창원지방법원 2025타경20750. 진전면 율티리 일대의 토지와 주택·근린생활시설 등 여러 물건을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 근린생활시설, 근린생활시설, 화장실 등으로 이용 중이고, 목록1·4·9·19·21 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 현재 최저매각가는 1,231,803,000원으로 감정가의 49% 수준이며, 이미 2회 유찰된 상태입니다.

등기상 핵심 말소기준은 2018.01.31. 중소기업은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 그 뒤 2018.04.25. 농업회사법인엔파유한회사 명의의 소유권이전청구권가등기, 2021.09.24. 서울보증보험주식회사 가압류, 2023.03.15. 가등기상 권리에 대한 국의 압류, 현재 경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리를 매각으로 소멸하는 것으로 처리하고 있습니다. 다만 별도 주의사항에 “갑구 27번 가등기 (담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 명시되어 있어, 가등기 성격은 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 가등기 성격은 확인

현재 소유자 문연석은 2018.01.04. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했고, 말소기준권리는 그 뒤인 2018.01.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,800,000,000원, 채무자는 엔파홀딩스주식회사입니다. 이 근저당 뒤에 설정된 갑구 27번 가등기와 서울보증보험주식회사 가압류, 가등기 권리에 대한 국의 압류, 현재 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.

신고된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계까지 “임차인 없음”으로 단정하기보다는 현장 점유와 매각물건명세서를 다시 확인하는 편이 안전합니다. 제공 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

② 가격 — 49% 할인보다 ‘시장가격 부재’를 먼저 본다

감정가는 2,513,884,080원, 현재 최저매각가는 1,231,803,000원으로 2회 유찰 후 감정가 49% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에는 3회 유찰 시 862,262,100원, 4회 유찰 시 603,583,470원이 제시되어 있습니다.

하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 주택 단일 물건이 아니라 토지·주택·근린생활시설·제시외 건물과 농지가 결합된 일괄매각이고, 일부 건물은 장기간 방치되어 설비의 정상작동 여부도 확인하기 어렵다고 평가되어 있습니다. 가격 판단은 현황·농지 규제·건물 상태를 함께 보아야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,231,803,000원 가정)

총 채권액 1,821,085,939원 중 예상배당은 1,217,084,970원이며, 현재 회차 미배당액은 604,000,969원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)

• 주위환경. 율티마을회관 북동측 인근으로, 중·소규모 공장과 단독주택, 나지, 전·답, 각종 근린상가 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량접근 및 인접필지를 통한 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 이용. 목록2는 주택 및 근린생활시설, 목록5~8·10·13·22는 근린생활시설, 목록20은 화장실 등으로 이용 중입니다.
• 설비. 목록2·5~8·10·20·22는 장기간 방치된 상태이며 위생·급배수·난방·가스 등 설비의 정상작동 여부 확인이 어렵다고 기재되어 있습니다.
• 농지. 목록3·11·15는 농지취득자격증명이 필요합니다. 목록3은 임야화, 목록11은 주택 일부 및 시멘트 마당, 목록15는 화장실·건물·묘지 등이 소재하는 현황으로 회신되어 있습니다.
• 원상회복 가능성. 진전면사무소 회신에 따르면 농지전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령 처분대상이 될 수 있습니다.
• 토지 이용. 목록1·4·9·19·21은 상업용 건부지로 이용 중이며, 목록9는 지상 우물을 포함하여 평가했습니다.
• 접근성. 목록1과 목록3은 지적도상 맹지입니다.
• 공부와 현황. 목록11·12·14·18은 공부상 지목과 실제 이용현황에 차이가 있습니다.
• 건물 일체성. 목록5~8은 등기상 별동이나 현황 및 일반건축물대장상 일체의 1개동으로 이용 중이며 감정평가액도 일체로 평가했습니다.
• 소재지 차이. 목록7·8은 등기사항전부증명서상 율티리 212-2, 213-1번지이나, 현황은 율티리 212-2, 213-13번지에 소재합니다.
• 토지 기본정보. 자연녹지지역 · 지목 대 · 토지면적 515.0㎡ · 주상용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) · 공시지가 149,000원/㎡로 제시되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 목록3·11·15는 반드시 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출하면 보증금이 몰수된다고 명시되어 있습니다.
• 농지 원상회복. 목록3·11·15의 현황변경이 농지전용 허가 없이 이루어진 것인지 확인하고, 원상회복명령 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 가등기 원본 대조. 2018.04.25. 갑구 27번 가등기는 분석상 후순위 소멸이나 별도 주의사항에서 담보가등기 종류 확인이 요구됩니다.
• 점유 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 주택·근린생활시설의 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 현황과 사용범위를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 장기간 방치된 건물들의 급배수·난방·가스 등 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
• 맹지·현황도로. 목록1·3의 지적도상 맹지 여부와 각 필지의 실제 진입방식을 확인해야 합니다.
• 공부 차이. 목록11·12·14·18의 공부상 지목과 현황 이용 차이, 목록7·8의 등기상 주소와 현황 소재지 차이를 원본으로 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 농취증이 먼저다”

이 사건은 숫자만 보면 감정가 2,513,884,080원에서 최저가 1,231,803,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 단순히 “49%까지 싸졌다”로 결론 내리기에는 실행조건이 무겁습니다. 목록3·11·15는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수가 명시되어 있고, 현황변경 농지는 원상회복명령 가능성이 있습니다. 여기에 가등기 종류 확인, 실제 점유 확인, 장기간 방치된 건물 설비, 맹지와 공부·현황 차이까지 확인해야 합니다.

따라서 이 물건은 등기상 인수는 낮지만 입찰 실행 난도는 높은 유형입니다. 비교 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 먼저 농취증 발급 가능성과 농지 원상회복 부담, 가등기 성격을 확정한 뒤 그 비용과 위험을 가격에 반영하는 순서가 맞습니다.