전주지방법원 2026타경10087. 익산시 영등동 비사벌아파트 102동 2층 205호 아파트입니다. 현재 소유자는 강복애이며, 2014.04.17 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 105,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.11.07 설정된 강호순 근저당권 60,000,000원입니다. 제공된 권리분석과 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 108,000,000원이고, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 107,691,666원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 100.3%입니다. 최신 거래도 2026.09의 107,000,000원이므로 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경10087 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 영등동 771-2 비사벌아파트 102동 2층205호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 익산시 고봉로30길 51 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 15층 중 2층 205호 |
| 기준 면적 | 59.92㎡ |
| 소유자 | 강복애 · 2014.04.17 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 69,560,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없고, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 말소기준권리는 2022.11.07 강호순 근저당권 60,000,000원이며, 2026.02.06 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 평균 이상
비사벌 동일 평형 기준 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 107,691,666원, 최저 거래는 84,000,000원, 최고 거래는 135,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.89㎡ | 7 | 107,000,000원 |
| 2026.09 | 59.92㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 15 | 113,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 15 | 118,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 10 | 135,500,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8 | 123,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 7 | 84,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 12 | 85,800,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 8 | 95,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 평균 | 59.92㎡ | 12건 | 107,691,666원 |
현재 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 107,691,666원의 100.3%입니다. 최신 거래는 2026.09의 107,000,000원으로 역시 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 강호순 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 45,688,000원 |
현재 회차 매각가 108,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 60,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 45,688,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이리동초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·공원·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 15층 건물의 2층 205호이며, 위생·급배수·도시가스난방·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 843,700원/㎡입니다. 남측 중로와 동북측 소로에 접하고 주로 동측 도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역이 포함 또는 저촉되며, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 비사벌은 810세대이며 준공일은 1995.07.29입니다. 동일 평형 최근 실거래는 84,000,000원부터 135,500,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.3%입니다. 현재 회차를 시세보다 저렴한 물건으로 전제하지 않는 것이 핵심입니다.
- 최신 거래 대조. 2026.09 최신 거래 107,000,000원과 현재 최저가를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 등록 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 86,400,000원, 2회 유찰 시 69,120,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 승부처
이 사건은 제공된 권리분석 기준으로 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 현재 신건 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 100.3%이고 최신 거래보다도 높습니다. 따라서 현 회차의 핵심은 권리 위험보다 가격 적정성과 실제 점유 상태를 확인하는 것입니다. 제공된 유찰 시나리오와 최근 실거래 범위를 함께 놓고 응찰가를 검토할 필요가 있습니다.
