대구지방법원 2026타경3084. 대구 달서구 두류동 1243-26의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 기호 2-1 단독주택, 기호 2-2 창고 및 변소이고, 제시외 건물인 보일러실·창고 등도 포함됩니다. 토지는 81.7㎡의 대지로 제2종일반주거지역에 속합니다. 현재 공유자는 박창록 3분의 2, 김유미 3분의 1이며, 김유미의 신청으로 공유물분할을 위한 경매가 진행되고 있습니다.
등기부에는 근저당권이나 압류가 잡혀 있지 않고, 과거 가처분과 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 하지만 이 사건에서 실제로 중요한 변수는 채권순위보다 점유 임차관계입니다. 박성록의 전입신고일은 2012.05.03으로 경매개시결정 2026.01.22보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3084 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 1243-26 · 대구광역시 달서구 두류남길 132-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 창고 및 변소 · 보일러실 및 창고 등 |
| 토지 | 대 81.7㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 876,600원/㎡ |
| 공유자 | 박창록 3분의 2 · 김유미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 127,647,480원 / 43,782,000원 (3회 유찰 · 34.3%) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
현재 소유관계는 박창록 3분의 2, 김유미 3분의 1입니다. 박창록은 2018.06.21 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 2023.08.18 소유권경정으로 박창록 3분의 2와 박금록 3분의 1의 공유관계가 확인됐습니다. 박금록 지분 3분의 1은 2024.12.18 강제경매 매각을 거쳐 2025.01.02 김유미에게 이전됐고, 이후 2026.01.22 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성록 | 2012.05.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 3회 유찰로 감정가의 34.3%
감정가 127,647,480원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 43,782,000원입니다. 다음 유찰 시나리오는 30,647,399원(감정가 24.01%), 그 다음은 21,453,179원(16.81%)입니다. 다만 이 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다. 보증금 미상 임차인과 차량출입 불가능이라는 권리·환금성 변수가 그대로 남아 있기 때문입니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 소유자 잔여 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 43,782,000원 | 34.3% | 42,593,924원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,647,399원 | 24.01% | 29,695,746원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 21,453,179원 | 16.81% | 20,667,022원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 43,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,188,076원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 김유미 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,593,924원 |
경매개시결정 관련 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 위 표는 집행비용과 소유자 잔여를 산술적으로 나타낸 것이며, 박성록의 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두류1,2동행정복지센터 남측 인근으로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다. 남측 인근에 이월드가 있습니다.
- 교통. 간선대로와 노선버스승강장이 가까워 대중교통사정은 편리하나, 차량출입은 불가능합니다.
- 건물. 단독주택은 목조 함석기와지붕 단층, 창고 및 변소는 벽돌조 슬래브지붕 단층입니다. 제시외 보일러실·창고 등도 포함됩니다.
- 설비. 단독주택에 급배수설비·위생설비·난방설비가 있습니다.
- 토지. 대 81.7㎡, 완경사·정방형, 도로접면은 세로한면(불), 제2종일반주거지역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 해당 없습니다.
- 환금성. 차량출입 불가능, 목조 단층주택과 창고 등 복합 이용, 세 차례 유찰이라는 요소가 겹쳐 재매각 시 수요층이 제한될 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박성록 보증금 확인. 전입일 2012.05.03만으로 인수액을 판단할 수 없습니다. 보증금과 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액 미상으로 잡아야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상인 상태이므로 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 낙찰가만 보지 않기. 최저가 43,782,000원은 감정가의 34.3%지만, 임차인 미배당 보증금이 있으면 실질취득비용은 더 커질 수 있습니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 차량출입 불가능입니다. 실제 진입 동선과 물건 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 보일러실·창고 등 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 구조와 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 공유물분할 경매 구조 확인. 일반적인 담보권 실행 경매가 아니라 공유관계를 정리하기 위한 경매라는 점을 전제로 소유·점유관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 유찰가보다 임차인이 먼저다”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 127,647,480원에서 43,782,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 그러나 낙찰가가 낮아졌다는 사실이 곧바로 안전한 매수 기회를 뜻하지는 않습니다. 실제 임차인 박성록의 전입일은 2012.05.03이고 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
여기에 차량출입 불가능, 목조 단층주택·창고 등 복합 이용, 세 차례 유찰이 겹칩니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 ‘얼마나 싸졌는가’가 아니라 박성록의 임대차 실체와 인수 가능 금액을 어디까지 확인할 수 있는가입니다. 가격은 34.3%, 권리비용은 미상. 이 두 숫자를 섞어 보지 않는 것이 핵심입니다.
