대구지방법원 2026타경3126. 두류동 ‘빌리브파크뷰’ 301동 지하1층 비105호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 현 소유자 김정우는 2024년 5월 28일 매매를 원인으로 거래가액 1,281,602,465원에 취득했고, 2024년 6월 28일 소유권이전과 동시에 아이엠뱅크의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가에서 세 번 유찰돼 428,750,000원까지 내려왔다는 사실 자체는 할인폭이 크다는 뜻이지만, 동시에 시장이 앞선 회차 가격을 받아들이지 않았다는 사실도 보여줍니다. 특히 대상은 지하 근린생활시설이고, 제공된 단지 실거래는 84.13㎡·84.44㎡ 표본으로 대상 면적과 맞지 않습니다. 따라서 아파트성 실거래 숫자를 그대로 근린시설 시세로 치환해 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸

말소기준은 2024.06.28 설정된 아이엠뱅크 근저당권 840,000,000원입니다. 그 뒤 2024.11.27 같은 은행의 근저당권 60,000,000원, 2025년 여찬규 390,000,000원, 대구신용보증재단 49,666,676원, 하나카드 6,916,198원의 가압류가 이어졌고, 2026.01.27 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동종 시세’가 아니다

빌리브파크뷰의 거래 표본은 2024년 12월부터 2026년 4월까지 12건이며, 전체 평균은 578,583,333원, 최근 12개월 10건 평균은 572,800,000원, 최신 거래는 2026년 4월 505,000,000원입니다. 현재 최저가 428,750,000원은 최근 12개월 평균의 74.9%로 표시되지만, 거래 표본은 84.13㎡·84.44㎡이고 대상 면적과 일치하지 않습니다.

가격 추세도 우호적이지만은 않습니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -5.7%로 하락했고, 최신 거래가는 505,000,000원으로 전체 평균 578,583,333원보다 낮습니다. 즉 단지 거래 자체도 하락 방향입니다. 여기에 대상 근린시설과 실거래 표본의 면적·용도가 맞지 않으므로, 최저가가 최근 평균의 74.9%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해선 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 428,750,000원 가정)

채권 총액 1,346,582,874원 중 예상 배당액은 422,062,500원이며, 미배당액은 924,520,374원입니다. 후순위 권리의 미배당이 커도 해당 권리들은 매각으로 소멸하므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도시철도 2호선 두류역 남측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등이 형성된 주택 및 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 본건은 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 도로. 단지 동측 약 35m, 남측 약 10m, 북측 약 8m 포장도로 및 서측 약 4m 보도블럭 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 근린상업지역·제1종일반주거지역에 걸쳐 있고, 시가지경관지구와 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 3,180.8㎡, 지목 대, 공시지가 5,045,000원/㎡, 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 대상이 지하 근린시설이고 복합단지 경매 평균 유찰 횟수도 3.6회여서, 주거용 호실보다 매수층이 좁을 가능성을 가격에 반영할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 영업 여부를 확인하세요.
• 근린시설 직접 시세 확보. 단지 84㎡대 거래를 본건 가격의 직접 기준으로 사용하지 말고, 동일·유사 근린시설의 실제 매매와 임대수익을 별도로 확인하세요.
• 3회 유찰의 의미. 감정가 1,250,000,000원에서 428,750,000원까지 내려왔다는 할인율뿐 아니라 앞선 회차에서 거래가 성사되지 않았다는 점도 함께 보세요.
• 등기 말소 확인. 말소기준 이후 아이엠뱅크 추가 근저당과 가압류 3건이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서와 최신 등기부를 대조하세요.
• 배당 외 비용. 당해세·관리비·명도비용 등 예상배당표 밖의 실제 취득비용을 확인하세요.
• 토지이용 제한 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한사항이 본건 취득·이용에 미치는 영향을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — 권리는 깔끔하지만 가격 확신은 낮다

이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후의 근저당·가압류가 모두 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 본건은 지하1층 근린생활시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 감정가 1,250,000,000원 대비 현재 최저가는 428,750,000원입니다. 단지 실거래 평균보다 낮은 숫자가 보이더라도 거래 표본의 면적이 본건과 맞지 않고 최근 거래 흐름도 -5.7% 하락했습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 동종 근린시설 시세와 임대수익 확인 후 판단”입니다.