대구지방법원 2026타경3126. 대구 달서구 두류동에 있는 빌리브파크뷰 301동 지하1층 비105호입니다. 겉으로는 빌리브파크뷰라는 공동주택 단지 안에 있지만, 감정평가상 이용상태는 분명히 근린생활시설입니다. 일반적인 주거용 아파트 호실이 아니라 상업용 공간의 입지와 수익성, 접근성, 점유 상태를 중심으로 판단해야 합니다.

소유자 김정우는 2024년 5월 28일 매매를 원인으로 같은 해 6월 28일 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 거래가액은 1,281,602,465원입니다. 같은 날 아이엠뱅크의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당권과 가압류가 이어졌습니다. 현재 최저매각가는 과거 등기 거래가액과 감정가에 비해 크게 낮지만, 과거 취득가격이 현재 환금가치를 보장하는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2024년 6월 28일 설정된 아이엠뱅크의 을구 1번 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 설정된 을구 2번 근저당권, 갑구의 가압류 3건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정된 코리아신탁 및 대신자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소된 것으로 기록되어 있습니다.

특히 근린생활시설은 주거용 아파트와 달리 상가임대차 관련 대항력 및 우선변제 요건을 별도로 살펴야 합니다. 사업자등록, 점유, 확정일자 및 선순위 관계 등에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 현 예상배당의 인수액 0원은 확인된 권리를 반영한 추정치이지, 미확인 점유나 임대차 위험까지 해소됐다는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 아파트 실거래로 지하 상가를 평가할 수 없다

빌리브파크뷰의 실거래 집계에서는 총 12건, 전체 평균 578,583,333원이 확인됩니다. 최근 12개월 집계 평균은 572,800,000원, 최신 거래는 2026년 4월 505,000,000원이며, 최근 거래 추세는 과거 대비 -5.7%입니다.

하지만 중요한 구분이 있습니다. 아래 실거래는 전용 84.13~84.44㎡ 아파트 거래이며, 경매 대상은 지하1층 근린생활시설입니다. 면적과 용도가 모두 일치하지 않으므로, 실거래 평균을 본건의 적정 시세로 사용해서는 안 됩니다.

또한 최근 12개월 아파트 평균은 전체 평균보다 낮고, 최신 거래도 505,000,000원으로 집계되어 있습니다. 최근 대비 과거 거래 추세가 -5.7%인 점은 주거부문에서 하락 흐름이 나타난다는 의미입니다. 다만 이 하락률을 지하 상가 가격의 하락률로 그대로 적용해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,087,000원 가정)

집행비용은 3,741,218원으로 추정했습니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준이며 실제 확정 채권액·배당액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 확인되지 않은 우선변제권 등은 반영되지 않았습니다.

최저가 210,087,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용을 제외한 206,345,782원이 선순위 아이엠뱅크 근저당권에 배당됩니다. 그 뒤의 근저당권과 가압류는 예상배당액이 모두 0원입니다. 채권 전체 미배당 추정액은 1,140,237,092원에 이릅니다.

하지만 이 거액의 미배당금을 매수인이 인수하는 것으로 해석하면 안 됩니다. 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 채권의 미배당액과 매수인이 부담하는 인수권리는 서로 다릅니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 실질취득금액을 최저가로 확정해서는 안 됩니다.

