창원지방법원 2025타경20949. 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 46-14 소재 물건입니다. 감정 이용상태는 목록1이 숙박시설, 목록2가 상업용 건부지이며 일괄매각입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층이고, 옥상 조경시설과 태양광발전설비도 평가에 포함됐습니다.
권리의 중심은 2013.04.11. 마산시농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,164,000,000원이고 이것이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 마산시농업협동조합의 근저당권들과 창원시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20949 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 46-14 · 경상남도 창원시 마산합포구 월영동11길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 목록1 숙박시설 · 목록2 상업용 건부지 |
| 소유자 | 구자근 2분의 1 · 심영희 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,573,865,600원 / 1,261,194,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구액 | 마산시농업협동조합 / 1,567,587,748원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 토지 | 292.8㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 1,698,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 기준 근저당권은 4건이고 압류는 1건입니다. 말소기준은 2013.04.11. 을구 6번 마산시농업협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 을구 7번·8번·11번 근저당권과 갑구 12번 창원시 압류, 갑구 16번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 김영창의 전세권 300,000,000원은 2018.10.25. 이미 말소되어 현재 인수 권리로 남아 있지 않습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 2,573,865,600원, 현재 최저매각가는 1,261,194,000원으로 2회 유찰된 감정가 49% 회차입니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인 폭만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,261,194,000원 | 599,817,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 882,835,800원 | 974,392,558원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 617,985,060원 | 1,236,594,791원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,261,194,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,011,940원 |
| 을구 6번 근저당 · 마산시농업협동조합 | 1,164,000,000원 | 1,164,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 마산시농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 마산시농업협동조합 | 403,000,000원 | 43,182,060원 |
| 을구 11번 근저당 · 마산시농업협동조합 | 240,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계는 1,846,000,000원이고 예상 배당액은 1,246,182,060원, 미배당은 599,817,940원입니다. 신청채권자의 청구액 1,567,587,748원도 현재 회차 예상배당으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록1은 숙박시설로 이용 중이며, 목록2는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층으로 외벽은 모르타르위 페인팅·드라이비트·복합판넬, 내부는 벽지·타일 및 내부 인테리어, 바닥은 타일, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지시설, 소방펌프시설, 난방시설, 승강기, 태양광발전설비가 있으며 소유자 탐문 기준 태양광은 18kw입니다.
- 입지. 해운동삼거리 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·상업시설·업무시설·교육시설·관공서가 혼재하는 성숙중인 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 292.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,698,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이고 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2013.04.11. 을구 6번 마산시농업협동조합 근저당권이 기준이고, 이후의 현존 담보권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 임차인은 없고 예상 인수금은 0원이지만, 숙박시설로 이용 중이므로 실제 점유·운영 상태는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 가격 검증. 최저가 1,261,194,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 숙박시설과 상업용 토지의 실제 거래·수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 예상 미배당은 599,817,940원이며 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 옥상 조경시설과 태양광시설이 평가에 포함된 일괄매각 물건이므로 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 예상 매수인 인수금은 0원입니다. 반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 2,573,865,600원에서 2회 유찰되어 최저가가 1,261,194,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 ‘반값이니 싸다’는 결론을 낼 근거는 부족합니다.
숙박시설로 이용 중인 6층 건물과 상업용 건부지를 함께 취득하는 일괄매각이고, 현재 회차에서도 담보채권 미배당이 599,817,940원 발생합니다. 미배당 자체는 매수인 인수액이 아니지만, 이미 2회 유찰된 물건이라는 사실과 함께 시장의 가격 수용성을 확인해야 할 신호입니다. 권리는 인수 0원, 가격은 현장·시세 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 바로 그 구분입니다.
