창원지방법원 2025타경21052. 의령읍 하리 146-6 소재 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 433.0㎡의 대지이고, 감정평가상 지상 건물은 일반철골구조 2층으로 1층은 창고 등, 2층은 단독주택 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 토지는 주거 기타 건부지로 이용 중이며 담장·옹벽·화단·정원수 등 독립적 경제가치가 크지 않은 구축물도 평가에 포함됐습니다.
등기부의 기준권리는 2023.06.16. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 198,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.12. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.12.03. 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행되고 있습니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21052 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 의령읍 하리 146-6 · 경상남도 의령군 의령읍 벽화로5길 36 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1층 창고 등 · 2층 단독주택 등 |
| 토지 | 대 · 433.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김은화 |
| 감정가 / 최저가 | 257,724,000원 / 88,400,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 182,959,374원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2023.06.16. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2025.03.11. 경남은행 근저당권과 2025년 이후 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 기준 근저당은 2025.06.12. 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰, 그러나 실거래 기준은 없다
감정가는 257,724,000원, 현재 최저매각가는 88,400,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 61,879,999원, 5회 유찰 시 43,315,999원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래 등 가격을 교차검증할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 34%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 부족합니다. 단독주택과 토지를 함께 매수하는 물건인 만큼 건물 상태와 토지 가치, 주변 거래를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 88,400,000원 | 410,171,615원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 61,879,999원 | 436,214,256원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 43,315,999원 | 454,444,104원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 88,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,991,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 198,000,000원 | 86,408,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 56,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 37,492,483원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,084,723원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 24,338,892원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 43,411,453원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 농업은행 주식회사 | 10,852,864원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 496,580,415원 중 예상배당은 86,408,800원이고, 미배당은 410,171,615원입니다. 소유자 잔여는 0원, 예상 매수인 인수는 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항표 기준)
- 건물 이용. 일반철골구조 샌드위치판넬 및 싱글지붕 2층 건물로, 1층은 창고 등, 2층은 단독주택 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 433.0㎡ 대지이며 계획관리지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 37,600원/㎡입니다.
- 주위환경. 서남마을회관 남측 인근으로 단독주택과 나지·전·답 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 토지·건물 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되고 담장·옹벽·화단·정원수 등도 평가에 포함돼 있으므로 현황 경계와 시설 상태를 대조해야 합니다.
- 건물 상태 확인. 1층 창고·2층 단독주택으로 이용되는 일반철골구조 건물의 실제 보수 상태와 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 기준 근저당의 한국주택금융공사 이전과 후순위 가압류·압류·가처분의 소멸 여부를 매각물건명세서와 최신 등기부로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 점유 확인’이 승부처
이 사건은 2023.06.16. 근저당이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저매각가는 88,400,000원으로 3회 유찰 끝에 감정가의 34%까지 내려왔습니다.
하지만 단독주택과 433.0㎡ 토지를 함께 사는 물건이고, 비교할 실거래 자료가 없으며 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 현장 점유 확인, 건물 상태 확인, 토지 가치와 주변 거래가격의 직접 검증입니다. 감정가 대비 할인폭은 크지만, 실제 시세보다 싼지는 별개의 문제입니다.
