전주지방법원 2026타경10055. 전북특별자치도 익산시 송학동 송학현대아파트 106동 303호입니다. 전용면적은 84.99㎡, 감정평가서상 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 3층이며 아파트로 이용하고 있습니다. 소유자 최창옥은 2006년 6월 7일 거래가액 66,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 여러 근저당권의 설정과 말소가 반복됐고, 현재는 한국자산관리공사가 청구금액 80,187,562원으로 임의경매를 신청한 상태입니다.

가격부터 보면 신건 최저가 132,000,000원은 동일 면적 최근 실거래 평균보다 높습니다. 최근 12개월 평균뿐 아니라 2026년 9월 최신 거래와 비교해도 가격 차이가 큽니다. 실거래 추세마저 하락 중이므로 과거 거래 전체 평균만을 기준으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액 0원 산정, 선순위 기록은 재확인

산출된 말소기준권리는 2024년 6월 20일 설정된 을구 15번 주식회사유노스프레스티지대부 근저당권이며, 채권최고액은 19,500,000원입니다. 2025년 설정된 가압류 3건 및 2026년 임의경매개시결정은 이보다 후순위로 표시돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 기재돼 있습니다.

확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 소유자인지 또는 별도의 임대차관계가 있는지는 현황조사와 현장 확인으로 최종 점검해야 합니다. 임차인 존재나 대항력을 확인 없이 단정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래일수록 신건 가격이 부담스럽다

송학현대는 451세대, 사용승인일은 1991.10.14.입니다. 전용 84.99㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본 12건 중 최근 12개월에 해당하는 거래는 8건입니다. 가격 메리트는 과거 거래를 모두 합친 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 중심으로 판단해야 합니다.

전체 12건 평균은 115,208,333원이지만, 최근 12개월 평균은 그보다 낮은 113,875,000원입니다. 신건 최저가 132,000,000원은 최근 평균보다 18,125,000원 높고, 최근 평균의 115.9%에 해당합니다.

최신 거래로 집계된 2026년 9월 1층 거래가는 100,000,000원이며, 같은 달 13층 거래도 120,000,000원입니다. 거래 시점과 층에 따른 차이를 고려하더라도 신건 최저가가 이들 가격보다 높다는 점은 분명합니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -3.4%로 하락 중입니다.

회차별 금액은 가격 변동을 가정한 시나리오이며, 실제 유찰이나 향후 최저매각가격의 확정을 의미하지 않습니다. 미배당 채권액은 원칙적으로 매수인 인수액과 구별됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

현재 산출된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 공제한 뒤 을구 15번 근저당권에 배당하고, 남은 금액을 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류 채권에 배분합니다. 다만 한국자산관리공사로 이전된 을구 13번 근저당의 실제 존속 여부에 따라 이 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

위 산출에서 채권 합계는 283,838,126원, 채권자 총 예상배당은 129,352,000원, 미배당 채권은 154,486,126원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없으며 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이리송학초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 기차역과 간선도로가 소재합니다. 감정평가서에서는 일반적인 교통상황을 보통으로 평가하고 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 12층 중 3층 아파트입니다. 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비 및 승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 서측 대로와 남측 소로에 접하며 주로 서측을 통해 출입합니다. 토지는 부정형 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 해당합니다. 대로3류에 접하고 소로3류 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 528,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 451세대 단지로 동일 면적 실거래 표본이 확인됩니다. 다만 최근 가격이 이전보다 3.4% 하락했고 거래가격 편차도 있어, 과거 최고가보다 최근 체결가격을 중심으로 환금성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 을구 13번 근저당과 한국자산관리공사의 근저당 이전 기록, 을구 15번 근저당의 실제 우선순위를 최신 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 배당 순위 재검증. 한국자산관리공사의 청구액 80,187,562원이 현재 추정배당에서 0원으로 산출된 경위와 선순위 채권 반영 여부를 확인하세요.
• 최근 시세 기준. 전체 평균 115,208,333원보다 최근 12개월 평균 113,875,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 가격 하락 추세도 반영해야 합니다.
• 응찰가격 검토. 신건 최저가 132,000,000원은 최근 평균의 115.9%입니다. 가격 메리트가 확인되지 않은 상태에서 감정가만을 기준으로 응찰하지 않도록 주의하세요.
• 점유 및 명도. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자, 임대차계약 및 명도 가능성을 현장과 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 실거래자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싼 물건은 비싸다”

이 물건은 확인된 임차인이 없고 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액이 0원으로 산정됩니다. 그러나 권리상 부담이 작다는 것만으로 가격까지 합리적인 것은 아닙니다.

신건 최저가 132,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 113,875,000원의 115.9%입니다. 최신 거래는 100,000,000원이고 최근 거래 추세도 -3.4%로 하락 중입니다. 따라서 현재 신건 가격에는 시세 대비 저렴하다는 평가를 적용하기 어렵습니다.

더욱이 을구 13번 근저당권의 말소 표시와 한국자산관리공사로의 이전 기록이 함께 존재하므로 말소기준과 예상배당 순위의 원본 검증도 필요합니다. 현재 가격은 보수적으로 평가하고, 선순위 등기와 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 핵심입니다.