부동산강제경매

2026타경3108 · 대구서부지원 · 근린시설
일반철골조 소매점 60.00㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

67,200,000원 6,720만 감정가 96,000,000원

감정가의 70% 2026-07-16 낙찰

낙찰일

07-16 낙찰 완료

대구서부지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

672만원

최저가의 10% · 6,720,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 9,600만원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리기준일 이전 전입 임차인 존재로 보증금 인수 가능성이 있는 근린시설입니다.

가격 최저가 67,200,000원이나 대항력 임차인 보증금 인수 여부를 반영한 접근 필요
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 6,720,000원
리스크 임차인 문진욱 보증금 4,000,000원 대항력 있음·우선변제권 없음

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 근린시설이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 문진욱의 보증금 4,000,000원 인수 가능성이 있어 낙찰 전 임차관계 확인이 필수입니다. 근저당 등 권리는 매각으로 소멸하지만 임차인 부담은 별도 검토 대상입니다.

감정가

96,000,000원

근린시설

최저가

67,200,000원

1회 유찰

실질취득 기준

71,200,000원+

임차보증금 인수 가능성

매수인 인수

4,000,000원

문진욱 보증금

대구지방법원 2026타경3108. 대구 서구 중리동 퀸스로드패션타운 내 1층 112호 단위 상가입니다. 감정가는 9,600만원, 현재 최저매각가는 6,720만원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건은 단순한 저가 매수형 물건으로 보기 어렵습니다. 2010년 전입한 임차인의 대항력이 확인되어 매수인이 보증금 부담을 이어받을 가능성이 있기 때문입니다.

물건 개요

사건번호	대구지방법원 2026타경3108
소재지	대구광역시 서구 중리동 1136-162 1층112호
물건종류	근린시설 · 퀸스로드 7동 1층 112호 단위 상가
이용상태	소매점(에스콰이어)으로 이용중
소유자	이정옥, 최명선 (각 지분 2분의 1)
감정가 / 최저가	96,000,000원 / 67,200,000원
신청채권자 / 청구	신용보증기금 / 40,309,705원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인이 변수

말소기준권리는 2011년 12월 29일 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 325,000,000원이며 매각으로 소멸합니다. 이후 신용보증기금 가압류 및 강제경매개시결정 역시 매각으로 정리됩니다.

⚠️ 가장 중요한 위험 임차인 문진욱은 2010.09.17 전입으로 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 조사되었습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 보호되지 못하는 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	전입	보증금	권리
문진욱	112호 전부	2010.09.17	4,000,000원	대항력 有 · 우선변제권 없음

③ 예상 배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,609,600원
임차인 문진욱 보증금(인수)	4,000,000원	0원
을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행	325,000,000원	65,590,400원
갑구 5번 가압류 · 신용보증기금	36,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 취득 부담

낙찰가 하락과 별개로 대항력 임차보증금 인수 여부를 반영해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대구광역시 서구 중리동 퀸스로드패션타운 내 위치하며 의류판매점, 중소규모 공장, 일반음식점 등이 형성된 상업지역입니다.
교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
용도지역. 준공업지역, 제1종지구단위계획구역, 일반산업단지 포함 지역입니다.
물건 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
공유자 우선매수권. 공유자 최명선의 우선매수신고가 있었으나 매각기일까지 보증 제공 여부에 따라 효력이 달라질 수 있습니다.
상가 운영성. 소매점 이용 중인 상가로 실제 영업 상태와 임대차 관계 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 구조가 먼저”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 근린시설이지만, 단순 할인 물건으로 접근하면 위험합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준 이전 대항력 임차인은 매수인이 확인해야 할 핵심 변수입니다. 최저가 자체보다 임차보증금 부담을 포함한 총 취득비용 관점에서 판단해야 합니다.

부동산강제경매

가격보다 먼저 봐야 할 임차인 리스크 — 대구 퀸스로드 112호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인이 변수

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (매각가 67,200,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 구조가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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