부동산임의경매

2024타경100343 · 대전지방법원 · 다가구주택

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

721,500,000원 7억 2,150만 감정가 1,179,319,900원

감정가의 61% 2026-07-16 낙찰

최저매각가 577,866,000원 최저가 대비 +24%

낙찰일

07-16 낙찰 완료

대전지방법원 일괄매각 2개 목록

입찰 보증금

5,778만원

최저가의 10% · 57,786,600원

감정가 대비

▼ 38.8% 싸게 매수

감정가 11.79억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 대전광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 다수와 보증금 미배당 위험이 핵심인 다가구주택. 현재 최저가는 낮지만 실질취득비용은 인수금액까지 반영해야 합니다.

가격 최저가 577,866,000원이나 LH 보증금 부족분 100,312,660원 인수 반영 필요
권리 실제 임차인 10명 중 보증기관 대위·승계 1건 제외, 대항력 임차인 위험 존재
리스크 2회 유찰 후 가격 하락에도 대항력 인수 구조로 환금성 검토 필요

한 줄 평 이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 다가구주택이지만, 핵심은 낮은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고, 배당으로 전액 회수되지 못하는 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다. 현재 확인되는 인수 예상액은 100,312,660원이며, 보증금 미상 임차인까지 있어 추가 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

1,179,319,900원

최저 577,866,000원

실질취득 추정

678,178,660원

최저가+인수 100,312,660원

임차인 위험

대항력 有

보증금 미상 포함

유찰 횟수

2회

감정가 대비 49%

대전지방법원 2024타경100343. 대전 서구 괴정동 74-10 소재 다가구주택과 토지입니다. 공부상 제2종근린생활시설(사무소) 부분이 있으나 현황은 주거용으로 이용 중이며, 매각물건명세서상 제시외 건물 포함 일괄매각입니다. 표면적으로는 감정가의 절반 수준까지 내려온 매력적인 가격처럼 보이지만, 다가구 경매의 핵심인 임차인 보증금 인수 여부를 먼저 봐야 하는 물건입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2024타경100343
소재지	대전광역시 서구 도솔로319번길 9
용도 / 이용상태	다가구주택 + 토지 · 다가구주택 등으로 이용중
소유자	김용상
감정가 / 최저가	1,179,319,900원 / 577,866,000원
청구금액	413,324,577원
매각기일	2026.07.16

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인이 핵심

말소기준권리는 을구 15번 문창신용협동조합 근저당권(2018.04.27)으로 판단됩니다. 이후 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 다가구주택 특성상 등기보다 중요한 것은 실제 점유자의 대항력입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 대항력 위험 존재

임차인	호수	보증금	판정
신양식	401호	미상	대항력 有·보증금 미상
장성민	101호	미상	대항력 有·보증금 미상
한금비	201호	미상	대항력 有·보증금 미상
문수정	402호	미상	대항력 有·보증금 미상
김종현	402호	미상	대항력 有·보증금 미상
민민홍	102호	30,000,000원	우선변제
강민석	304호	110,000,000원	우선변제
김진홍	203호	100,000,000원	우선변제
김대일	201호	100,000,000원	우선변제
한국토지주택공사	401호	150,000,000원	승계·부족분 인수

⛔ 대항력 인수 핵심 한국토지주택공사 보증금 150,000,000원은 배당에서 49,687,340원만 지급되고 100,312,660원이 매수인 인수 예상액으로 남습니다. 보증기관 대위·승계 건은 실제 임차인 보증금 합산이 아니라 승계 구조이므로 중복 계산하지 않습니다.

③ 예상 취득비용 — 최저가만 보면 안 되는 이유

항목	금액
최저매각가	577,866,000원
인수 예상 보증금	100,312,660원
실질취득 추정	678,178,660원

배당 분배 (현재 최저가 기준)

감정가 vs 실질취득

가격 판단은 최저가가 아니라 인수금액을 포함한 실질취득 기준으로 봐야 합니다.

④ 회차별 시나리오

회차	매각가	인수액	실질부담
현재 회차 (2회 유찰)	577,866,000원	100,312,660원	678,178,660원
3회 유찰 시	404,506,200원	21,938,862원	426,445,062원
4회 유찰 시	283,154,340원	31,609,821원	314,764,161원

⚠️ 가격보다 먼저 확인할 것 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인의 보증금 구조 때문에 단순 할인율만으로 저평가 여부를 판단하면 안 됩니다. 특히 보증금 미상 임차인의 추가 인수 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 서구 괴정동 괴정동 행정복지센터 북측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 상가주택 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 264.8㎡, 평지 형태입니다.
환금성. 다가구주택은 개별 세대별 명도와 임차관계 확인이 중요해 일반 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

맺으며 — “반값 최저가보다 보증금 구조를 봐야 하는 물건”

이 사건은 감정가 1,179,319,900원에서 577,866,000원까지 내려온 다가구주택입니다. 그러나 경매 가격의 핵심은 최저매각가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 현재 확인되는 인수 예상액 100,312,660원이 존재하고, 보증금 미상 대항력 임차인도 있어 권리분석 난도가 높습니다. 따라서 이 물건은 “싸게 산다”보다 “얼마의 보증금을 떠안을 가능성이 있는지”를 먼저 계산해야 하는 유형입니다.

부동산임의경매

낮아진 최저가 뒤에 숨은 인수 위험 — 대전 괴정동 엠에스빌

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인이 핵심

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 대항력 위험 존재

③ 예상 취득비용 — 최저가만 보면 안 되는 이유

④ 회차별 시나리오

⑤ 입지·환금성 메모

맺으며 — “반값 최저가보다 보증금 구조를 봐야 하는 물건”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (35장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2024-12-19	유찰	11억 7,931만원
2	2026-06-11	유찰	8억 2,552만원
3	2026-07-16	대기	5억 7,786만원