19,894,000원
창원지방법원 2025타경21002. 등기상 현재 소유자는 국형윤이고, 2016.01.11 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 55,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의로 채권최고액 34,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2019년 김강순의 근저당권, 2023년 카드사·보증기관의 가압류 5건, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 일반적인 주거용 빌라로 단순화해서 보면 안 됩니다. 사건 용도표시는 대지이고, 감정평가상 대상 호실은 공부상 근린생활시설입니다. 폐문부재로 내부확인은 되지 않았고, 사무실·휴게실·화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 등기상 인수 0원과 현장 점유·임대 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21002 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 월포동 2-102 하이파이빌라 4층 비호 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 137 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 사무실 및 휴게실, 화장실 등 이용 중인 것으로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 4층 비호 |
| 대상면적 | 58.44㎡ |
| 소유자 | 국형윤 · 2016.01.11 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 19,894,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 24,632,002원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임대관계 | 임차인 신고·조사 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2016.01.11 농협은행주식회사 근저당권 34,800,000원입니다. 2025.08.19 이 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 말소기준 시점 자체는 2016.01.11입니다. 2019.03.26 김강순 근저당권 55,000,000원과 2023년 이후 가압류들은 모두 후순위이므로 배당을 받지 못하더라도 매수인이 그 채무를 승계하는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만, 대상 면적과 표본이 다르다
하이파이빌라 실거래 자료는 3건입니다. 다만 세 거래 모두 84.95㎡이고, 대상면적 58.44㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가격은 주변·건물의 가격 수준을 참고하는 자료일 뿐, 대상 호실의 직접 비교시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 84.95㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2021.10 | 84.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2021.10 | 84.95㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 122,333,333원 |
| 최근 12개월 | 84.95㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
데이터상 최저가 19,894,000원은 전체 평균 대비 16.3%, 최근 12개월 거래 대비 13.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표는 +33.6%입니다. 그러나 이 비율은 84.95㎡ 거래가격과 58.44㎡ 대상면적을 직접 나눈 결과이므로 이를 곧바로 할인율이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 758,092원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 34,800,000원 | 19,135,908원 |
| 2. 근저당 · 김강순 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,760,474원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 23,558,377원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,025,884원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 45,086,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 14,777,782원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 187,008,517원 중 예상 배당액은 19,135,908원, 미배당액은 167,872,609원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 34.3% | 19,894,000원 | 19,135,908원 | 167,872,609원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24.01% | 13,925,800원 | 13,275,136원 | 173,733,381원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 16.81% | 9,748,060원 | 9,172,595원 | 177,835,922원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 장군동1가 소재 월영초등학교 남동측에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며, 폐문부재로 내부 확인은 불가했습니다. 사무실·휴게실·화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임, 창호는 스테인리스 및 PVC 창호입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 8차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지이며, 토지면적은 989.5㎡, 공시지가는 961,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 광로3류(폭 40m~50m)에 접하고, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 규모·거래성. 하이파이빌라는 19세대, 준공일은 1992.06.19입니다. 확인된 실거래는 3건이며 대상면적과 일치하는 거래는 없습니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 내부 현황 확인. 폐문부재로 내부확인이 되지 않았습니다. 감정평가가 외부 관찰과 인근 유사물건을 토대로 이뤄진 만큼 내부 이용상태와 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 주체를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도표시는 대지이고 감정평가상 호실은 공부상 근린생활시설입니다. 주거용 빌라를 전제로 수익성과 환금성을 계산하지 마세요.
- 시세 직접비교 금지. 확인된 거래는 모두 84.95㎡이고 대상면적은 58.44㎡입니다. 147,000,000원 최신 거래와 최저가를 단순 비교해서는 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 2016.01.11 말소기준 근저당과 2025.08.19 근저당권 이전, 2025.11.13 경매개시결정을 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 미납 관리비 등도 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.01.11 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형의 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 그 다음입니다. 3회 유찰로 최저가가 19,894,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료는 대상면적과 다른 84.95㎡ 거래뿐이고 대상은 공부상 근린생활시설입니다. 내부 확인도 되지 않았고 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 사건은 ‘권리소멸 여부’보다 ‘실제 이용상태·점유·대상면적에 맞는 별도 시세’를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
