창원지방법원 2025타경21052. 경상남도 의령군 의령읍 하리 146-6에 위치한 단독주택 + 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 433.0㎡의 대지이고, 감정 이용상태상 건물은 일반철골구조 2층으로 1층은 창고 등, 2층은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김은화이며, 2023.06.16. 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 198,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 주식회사경남은행 근저당, 중소벤처기업진흥공단·경남신용보증재단·신용보증기금 등 다수 가압류, 국·국민건강보험공단 압류, 주식회사경남은행 근저당권에 대한 가처분, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 말소기준 근저당권은 2025.06.12. 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.12.03. 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21052 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 하리 146-6 · 경상남도 의령군 의령읍 벽화로5길 36 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1층 창고 등 · 2층 단독주택 등 |
| 토지 | 대 · 433.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 샌드위치판넬 및 싱글지붕 2층 |
| 소유자 | 김은화 |
| 감정가 / 최저가 | 257,724,000원 / 126,285,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 182,959,374원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조의 핵심은 2023.06.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권이며, 이 근저당권이 말소기준이 됩니다. 2025.06.12.에는 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 257,724,000원, 현재 최저매각가는 126,285,000원입니다. 2회 유찰을 거쳐 현재 회차 가격은 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 88,399,500원, 4회 유찰 시 61,879,649원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 126,285,000원 | 372,863,405원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 88,399,500원 | 410,172,106원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 61,879,649원 | 436,214,600원 |
중요한 것은 49%라는 숫자가 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지 않는다는 점입니다. 이 물건은 의령읍 하리의 단독주택과 433.0㎡ 토지를 함께 매각하는 물건이고, 주위도 단독주택·나지·전·답 등이 형성된 지역입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 판단할 근거는 부족합니다. 실제 응찰가는 토지가치와 건물상태, 지역 내 개별 거래 가능성을 별도로 확인해 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,285,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,567,990원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 198,000,000원 | 123,717,010원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 56,400,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 37,492,483원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,084,723원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 24,338,892원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 43,411,453원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 농업은행 주식회사 | 10,852,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 496,580,415원 중 현재 회차 예상 배당액은 123,717,010원이며, 미배당액은 372,863,405원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 창고 등, 2층은 단독주택 등으로 이용 중이며 토지는 주거 기타 건부지로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 담장·옹벽·화단·정원수 등 독립적 경제가치를 갖는다고 보기 어려운 구축물 등을 포함하여 평가했습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 433.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 37,600원/㎡입니다.
- 건물. 일반철골구조 샌드위치판넬 및 싱글지붕 2층으로, 외벽은 사이딩판넬 및 타일붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 서남마을회관 남측 인근이며, 주위는 단독주택 및 나지·전·답 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 성장관리계획구역에도 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준. 2023.06.16. 말소기준 근저당권과 2025.06.12. 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 내용을 등기 원문에서 최종 대조하세요.
- 후순위 권리. 주식회사경남은행 근저당, 다수 가압류·압류 및 신용보증기금 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는지 매각물건명세서와 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 126,285,000원은 감정가의 49%지만, 이 비율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고 토지·건물 개별가치를 현장에서 검증하세요.
- 현황 확인. 1층 창고 등, 2층 단독주택 등 실제 이용상태와 건물의 유지·보수 상태를 현장 조사하세요.
- 경계·구축물. 일괄매각에 포함된 담장·옹벽·화단·정원수 등과 토지 경계, 도로 접면을 현장에서 확인하세요.
- 임대관계. 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현재 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 최종 확인하세요.
- 배당관계. 채권이전과 경매신청 채권자의 배당관계를 배당요구 및 채권계산서 원문으로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다. 단독주택과 433.0㎡ 토지를 함께 취득하는 비정형 자산이고, 주위가 단독주택·나지·전·답으로 형성된 만큼 환금성과 개별 가격 편차를 별도로 봐야 합니다.
권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 판단 난도는 높습니다. 현재 회차에서 채권자 미배당액도 372,863,405원에 달하고 소유자 잔여는 0원입니다. 다음 회차로 내려갈수록 매각가는 88,399,500원, 61,879,649원으로 낮아지지만 그것이 곧 시장가치 대비 할인으로 이어진다고 단정할 수는 없습니다. 등기관계는 합격, 가격은 현장 검증 후 결정. 이 물건의 핵심은 낮아진 숫자보다 토지와 건물의 실제 가치·환금성을 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
