창원지방법원 2025타경20949. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 46-14에 소재한 숙박시설과 상업용 토지를 일괄매각하는 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층이며, 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 토지 면적은 292.8㎡로, 일반상업지역에 위치합니다. 건물 옥상의 조경시설과 태양광시설도 감정평가에 포함돼 있습니다.

등기상 소유자는 구자근·심영희이며 각 지분은 2분의 1입니다. 과거 경남은행 근저당권 4건은 2013년 말소됐고, 그해 마산시농업협동조합 근저당권이 새롭게 설정됐습니다. 이후 추가 근저당권 3건이 설정됐으나 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 따라서 현재 등기구조만 놓고 보면 매각으로 소멸할 권리와 매수인이 인수할 권리를 구분하기 어렵지 않은 사건입니다.

그럼에도 입찰 판단은 간단하지 않습니다. 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 숙박시설로 사용되는 상업용 건물입니다. 객실 이용 현황, 실제 점유자, 시설 노후도, 숙박 영업의 지속 가능성 및 매수 후 활용방식에 따라 적정 매입가격이 크게 달라질 수 있습니다. 특히 4회 유찰에도 남아 있는 시설·시장 위험을 별도로 평가해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당권은 소멸

권리분석의 기준점은 2013년 4월 11일 설정된 마산시농업협동조합의 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,164,000,000원이며, 채무자는 구자근입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로서 매각 시 소멸하고, 이후 설정된 같은 조합의 을구 7번·8번·11번 근저당권도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

그보다 앞서 설정됐던 경남은행 근저당권 4건은 2013년 4월 11일 이미 말소됐습니다. 김영창 명의의 전세금 300,000,000원 전세권도 2018년 10월 25일 해지를 원인으로 말소됐으므로 현재 인수해야 할 전세권으로 계산하지 않습니다. 2024년 심영희 지분에 대한 창원시 압류는 말소기준권리보다 후순위로, 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임차관계 — 등기 정리와 명도는 별개

신고된 임차인은 없습니다. 현재 확인되는 임차인별 보증금이나 대항력 있는 임차인의 인수금액은 없으며, 종전 김영창 명의의 전세권도 이미 말소됐습니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 가정상 매수인 인수금액은 0원입니다.

다만 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용 중입니다. 숙박시설은 실제 영업주체와 건물 소유자가 다를 수 있고, 객실 이용자·운영자·임대차계약 당사자 등 현실적인 점유관계를 별도로 살펴야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 건물이 비어 있거나 명도가 불필요하다고 단정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

감정가는 2,573,865,600원인데 현재 최저매각가는 617,985,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 감정가 대비 약 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 할인 폭 자체는 크지만, 숙박시설의 현재 매매시장 가격과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다.

특히 해당 물건의 가격을 판단할 때는 일반 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 적용하기 어렵습니다. 숙박시설은 입지뿐 아니라 객실 운영상태, 건물의 수선 필요성, 법적 사용 가능성, 운영수익과 장래 매각 가능성이 함께 가격에 반영됩니다. 감정가보다 크게 하락했다는 사실만으로 저평가된 물건이라고 결론낼 수 없습니다.

회차별 금액은 제시된 유찰 시나리오이며 실제 다음 매각기일 및 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다. 미배당은 등기상 채권최고액 기준 추정치로 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다.

현재 최저가로 낙찰되고 별도의 인수채무가 없다면 매수인의 권리상 실질취득금액은 617,985,000원입니다. 다음 회차에서도 같은 권리구조가 유지된다는 가정 아래 인수금액은 0원으로 추정됩니다. 다만 취득세·명도비·시설보수비·운영 정상화 비용 등은 별도로 고려해야 하므로 실제 총투자금액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 617,985,000원 가정)

최저매각가 617,985,000원을 기준으로 집행비용 8,579,850원을 공제하면 근저당권자에게 돌아갈 것으로 추정되는 금액은 609,405,150원입니다. 이 금액은 을구 6번 근저당권에도 미치지 못하므로 후순위 근저당권의 예상배당은 모두 0원이고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

등기상 근저당권 채권최고액 합계 1,846,000,000원 중 미배당 추정액은 1,236,594,850원입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,567,587,748원으로, 제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자의 청구도 전액 충족되지 않습니다. 다만 채권최고액은 실제 확정채무액과 같지 않으며, 이 배당 부족액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

