대구지방법원 2026타경3090. 대구광역시 달서구 감삼동 24-20 소재 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설·계단실·다가구주택이고, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물입니다. 토지는 165.3㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2016.07.15 접수된 두레새마을금고의 채권최고액 260,400,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 219,600,000원 근저당과 이후 임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2017년 설정됐던 김영혜 전세권 90,000,000원과 2025년 신인규 가압류 32,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3090 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 감삼동 24-20 · 대구광역시 달서구 와룡로54길 82 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설·계단실·다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지상 4층 |
| 토지 | 165.3㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 고도해 |
| 감정가 / 최저가 | 782,828,980원 / 383,586,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 두레새마을금고 / 409,572,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
말소기준은 2016.07.15 을구 1번 두레새마을금고 근저당입니다. 같은 날 접수번호 81497로 설정된 을구 2번 근저당, 2025.08.14 김형균 주택임차권, 2026.01.22 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 김형균의 임차보증금 잔액은 90,000,000원이지만 주민등록일자·점유개시일자가 2025.04.29로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 없음과 ‘미상’을 분리해야 한다
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성미 | 501호 | 2017.03.08 | 미상 | 미상 | 2026.04.20 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김명환 | 101호 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이지영 | 302호 | 2025.08.07 | 미상 | 미상 | 2026.02.25 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| KLOMCHAROEN SUPHAKAN | 미상 | 2025.02.07 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김형균 | 건물 3층 중 별지도면 ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, | 2025.04.29 | 90,000,000원 | 2020.08.27 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
박성미·김명환·이지영·KLOMCHAROEN SUPHAKAN·김형균은 전입신고가 2016.07.15 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 기사항전은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 전체 임차관계를 한꺼번에 “전부 안전”으로 처리하기보다는 기사항전의 점유·전입·보증금 확인을 별도 체크해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 검증은 별개
감정가 782,828,980원에서 2회 유찰돼 데이터 기준 최저매각가는 383,586,000원, 감정가의 49%입니다. 할인 폭 자체는 크지만 동일 물건과 비교할 실거래 시세 자료가 확인되지 않으므로 “감정가의 절반 이하 = 시세보다 싸다”로 연결할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 단순한 공동주택 한 호가 아니라 감정 이용상태가 근린생활시설·계단실·다가구주택이고 토지까지 일괄매각됩니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 크게 주기보다는 실제 임대수익·점유 현황·제시외 건물 범위까지 확인한 뒤 취득가를 판단하는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 383,586,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,170,204원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 두레새마을금고 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 두레새마을금고 | 219,600,000원 | 117,015,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 합계 480,000,000원을 기준으로 하며, 총 예상배당은 377,415,796원, 미배당은 102,584,204원입니다. 신청채권자의 청구액은 409,572,800원이며, 시뮬레이션상 신청채권자 배당액도 377,415,796원으로 청구액을 전액 충족하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 383,586,000원 | 377,415,796원 | 102,584,204원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 268,510,200원 | 263,951,057원 | 216,048,943원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 187,957,140원 | 184,525,740원 | 295,474,260원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가는 268,510,200원, 미배당은 216,048,943원으로 늘고, 4회 유찰 시 매각가는 187,957,140원, 미배당은 295,474,260원까지 확대됩니다. 하지만 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 담보권자의 미회수금과 매수인의 인수금은 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 이용상태·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 건물은 근린생활시설, 계단실, 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층으로, 외벽은 인조석 등, 내벽은 내부 인테리어와 일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일, 창호는 샷시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 근린생활시설·다가구주택 부분에 위생 및 급배수설비, 다가구주택 부분에 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 165.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 1,286,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 건물·토지·제시외 부분을 하나의 취득 대상으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기사항전 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 실제 점유 위치와 임대차 내용을 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차관계 확인. 박성미·김명환·이지영·KLOMCHAROEN SUPHAKAN은 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부를 포함해 배당관계를 점검해야 합니다.
- 김형균 임차권 확인. 임차보증금 잔액 90,000,000원, 확정일자 2020.08.27, 주민등록·점유개시 2025.04.29로 기재돼 있으며 대항력은 없습니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가상 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고 근린생활시설·다가구주택의 실제 임대수익과 인근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 안전”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.07.15 두레새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·김형균 임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 2회 유찰 후 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세 자료가 없고, 감정 이용상태도 근린생활시설·다가구주택 혼용입니다. 여기에 기사항전의 대항력이 가능·미상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 낮지만, 점유 확인과 가격 검증은 보수적으로.” 최저가 숫자보다 실제 점유·임대수익·제시외 건물 범위를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