회차별 배당·취득 시나리오

향후 추가 유찰 시 최저가와 채권자 미배당액은 다음과 같이 변합니다. 인수액이 동일하게 0원으로 계산되어 있지만, 이는 어디까지나 현재 파악된 권리에 근거한 배당 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 두류동 도시철도 2호선 두류역 남측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주택·상가지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 대중교통시설이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통입니다. 다만 지하1층 개별 호실의 실제 고객 동선과 접근 편의성은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 및 이용상태. 지하1층 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조이며 공동 위생, 급배수, 화재탐지·경보 및 승강기 설비 등이 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 단지 동측은 폭 약 35m, 남측은 약 10m, 북측은 약 8m의 포장도로와 접하며, 서측에는 폭 약 4m의 보도블록 포장도로가 있습니다. 단지의 도로 접면과 개별 지하 호실의 영업 접근성은 구분해서 평가해야 합니다.
• 토지 및 공시지가. 토지면적 3,180.8㎡, 지목은 대, 공시지가 5,045,000원/㎡입니다. 근린상업지역과 제1종일반주거지역 등이 관련되어 있습니다. 이 수치는 개별 경매 호실의 전용 대지면적이나 상가 시세를 뜻하지 않습니다.
• 토지이용 규제. 시가지경관지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등의 지정 사항이 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.02.05~2030.02.04입니다. 본건 취득 및 이용에 대한 개별 적용 여부와 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 빌리브파크뷰는 2023년 6월 29일 준공된 92세대 규모의 단지로 집계됩니다. 그러나 아파트 세대수와 주거 거래량이 지하 근린시설의 임대수요 또는 환금성을 보장하지 않습니다. 상가의 실제 임대수익, 공실 가능성, 출입구 동선 및 재매각 수요를 따로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 착각 금지. 본건은 지하1층 근린생활시설입니다. 아파트 실거래 평균 578,583,333원이나 최근 12개월 평균 572,800,000원을 상가의 직접 비교 시세로 사용하지 마세요.
• 점유관계 실사. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현재 점유자, 점유 경위, 영업 여부, 임대차계약서, 보증금 및 관련 대항력·우선변제 요건을 확인해야 합니다. 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 인수위험을 배제해서는 안 됩니다.
• 상가 자체의 가격 검증. 지하층 근린시설의 유사 거래, 실제 임대료, 공실률, 관리비, 업종별 사용 가능성 등을 검토해 독립적인 적정가치를 산정해야 합니다.
• 반복 유찰 원인. 이미 5회 유찰된 물건입니다. 단순 응찰 부족 외에 물리적 접근성, 공실, 영업환경, 가격 괴리 등 유찰 배경을 현장에서 확인하세요.
• 미배당과 인수의 구별. 채권자 미배당 추정액 1,140,237,092원은 그 자체로 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 별도 선순위 임차권이나 특수한 인수조건이 존재하는지는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 집행비용·배당 확인. 집행비용 3,741,218원과 선순위 근저당 배당 206,345,782원은 추정치입니다. 신청채권 배당 표시의 불일치도 함께 확인하세요.
• 관리비·명도. 지하 상가의 미납 관리비, 공용부분 관련 부담, 실제 점유자의 명도 가능성과 부대비용을 사전에 확인해야 합니다.
• 토지이용·영업 제한. 토지거래허가구역 및 교육환경 관련 규제, 건축물의 적법한 용도와 실제 영업 가능 업종을 확인해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 매각기일은 2026.11.12입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가 17% ≠ 시세의 17%”

이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 1,250,000,000원, 최저가 210,087,000원, 그리고 5회 유찰. 하지만 이 숫자만으로 저가 낙찰 기회라고 판단하기는 어렵습니다.

권리 측면에서는 분명한 장점이 있습니다. 아이엠뱅크의 선순위 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 가압류가 소멸하고, 예상배당상 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로, 최종 인수 위험과 명도 난도는 아직 확인해야 합니다.

가격에서는 더 보수적인 접근이 필요합니다. 현재 확인되는 실거래는 아파트 거래이고, 최근 12개월 평균 572,800,000원, 최신 거래 505,000,000원, 하락 추세 -5.7%라는 집계도 근린시설의 직접적인 적정가격을 알려주지 않습니다. 저환금 가능성이 있는 지하 상가에 이미 5회 유찰 이력이 겹쳐 있는 만큼, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

결론은 입찰 보류·실사 우선입니다. 등기상 말소 구조가 비교적 명확하다는 점과 실제 투자 매력이 검증됐다는 점은 전혀 다릅니다. 현장 점유관계와 유사 지하 근린시설의 실제 매매·임대가치를 확인하기 전에는 210,087,000원이라는 최저가가 충분히 낮은지조차 판단할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라, 진짜 상가 가치와 실제 부담을 얼마만큼 정확히 확인하느냐에 있습니다.