대전지방법원 2024타경122459. 대전 서구 정림동 강변들보람아파트 107동 3층 302호입니다. 감정가는 202,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 141,400,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자 이승이는 2019년 9월 24일 거래가액 122,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 94,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다.

그 뒤 2023년 7월 5일 강영숙 명의의 채권최고액 100,000,000원 근저당이 설정됐고, 강영숙이 채권자로 2024년 11월 18일 임의경매개시결정을 받았습니다. 두 근저당 모두 말소기준 이후 또는 말소기준권리 자체이므로 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현장조사 때 부재중이었고 감정평가서의 임대내역은 ‘미상’으로 기재돼 있어, 등기상 권리와 별개로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준

현재 권리분석의 기준점은 2019.09.24. 국민은행 근저당 94,000,000원입니다. 뒤에 설정된 강영숙 근저당 100,000,000원과 강영숙의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당과 제일은행 근저당, 김은미 근저당은 각각 이미 말소된 이력이 확인됩니다.

② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세도 있다

강변들보람 동일 면적 59.94㎡의 거래자료는 총 12건이며, 전체 평균은 170,458,333원입니다. 그러나 가격 판단은 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 169,500,000원, 최신 거래는 2026년 3월 170,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -3.3%입니다.

현재 최저가 141,400,000원은 최근 12개월 평균의 83.4%이고 최신 거래 170,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격에는 분명 할인 여지가 있습니다. 다만 최신 구간의 흐름이 -3.3%이므로, ‘감정가 202,000,000원에서 30% 떨어졌다’는 이유만으로 싸다고 판단하기보다 169,500,000원과 170,000,000원을 가격 기준점으로 삼는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,400,000원 가정)

현재 최저가 기준 총 채권액 194,000,000원 중 138,620,400원이 배당되고 55,379,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권의 문제이며 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 변화

낙찰가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 강영숙에게 44,620,400원이 배당되고, 2회 유찰 시에는 2,798,360원, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 정림초등학교 남서측 인근의 갑천 주변 주거지역으로, 학교·아파트·단독주택·로변상가·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트이며 위생·급배수·승강기·소방·중앙난방·도시가스·주차장 설비가 확인됩니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 사다리형 아파트 건부지이며 공시지가는 1,170,000원/㎡입니다.
• 거래성. 강변들보람은 510세대, 1996.10.28. 준공이며 동일 59.94㎡ 거래가 최근에도 이어지고 있습니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 169,500,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -3.3%이므로 현재 83.4% 수준의 할인만 보고 추가 상승 여력을 과대평가하지 마세요.
• 점유관계 확인. 현장조사 당시 부재중이고 임대내역이 미상이므로 실제 점유자·전입·확정일자 및 매각물건명세서 최종 내용을 확인하세요.
• 후순위 미배당과 인수 구분. 강영숙 채권 일부가 미배당되더라도 제공된 시나리오상 그 금액이 매수인 인수로 넘어가지는 않습니다.
• 관리비·세금 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제와 관리비 등 실제 낙찰 후 비용은 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서와 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “가격 메리트는 있지만 점유 확인이 먼저”

이 물건은 등기권리만 보면 구조가 단순합니다. 2019년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 강영숙 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 141,400,000원이 최근 12개월 평균 169,500,000원의 83.4%라 신건 감정가 202,000,000원보다 현실적인 구간으로 내려왔습니다.

다만 최근 실거래 흐름이 -3.3%로 낮아지고 있다는 점은 반드시 반영해야 합니다. 여기에 현장조사 당시 부재중이고 임대내역도 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 양호, 현재가는 최근 시세 아래, 다만 하락 추세와 실제 점유 확인이 입찰 전 마지막 관문”입니다.