집행비용은 매각가에 대한 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 해운동삼거리 남서측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 각종 상업시설, 업무시설, 교육시설, 관공서 등이 혼재하며 성숙 중인 상가지대로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 건물이며, 외벽은 모르타르 위 페인팅·드라이비트·복합판넬 등, 내부는 벽지·타일 및 인테리어 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지시설, 소방펌프시설, 난방시설, 승강기 및 태양광발전설비가 있습니다. 태양광설비는 소유자 탐문상 18kW로 기재돼 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 292.8㎡, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류(폭 10~12m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,698,000원/㎡입니다. 공시지가가 실제 일괄매각 물건의 거래가격을 의미하지는 않습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 정보도 확인되지 않습니다. 다만 실제 시설·용도변경 및 행정상 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 숙박시설로 사용되는 상업용 부동산이므로 일반 주거용 건물과 매수층이 다를 수 있습니다. 운영수익과 다른 용도로의 활용 가능성을 검증하지 않은 상태에서는 원활한 재매각을 전제하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 목록 확인. 숙박시설로 이용 중인 건물과 상업용 건부지의 매각 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기부 원본으로 대조하세요. 옥상 조경시설과 태양광시설의 포함 범위도 확인해야 합니다.
• 권리관계 재확인. 말소기준인 을구 6번 근저당권과 후순위 을구 7번·8번·11번의 소멸 여부, 창원시 압류 및 과거 말소된 전세권의 등기 상태를 확인하세요.
• 점유·영업주체 파악. 현재 숙박시설로 이용되고 있으므로 소유자 직접 운영인지, 임차인 또는 위탁운영자가 있는지 확인하세요. 객실 점유, 사업자등록, 보증금·임대료 계약 및 명도 가능성을 점검해야 합니다.
• 숙박시설 인허가 확인. 현재 사용상태와 관련 영업신고·인허가, 소방·피난·위생시설 적합성, 매수 후 영업승계 가능 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 시설 상태 조사. 승강기·소방펌프·화재탐지시설·급배수·난방·태양광설비, 건물 내외부 마감과 옥상 방수 상태 등을 현장에서 점검하세요.
• 운영수익 검증. 실제 매출과 영업비용, 시설 유지비, 공실·휴업 가능성 및 필요한 추가 투자금액을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요.
• 가격 비교. 주변 숙박시설 또는 비슷한 상업용 건물의 실제 거래사례, 토지가격과 건물가치, 예상 임대·운영수익을 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가 617,985,000원과 추가 유찰 가정 432,589,500원·302,812,650원을 구분해 검토하세요. 추가 유찰 여부와 다음 회차 금액은 확정된 것이 아닙니다.
• 인수 외 비용. 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설보수, 영업 재개 비용, 미납 공용관리비와 공과금의 부담 범위를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 확인하고 현장조사와 전문가 검토를 병행하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”

창원 해운동 2025타경20949의 가장 눈에 띄는 특징은 4회 유찰과 감정가 대비 24.01%의 최저매각가입니다. 감정가 2,573,865,600원이던 물건이 617,985,000원까지 내려왔다는 사실은 입찰 검토의 출발점이 될 수 있습니다.

권리분석 측면에서는 긍정적인 부분이 분명합니다. 말소기준 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하고, 종전 전세권도 이미 말소돼 등기상 인수금액은 0원으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 1,236,594,850원의 미배당이 발생하더라도, 소멸하는 근저당권의 부족배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 이 사건의 핵심 위험은 숙박시설의 현재 이용상태와 실제 경제적 가치입니다. 영업주체와 점유관계가 확인되지 않았고, 현재 최저매각가와 비교할 실거래가격도 확인되지 않습니다. 건물의 시설 상태나 운영수익을 검증하지 않은 채 4회 유찰만을 가격 메리트로 판단해서는 안 됩니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 권리 인수위험은 낮지만, 다회유찰·숙박시설의 특수성·환금성 불확실성·실거래 검증 부족을 반영한 보수적인 평가입니다. 권리 정리는 긍정적, 가격 적정성은 미확인. 이 물건은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐보다 현재의 시설을 얼마의 비용으로 확보하고 어떻게 활용하거나 재매각할 수 있느냐가 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.