창원지방법원 2025타경20829. 말소기준권리는 2018.11.02 농협은행주식회사 근저당권 168,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액도 0원으로 계산돼 있습니다. 임차인도 없습니다. 권리 자체보다 더 큰 확인 포인트는 무엇이 일괄매각에 포함되고 무엇이 제외되는지, 그리고 상업·주거·토지가 혼재한 자산을 실제로 어떻게 이용하고 처분할 수 있는지입니다.
현재 회차 최저매각가는 711,155,000원으로 감정가 1,451,336,000원의 49%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과입니다. 감정가 대비 하락폭을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다. 특히 2회 유찰된 복합형 일괄매각 물건이라는 점을 가격 판단과 함께 보수적으로 반영할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 용담리 190-2 · 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 함마대로 2554-19 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 목록5 건물 1층 소매점·2층 주류 음식점 · 목록6 건물 1층 주류 음식점·2층 주택 |
| 소유자 | 노승이 (단독소유) |
| 토지(1) | 991.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 · 공시지가 275,100원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,451,336,000원 / 711,155,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함안군산림조합 / 62,458,360원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
임차인 없음. 말소기준은 2018.11.02 농협은행주식회사 근저당권입니다. 같은 날 설정된 후순위 근저당권과 2022.08.31 함안군산림조합 근저당권, 이후 경남신용보증재단·농협은행주식회사·소상공인시장진흥공단 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 매각범위 — 제시외 건물의 ‘포함·제외’를 구분
이 사건은 일괄매각입니다. 감정평가서상 제시외 건물 (ㄱ)~(ㄹ), (ㅂ)은 매각에 포함됩니다. 이 가운데 컨테이너하우스 (ㄹ)은 매장 등 구조물 (ㄷ)과 용접 등으로 연결된 상태로 매각에 포함됩니다. 반면 이동이 용이한 제시외 컨테이너하우스 (ㅁ)은 매각 제외입니다.
| 구분 | 이용·구조 | 매각 취급 |
|---|---|---|
| 목록5 | 1층 소매점 · 2층 주류 음식점 | 일괄매각 |
| 목록6 | 1층 주류 음식점 · 2층 주택 | 일괄매각 |
| 제시외 (ㄱ) | 매장 | 포함 |
| 제시외 (ㄴ) | 가추 | 포함 |
| 제시외 (ㄷ) | 매장 등 | 포함 |
| 제시외 (ㄹ) | 창고 · 철재 컨테이너하우스 | 포함 |
| 제시외 (ㅁ) | 창고 · 철재 컨테이너하우스 | 제외 |
| 제시외 (ㅂ) | 통로 | 포함 |
목록5·6 건물에는 태양광설비가 되어 있고 감정가액에도 반영돼 있습니다. 따라서 현장에서는 제시외 건물과 태양광설비의 실제 설치 위치·결합 상태를 매각목록과 맞춰 보는 것이 중요합니다.
③ 가격·회차 구조 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 2회 유찰 후 711,155,000원입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 497,808,499원, 348,465,949원으로 낮아지지만, 그만큼 채권자 미배당은 크게 늘어나는 구조입니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 711,155,000원 | 21,719,583원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 497,808,499원 | 232,932,619원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 348,465,949원 | 380,575,607원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 711,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,511,550원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 함안군산림조합 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 경남신용보증재단 | 53,700,000원 | 53,700,000원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 61,167,446원 | 40,943,450원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,495,587원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 723,363,033원 중 예상배당은 701,643,450원, 미배당은 21,719,583원입니다. 집행비용 9,511,550원을 포함하면 매각대금 711,155,000원이 모두 배분되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 토지(1) 입지. 마산대학교 청강문화관 서측 인근으로, 주변에는 중소규모 판매시설 및 음식점 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 토지(1) 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통편은 무난한 편입니다.
- 토지(2~4). 진동면 요장리 용소산체력단련장 남서측에 산재하며, 주변은 임야·전·답 등이 혼재한 마을 주변 산간지역입니다. 인근까지 소형차량·농기계 접근이 가능하고 대중교통은 다소 불편한 편입니다.
- 토지 규제. 토지(1)는 계획관리지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 관련 제한이 있습니다. 토지(2~4)는 자연녹지지역이고 일부에 역사문화환경보존지역·현상변경허가 대상구역·보전산지·임업용산지 등이 적용됩니다.
- 건물 이용. 목록5는 소매점·주류 음식점, 목록6은 주류 음식점·주택으로 이용 중이며 급탕·급수·위생설비와 태양광설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 평가대상 토지(1~4)는 공부와의 차이가 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단일 주거용 물건이 아니라 상업·음식점·주택·토지와 산간지역 토지가 섞인 일괄매각이고 이미 2회 유찰됐으므로 처분성과 수요층은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 포함·제외 재확인. 제시외 건물 (ㄱ)~(ㄹ), (ㅂ)은 포함되고 이동이 용이한 컨테이너하우스 (ㅁ)은 제외됩니다. 현장에서 각 구조물의 위치를 반드시 맞춰 보세요.
- 컨테이너 결합 상태. 제시외 컨테이너하우스 (ㄹ)은 매장 등 (ㄷ)과 용접 등으로 연결된 상태입니다. 실제 분리 가능성과 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 현재 관계. 농협은행주식회사 근저당권의 농업협동조합자산관리회사 이전 기재와 을구 3번 채권최고액 292,000,000원 변경을 원본과 대조하세요.
- 배당액 대조. 을구 3번 근저당의 변경 채권최고액은 292,000,000원이지만 현재 예상배당 계산은 240,000,000원을 기준으로 하고 있으므로 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 점유·인도. 임차인은 없지만 소매점·주류 음식점·주택으로 실제 이용 중인 건물이 있으므로 현장 점유주체와 인도 범위를 확인하세요.
- 토지별 규제. 계획관리지역·자연녹지지역뿐 아니라 보호구역·역사문화환경보존지역·산지 관련 제한을 토지별로 구분해 이용계획과 맞는지 확인하세요.
- 태양광설비. 목록5·6 태양광설비는 감정가액에 반영돼 있으므로 설치·가동 상태와 건물 귀속 범위를 현장에서 대조하세요.
- 가격 판단. 최저가 711,155,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요. 이 물건은 복합형 일괄매각이라는 특성을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황조사·채권계산서와 실제 현장을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 승부처는 복합자산 실사”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2018.11.02 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 낙찰 후 보증금을 추가 승계해 실질취득액이 불어나는 유형은 아닙니다.
반대로 물건 자체는 단순하지 않습니다. 토지·건물이 일괄매각되고, 소매점·주류 음식점·주택의 혼합 이용, 제시외 건물 포함·제외, 태양광설비, 토지별 보호·산지 관련 제한이 한 사건에 함께 묶여 있습니다. 여기에 2회 유찰돼 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 아닙니다. 이 사건은 ‘권리 인수 위험’보다 매각범위를 정확히 특정하고 복합 자산의 이용·환금성을 검증하는 능력이 결과를 가르는 물건입니다.
