28,420,000원
창원지방법원 2025타경21002. 하이파이빌라 4층 비호로, 사건상 용도는 대지이며 감정평가상 해당 호실은 공부상 근린생활시설입니다. 폐문부재로 내부 확인은 불가능했지만 사무실·휴게실·화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 국형윤이며 2016년 1월 11일 거래가액 55,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리구조의 기준점은 같은 날 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 34,800,000원이고, 이 권리는 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 김강순 근저당과 카드사·보증기관 가압류가 다수 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21002 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 월포동 2-102 하이파이빌라 4층비호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 사무실 및 휴게실, 화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 대상 면적 | 58.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 4층 비호 |
| 소유자 | 국형윤 · 2016.01.11 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 28,420,000원 · 2회 유찰 |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 24,632,002원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.01.11 농협은행주식회사 근저당권 34,800,000원입니다. 2019년 김강순의 55,000,000원 근저당, 2023년 삼성카드·롯데카드· 신한카드·경남신용보증재단·신용보증기금 가압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤입니다. 따라서 매각으로 소멸하는 구조이며 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 거래가는 있지만 직접 비교가 어렵다
하이파이빌라 실거래 자료는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2024년 6월 147,000,000원 1건이며, 전체 3건 평균은 122,333,333원입니다. 최근 거래는 이전 거래 대비 33.6% 높은 흐름으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 84.95㎡ | 6 | 147,000,000원 |
| 2021.10 | 84.95㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2021.10 | 84.95㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 3건 | 122,333,333원 |
문제는 면적입니다. 대상은 58.44㎡인데 확인된 실거래 3건은 모두 84.95㎡입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 19.3%, 전체 평균의 23.2%로 계산되지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하기에는 비교 대상 면적이 맞지 않습니다. 특히 대상은 공부상 근린생활시설이고 내부도 확인되지 않았기 때문에 실거래 숫자만 보고 “싸다”고 판단하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 911,560원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 34,800,000원 | 27,508,440원 |
| 2. 근저당 · 김강순 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,760,474원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 23,558,377원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드주식회사 | 8,025,884원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경남신용보증재단 | 45,086,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 14,777,782원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당 대상 채권 합계는 187,008,517원, 예상 배당액은 27,508,440원이며 미배당은 159,500,077원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저가 | 감정가 비율 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 28,420,000원 | 49% | 159,500,077원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 19,894,000원 | 34% | 167,872,609원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,925,800원 | 24% | 173,733,381원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 이 데이터상 그 미배당 채권을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 따라서 권리분석의 초점은 미배당 총액 자체보다 등기상 인수 0원이 실제 점유·임대관계 확인 후에도 유지되는지, 그리고 해당 호실의 실제 이용가치가 어느 정도인지에 맞춰져야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월영초등학교 남동측에 위치하며 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 8차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 4층 비호이며, 사용승인일은 1992.06.19입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 광로3류와 접하고, 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상용 건부지이며 공시지가는 961,300원/㎡입니다.
- 규모. 하이파이빌라는 19세대로 집계됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못한 상태에서 외부 관찰과 인근 유사물건을 기준으로 감정됐으므로 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 실제 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린생활시설이고 사무실·휴게실·화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 주거용 물건처럼 단순 비교하지 않아야 합니다.
- 실거래 비교 주의. 대상 58.44㎡와 실거래 84.95㎡가 일치하지 않습니다. 147,000,000원 거래를 대상 호실의 직접 시세로 사용하지 않아야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.01.11 농협은행주식회사 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸다고 단정할 근거는 부족하다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2016년 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸해 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 58,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가도 28,420,000원까지 낮아졌습니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 하이파이빌라의 최신 거래는 147,000,000원이고 최근 거래 흐름도 33.6% 상승으로 집계되지만, 그 거래는 84.95㎡이고 대상은 58.44㎡입니다. 게다가 대상은 공부상 근린생활시설이며 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 권리는 정리되지만 가격 메리트는 현장·동일면적 시세 확인 전까지 보류”입니다.
