창원지방법원 2025타경20750. 창원시 마산합포구 진전면 율티리에 있는 토지와 여러 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 일반적인 주거용 아파트 경매와는 성격이 전혀 다릅니다. 감정평가상 주택·근린생활시설·화장실 등 다양한 용도가 혼재하고, 일부 건물은 등기상 별동이지만 실제로는 일체로 사용되고 있습니다. 여기에 농지, 맹지, 공부와 현황이 다른 토지까지 포함되어 권리분석뿐 아니라 토지이용 및 행정적 취득 요건을 함께 검토해야 하는 복합물건입니다.

소유자는 문연석으로, 2018년 1월 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 같은 해 중소기업은행 명의로 채권최고액 1,800,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리입니다. 2023년 진행된 임의경매는 2025년 취하됐으며, 2025년 7월 새로운 임의경매가 개시된 이력이 확인됩니다.

물건 개요

토지면적 515㎡ 및 공시지가는 율티리 211-1 토지에 관한 사항으로, 일괄매각 대상 전체의 면적·평균 공시지가를 뜻하지 않습니다.

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만, 가등기 확인은 필요

말소기준은 2018.01.31 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 농업회사법인엔파유한회사 명의 가등기, 서울보증보험주식회사의 가압류, 가등기 청구권에 대한 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거에 설정된 다수의 근저당·압류·경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.

임차인 및 점유관계. 신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지, 주택과 근린생활시설에 별도의 임대차관계가 존재하는지 확인되지 않았으므로 임차인이 확실히 없거나 명도 부담이 전혀 없다고 단정할 수 없습니다. 현황조사서, 전입세대 확인, 상가건물 임대차 관련 자료 및 현장점유를 점검해야 합니다.

② 가격 분석 — 49% 할인율을 시세 할인으로 오해하지 말 것

현재 최저매각가는 1,231,803,000원으로, 감정평가액 2,513,884,080원의 약 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태여서 외형상 가격 조정 폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 주택, 근린생활시설, 농지와 부속건물 등이 혼재한 일괄매각 물건입니다. 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가치를 비교하기도 어렵습니다.

특히 최근 실거래 시세와 하락·상승 추세를 검증할 만한 거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 매각절차상 가격 비율일 뿐, 실제 시장가치보다 51% 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 정상적인 이용 가능 범위, 농지 취득요건, 원상회복 가능성, 건물 보수비와 개별 토지의 처분 가능성을 확인한 후에야 실질적인 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

유찰 시 가격은 제시된 회차별 시나리오이며, 실제 유찰 여부와 향후 매각기일은 확정된 사실이 아닙니다. 미배당액은 채권자 측 부족액으로, 곧바로 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,231,803,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 14,718,030원을 우선 공제하고, 중소기업은행 근저당에 1,217,084,970원을 배당하는 구조입니다. 서울보증보험주식회사 가압류 채권에 대한 예상배당과 소유자 잔여금은 모두 0원입니다.

채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 합계는 1,821,085,939원이며, 예상 채권자 배당 합계는 1,217,084,970원, 미배당 합계는 604,000,969원입니다. 다만 근저당의 채권최고액은 실제 확정채권액과 동일한 개념이 아니므로 실제 배당결과는 채권계산서·배당요구 및 우선채권 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.2%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 변동될 수 있습니다. 공동담보의 범위와 채권액도 원본 대조가 필요합니다.

④ 입지·토지·건물 상태 (감정평가 및 매각조건 기준)

• 입지. 율티마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 중·소규모 공장, 단독주택, 나지, 전·답, 근린상가 등이 혼재한 지역입니다. 일반적인 대단지 주거지역과 다른 이용·수요 구조를 갖고 있습니다.
• 교통. 차량 접근 및 인접필지를 통한 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 용도지역. 관련 토지는 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역 규제가 기재되어 있습니다. 일부 목록에는 영농여건불리농지가 해당되고, 일부 토지는 대로3류에 접합합니다.
• 토지 형태. 율티리 211-1 토지는 지목 '대', 면적 515㎡, 주상용 이용상태, 완경사·부정형입니다. 토지별 접도조건은 별도 검토가 필요하며, 매각목록 1번과 3번은 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다.
• 건물 이용. 목록 2번은 주택 및 근린생활시설로 이용 중이고 2층 다락방을 포함해 평가됐습니다. 목록 5~8번, 10번, 13번, 22번 등은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있으며, 목록 20번은 화장실 등으로 이용됩니다.
• 건축물 현황. 목록 5~8번은 등기상 별동이지만 실제 및 건축물대장상 일체의 건물로 이용되고 있습니다. 목록 20~22번 역시 현황상 하나의 건물로 이용되고 있습니다. 구조와 증개축 여부 등을 현장에서 대조해야 합니다.
• 설비 상태. 위생·급배수·난방·가스설비 등이 설치된 건물이 있으나 장기간 방치되어 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 사용을 전제로 한 낙찰이라면 기능 복구와 보수 가능성을 점검해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 목록 11번은 공부상 전이나 현황 전기타(잡종지), 목록 12번은 창고용지이나 현황 상업용 건부지, 목록 14번은 공장용지이나 현황 상업용 건부지, 목록 18번은 도로이나 현황 묵전입니다.

