매력지수 A등급 · 인수 위험 없는 신축 아파트로 1회 유찰 후 시세 대비 가격 메리트 확보
임차인 인수 0원과 권리 소멸 구조는 안정적이며 최근 거래 대비 78.5% 가격으로 접근 가능하나 민간임대주택 등기 확인이 필요해 A등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2024년 준공 신축급 아파트입니다. 임차인 인수 위험은 없고, 1회 유찰 후 최저가가 최근 실거래 1.64억의 78.5%까지 내려왔습니다. 다만 등기상 민간임대주택 표시가 있어 응찰 전 말소 절차 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
184,000,000원
최저 128,800,000원
최근 실거래
164,000,000원
2026.07 · 59.65㎡
최저가 ÷ 시세
78.5%
최근 12개월 기준
매수인 인수
0원
임차인 없음
울산지방법원 2025타경11920. 양산시 주진동 양산천년가더힐 104동 1601호 아파트입니다. 전용면적 59.65㎡ 규모로 2024년 준공된 신축급 단지입니다. 권리 구조는 우리은행 근저당을 말소기준으로 하며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 감정가 대비 70%인 128,800,000원으로 진행되는 1회 유찰 물건입니다. 최근 거래 1건은 164,000,000원으로 확인되어 단순 가격 비교상 매입 여력이 있습니다. 다만 갑구에 민간임대주택 등기가 있어 관련 절차는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경11920 (임의경매)
소재지
경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 16층1601호
물건종류 / 전용
아파트 · 전용 59.654㎡
소유자
주식회사아라마루
감정가 / 최저가
184,000,000원 / 128,800,000원
신청채권자 / 청구
연지새마을금고 / 96,685,270원
매각기일
2026.07.16
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인 인수 위험은 없습니다. 말소기준권리는 2024.02.05 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 연지새마을금고 근저당, 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 78.5%
거래월
전용
층
거래가
2026.07
59.65㎡
6
164,000,000원
최근 12개월 평균
59.654㎡
1건
164,000,000원
양산천년가더힐 최근 거래는 164,000,000원입니다. 현재 최저가 128,800,000원은 최근 거래 대비 78.5% 수준으로 가격 접근성이 있습니다.
⚠️ 민간임대주택 등기 확인 갑구에 민간임대주택 등록 관련 등기가 존재합니다. 응찰 전 해당 법령상 말소 신청 및 절차를 양산시에 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저가 128,800,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,603,200원
우리은행 근저당
65,271,600,000원
126,196,800원
연지새마을금고 근저당
122,148,000원
0원
주택도시보증공사 가압류
1,000,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 대비 78.5% 수준입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⛔ 확인 관점 가격 메리트는 있으나 민간임대주택 등기 관련 절차 확인 없이 입찰하는 것은 피해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 신명초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 공공시설, 도시개발구역 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다.
환경. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
환금성. 양산천년가더힐 625세대 단지로 2024년 준공된 신축급 물건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
민간임대 확인. 응찰 전 민간임대주택 등기 말소 가능 여부를 확인하세요.
가격 기준. 최근 실거래 164,000,000원 대비 최저가 128,800,000원 수준을 기준으로 판단하세요.
권리 확인. 우리은행 근저당 이후 권리는 매각 소멸 구조입니다.
관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “신축 + 유찰 = 가격 확인 구간”
양산천년가더힐 1601호는 임차인 인수 위험 없이 신축급 아파트를 접근할 수 있는 물건입니다. 최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준으로 내려왔지만, 민간임대주택 등기라는 확인 요소가 있습니다. 권리는 안정적이고 가격은 매력 구간에 진입했으나, 마지막 판단은 등기상 제한 확인 이후 내려야 합니다.
사건 개요
같은 단지 33건 동시 경매
단지 평균
1.1회 유찰·매각 3%
소재지
경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 16층1601호
법원·사건
울산지방법원
·2025타경11920
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-16 10:00
·133호 법정
물건
양산천년가더힐 104동 16층1601호
철근콘크리트구조 59.6540㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 104동 16층1601호
2025-06-24 15:53
