송동 아름드리아파트 5동 4층 403호, 전용 58.74㎡ 아파트입니다. 소유자 한윤종은 2015.06.19 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 74,500,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권 62,400,000원이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 군위축산업협동조합 근저당권 12,000,000원, 2026년 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 강병철의 전입일은 2017.08.16로 말소기준일 2015.06.19보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력은 없고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 해당사항 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 이 임차인의 전입 시점 자체가 말소기준보다 뒤이므로 매수인 승계액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경21734 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 부송동 1075 아름드리아파트 5동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 58.74㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 |
| 소유자 | 한윤종 · 2015.06.19 소유권이전 · 거래가액 74,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 44,430,216원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 단지 | 아름드리아파트 · 840세대 · 준공일 1994.09.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 한국주택은행 근저당권과 대한생명보험주식회사 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.06.19 설정된 근저당권부터 보면 됩니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강병철 | 2017.08.16 | 미상 | 미상 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
강병철은 2017.08.16 전입해 말소기준일 2015.06.19보다 후순위입니다. 자료상 대항력은 없으며, 2026.01.13 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없지만, 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 기준 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 78,000,000원을 봐야 한다
매수인 인수액이 0원이므로 이 사건의 현재 회차 실질취득은 78,000,000원입니다. 아름드리아파트 동일 면적 58.74㎡ 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 65,750,000원이고, 최신 거래는 2026.08 67,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 118.6%로, 최근 실거래 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.74㎡ | 4 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 58.74㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2026.08 | 58.74㎡ | 6 | 58,500,000원 |
| 2026.07 | 58.74㎡ | 2 | 62,500,000원 |
| 2026.07 | 58.74㎡ | 6 | 69,000,000원 |
| 2026.07 | 58.74㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.06 | 58.74㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.06 | 58.74㎡ | 10 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 58.74㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.06 | 58.74㎡ | 15 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 58.74㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 58.74㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.74㎡ | 12건 | 65,750,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 62,400,000원 | 62,400,000원 |
| 3. 근저당 · 군위축산업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 4. 가압류 · 군위축산업협동조합 | 22,216,103원 | 1,796,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 96,616,103원 중 예상배당 76,196,000원, 미배당 20,420,103원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 미배당이 발생하더라도 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 4층 403호입니다.
- 입지. 이리부천초등학교 동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·방화지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 아름드리아파트 840세대, 준공일 1994.09.13. 동일 면적 최근 실거래는 51,000,000원부터 80,000,000원까지 확인됩니다.
- 공시지가. 838,500원/㎡이며 토지는 평지의 가로장방형, 아파트 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 78,000,000원은 최근 12개월 평균 65,750,000원의 118.6%입니다. 신건 가격을 할인 매수로 해석하면 안 됩니다.
- 최근 거래 확인. 최신 2026.08 거래는 67,000,000원이며, 동일 면적 4층 거래도 67,000,000원이 확인됩니다.
- 임차인 확인. 강병철의 전입은 2017.08.16로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구일은 2026.01.13입니다.
- 배당관계 대조. 배당 시뮬레이션에는 주식회사한국외환은행과 군위축산업협동조합이 반영되어 있고, 사건의 경매개시결정 채권자는 주식회사 하나은행으로 기재돼 있습니다. 입찰 전 등기부와 배당 관련 원문을 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 회차 78,000,000원, 1회 유찰 시 62,400,000원, 2회 유찰 시 49,920,000원으로 시나리오가 제시돼 있습니다. 현재 회차와 최근 시세의 관계를 우선 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 비싸다”
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 권리 쪽은 단순합니다. 2015.06.19 주식회사한국외환은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 임차인 강병철도 2017.08.16 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 현재 실질취득 78,000,000원은 최근 12개월 평균 65,750,000원의 118.6%이고, 최신 거래 67,000,000원보다 높습니다. 동일 면적 실거래 최고 80,000,000원에는 못 미치지만 최근 평균을 크게 웃도는 만큼, 신건을 ‘싸게 나온 경매’로 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 현재 회차 가격입니다.
