전주지방법원 2026타경199. 익산시 모현동1가 고현로7길 10에 위치한 지하층1호 근린시설입니다. 현재 등기상 소유자는 김순덕으로, 2026년 5월 23일 상속을 원인으로 같은 해 7월 29일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이 부동산에는 그보다 앞선 2013년 9월 25일 부안수산업협동조합의 근저당권이 설정되어 있으며, 채권최고액은 1,404,000,000원입니다. 해당 근저당권자가 청구액 1,115,969,363원으로 임의경매를 신청한 사건입니다.

권리 측면에서는 말소기준권리보다 앞서 매수인이 인수할 것으로 표시된 권리가 없다는 점이 핵심입니다. 반면 실제 이용상태를 살펴보면 일반목욕장으로 운영되는 특수한 근린시설이고, 일부 찜질방 및 황토방은 누수 등의 사유로 미사용 중입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 등기부를 정리하는 문제가 아니라, 시설 보수와 사용 가능 면적, 운영 수익성, 향후 매각 가능성을 어느 수준까지 검증할 수 있느냐에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2013년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2013년 9월 25일 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 등기된 강제경매개시결정, 임의경매개시결정 및 농업협동조합중앙회·김제농업협동조합의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 익산시의 압류 역시 각각 해제 및 말소 처리된 내역을 확인할 수 있습니다.

기존 소유자 이영택 명의로 등기된 부동산은 2026년 상속을 통해 김순덕에게 이전되었습니다. 다만 소유권이 바뀌어도 기존 근저당권이 없어지는 것은 아니므로, 부안수산업협동조합의 근저당권은 경매의 말소기준으로 작용합니다. 등기에는 별도 강제경매개시결정인 2025타경528도 존재하므로, 현재 임의경매 사건과의 진행 관계 및 매각 절차를 함께 확인해야 합니다.

② 물건 가치 — 16.10억의 가격 적정성은 별도 검증

현재 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,610,000,000원입니다. 그러나 목욕장으로 운영되는 근린시설은 일반 주거용 부동산과 달리 설비 상태·운영 수익·유지관리비·시설 복구비가 시장가치에 영향을 미칩니다. 특히 이 물건은 일부 공간이 누수로 사용되지 않는 상태여서 감정가만으로 실제 취득 메리트를 판단하기 어렵습니다.

유찰로 최저매각가가 낮아지면 취득금액 자체는 감소하지만, 가격이 낮아졌다는 사실이 곧바로 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 누수 발생 범위와 보수비, 목욕장 시설의 재사용 가능성, 향후 영업 수익을 확인한 뒤 적정 응찰가를 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,610,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 18,500,000원을 공제한 뒤 채권자들에게 총 1,591,500,000원이 배당되는 추정 구조입니다. 부안수산업협동조합의 근저당권은 채권최고액을 기준으로 전액 반영하였고, 농업협동조합중앙회에도 청구액 전액이 배당됩니다.

반면 김제농업협동조합은 청구금액 161,895,288원 중 146,458,500원을 배당받아 15,436,788원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 이는 채권최고액을 활용한 단순 추정으로, 실제 피담보채무와 집행비용·세금 등의 확정 결과에 따라 배당액은 변동됩니다. 특히 채권최고액 1,404,000,000원과 신청채권자의 청구액 1,115,969,363원은 서로 다른 금액임을 구분해야 합니다.

당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않은 추정 배당입니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액을 의미하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원, 미배당은 확대

매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 이 물건은 말소기준권리 이후 채권들이 매각으로 소멸하므로 제시된 회차별 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰로 인한 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수 부담을 혼동할 필요는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (토지이용 및 물건명세 기준)

• 소재지. 전북특별자치도 익산시 모현동1가 268-8, 고현로7길 10에 위치한 집합건물 지하층1호입니다.
• 이용상태. 일반목욕장으로 이용 중이며 일부 찜질방 및 황토방 등은 누수로 사용되지 않고 있습니다. 정상 운영 범위와 보수 필요 부분의 확인이 중요합니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지는 평지·사다리형입니다. 토지면적은 2,053㎡, 공시지가는 1,045,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 정보로 지하층1호의 개별 전유면적이나 단독 소유 토지면적을 의미하지 않습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역에 속하며 도시지역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 도로. 소로한면이며, 중로2류·소로1류·소로2류와 접하는 토지이용 정보가 확인됩니다. 실제 점포 출입구와 차량 진출입·주차 동선은 현장에서 점검해야 합니다.
• 환금성. 목욕장 설비가 결합된 근린시설은 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 다릅니다. 시설의 재사용 가능성, 영업 수익 및 다른 용도로의 활용 가능성을 따져야 하며, 매각가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2013.09.25 부안수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 경매 사건 관계 확인. 2025타경528 강제경매개시결정과 2026타경199 임의경매개시결정의 진행 관계, 매각기일 및 절차 변경 여부를 확인하세요.
• 목욕장 운영·점유 확인. 실제 운영자, 영업권 및 시설 소유관계, 인도 가능 여부를 확인하세요. 별도로 표시된 임차인이 없더라도 현재 영업 중인 시설의 실제 점유상태는 확인이 필요합니다.
• 누수·시설 실사. 사용하지 않는 찜질방·황토방의 누수 범위와 방수·배관·기계설비 보수 필요성, 복구 후 사용 가능성을 조사하세요.
• 세금·관리비 확인. 당해세·체납세금·관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하고, 실제 배당순위 및 추가 지출 가능성을 점검하세요.
• 가격 검증. 신건 최저가 1,610,000,000원에 대해 실제 시설 상태와 영업 수익을 반영한 가치평가를 수행하세요. 유찰 시에도 단순 할인율이 아닌 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
• 용도 관련 확인. 제2종일반주거지역과 상대보호구역 등 관련 규제, 목욕장 영업 및 시설 변경 가능성을 관할 기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 시설·가격은 별개”

익산 모현동 근린시설은 2013년 부안수산업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리들이 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리가 없는 구조입니다. 신건 최저가 1,610,000,000원에 매각된다는 가정에서는 채권자 미배당액 15,436,788원이 발생하지만, 이것이 매수인의 인수채무로 전환되지는 않습니다.

다만 이 물건은 일반목욕장으로 이용 중인 근린시설이며, 일부 찜질방과 황토방은 누수로 미사용 중입니다. 시설 복구비와 영업 지속 가능성, 실제 점유관계가 확인되지 않은 상태에서 감정가와 동일한 신건 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다. 유찰로 가격이 낮아져도 적정가치에 대한 별도 검증은 필요합니다.

결론적으로 권리 인수 부담은 낮지만 시설 상태와 가격 적정성 검증이 중요한 사건입니다. 입찰 여부와 응찰금액은 누수·시설 보수 범위, 실제 운영상태 및 환금성을 확인한 뒤 판단하는 것이 적절합니다.