진전면사무소 사실조회 회신에서는 해당 목록이 모두 농지법상 농지임을 기재하고 있습니다. 특히 목록 3번은 임야화, 목록 11번은 주택 일부와 시멘트 마당, 목록 15번은 화장실·건물·묘지 등의 소재가 확인된 상태입니다. 농지전용허가 없이 현황이 변경됐다면 원상회복명령 대상이 될 수 있습니다. 실제 행정처분 여부와 취득 후 필요한 조치가 불확실하므로 토지가격만큼이나 중요한 검토 항목입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부 확인. 목록 3·11·15번의 농지취득자격증명 발급 요건과 미제출 시 보증금 몰수 조건을 최우선으로 확인해야 합니다.
• 농지전용·원상회복 위험 점검. 임야화된 농지, 주택·시멘트 마당, 화장실·건물·묘지가 소재한 농지에 원상회복 또는 시정 절차가 필요한지 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 가등기 원본 대조. 갑구 27번 가등기의 법적 성격과 갑구 27-2번 가등기 청구권 압류의 처리, 경매 매각에 따른 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기원본으로 검토해야 합니다.
• 건물·토지 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부, 토지 경계, 별동 등기와 현황의 차이, 목록 7·8번 소재지 차이를 감정평가서 도면 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 접도와 맹지 문제. 목록 1·3번의 지적도상 맹지 여부 및 인접필지 통행 관계, 전체 시설의 실제 진출입 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 사용 가능 상태. 장기간 방치된 급배수·난방·가스설비와 건물 구조·누수·안전상태를 점검해야 합니다. 감정가가 곧 현재의 즉시 사용 가능한 가치를 의미하지는 않습니다.
• 실제 점유 및 임대차 조사. 임대관계가 미상이므로 주택과 근린시설을 구분해 전입, 사업자등록, 임대차 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 적정성 재평가. 토지별 이용제한, 건물의 실제 활용성, 원상회복 및 보수 부담을 고려하여 비교 가능한 거래사례·수익가치와 대조한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
• 배당 및 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당의 공동담보목록 제2018-28호, 채권계산서, 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 검토해야 합니다.
• 최신 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 농지 관련 사실조회 회신과 매각기일 변동 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “취득할 수 있는가”가 먼저다

이 사건을 단순한 반값 경매로 바라보면 가장 중요한 위험을 놓칠 수 있습니다. 감정가 2,513,884,080원에서 최저가 1,231,803,000원으로 낮아진 것은 사실입니다. 말소기준인 중소기업은행 근저당과 후순위 등기권리가 매각으로 정리되는 구조도 분명 긍정적입니다.

하지만 등기상 인수 0원과 안전한 취득은 같은 의미가 아닙니다. 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 보증금 몰수 위험이 있고, 무단 농지전용에 따른 원상회복 가능성이 존재합니다. 장기간 방치된 건물과 설비, 공부·현황 불일치, 맹지, 가등기 성격 및 미확인 점유 문제까지 겹쳐 있습니다.

또한 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래가와 가격 추세가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가치에 비해 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 2회 유찰된 사실은 가격 메리트의 증거가 아니라 추가 검토의 필요성을 보여주는 신호로 받아들여야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 선행 확인입니다. 농취증 발급 가능성과 원상회복 부담, 건물 활용성, 가등기·점유관계가 정리되고 실제 시장가치가 검증되기 전에는 현재 최저가만으로 응찰을 결정하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐 이전에 무엇을 어떤 조건으로 취득하고, 취득 후 실제로 사용할 수 있느냐입니다.