52,920,000원
대전지방법원 2025타경4019. 대전 유성구 구암동 622-23 나동 2층 201호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자는 백경록이고, 2011년 4월 5일 증여로 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2011년 4월 14일 유성온천새마을금고 명의의 채권최고액 54,600,000원 근저당이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현대캐피탈 가압류, 대전광역시 압류, 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
가격은 두 차례 유찰을 거치며 108,000,000원에서 52,920,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 92,966,666원 대비 56.9%이고, 최신 거래는 2025년 12월 99,450,000원입니다. 할인 폭 자체는 분명하지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 3.0% 낮은 흐름이므로 과거 전체 평균 94,400,000원만 놓고 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4019 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 구암동 622-23 나동 2층201호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 월드컵대로253번안길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 전용면적 | 50.255㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식조 아스팔트슁글지붕 4층 건물 중 제나동 제201호 · 사용승인 1994.07.25 |
| 소유자 | 백경록 · 2011.04.05 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰) |
| 경매 청구액 | 38,436,500원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2011.04.14 유성온천새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 54,600,000원이고 채무자는 백경록입니다. 현대캐피탈 가압류 20,793,260원, 대전광역시 압류, 케이비국민카드 가압류 29,537,592원과 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤에 설정·등기돼 매각으로 소멸합니다. 과거 충청은행·하나은행·유성농협· 유성온천신용협동조합 관련 근저당은 이미 등기부상 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 최근 흐름은 -3.0%
한독빌라105,106동의 거래 표본은 6건이며, 이 가운데 최근 12개월 거래 3건의 평균은 92,966,666원입니다. 현재 최저가 52,920,000원은 이 평균의 56.9%입니다. 최신 거래는 2025년 12월 47.46㎡ 1층 99,450,000원이고, 대상 면적과 일치하는 50.26㎡ 거래는 2025년 4월 3층 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 47.46㎡ | 1 | 99,450,000원 |
| 2025.05 | 47.46㎡ | 1 | 99,450,000원 |
| 2025.04 | 50.26㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.77㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2022.09 | 47.46㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2022.01 | 47.46㎡ | 1 | 94,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 92,966,666원 |
전체 6건 평균은 94,400,000원이지만 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.0% 낮아 하락 흐름이 확인됩니다. 다만 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 56.9%로 내려와 있어, 등기상 인수액 0원을 전제로 하면 실질취득가격과 최근 실거래 사이에는 상당한 간격이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,352,560원 |
| 1. 근저당 · 유성온천새마을금고 | 54,600,000원 | 51,567,440원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 20,793,260원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 29,537,592원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 104,930,852원 중 예상 배당 51,567,440원, 미배당 53,363,412원입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 53,363,412원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 68,953,644원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 79,866,806원 | 0원 |
현 회차에서는 신청채권자 청구액 38,436,500원을 충족하지만, 3회 유찰 시에는 예상 배당액이 35,977,208원으로 내려가 신청채권자 청구액에도 미치지 못하는 시나리오입니다. 다만 이 배당 부족액이 매수인에게 승계된다는 의미는 아니며, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 “다세대주택”으로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 4층 건물입니다.
- 입지. 유성고등학교 서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대·연립주택과 근린생활시설이 섞인 일반 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 소로1류, 남측 소로2류 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 주차장시설이 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역이 포함·저촉됩니다.
- 토지. 토지면적 415.7㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,398,000원/㎡입니다.
- 거래 규모. 한독빌라105,106동은 총 16세대이며 사용승인일은 1994.07.25입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 동·호수 확인. 공부상 제나동과 현장 105(동) 표기가 다르므로 공동출입구와 실제 201호 위치를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 이해관계인 부재로 정확한 내부 확인이 불가능했고 건축물현황도·외부관찰·탐문을 기초로 평가됐으므로 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있습니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 94,400,000원보다 최근 12개월 평균 92,966,666원과 최신 거래 99,450,000원을 우선하고, 최근 추세 -3.0%를 반영해야 합니다.
- 다세대 환금성 감안. 총 16세대·1994년 사용승인 물건으로, 낮은 매입가와 별개로 향후 매도 시 거래 속도를 따로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입관계와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 마지막 변수는 점유 확인
현재 권리 구조만 놓고 보면 말소기준인 유성온천새마을금고 근저당 이후의 압류·가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰로 52,920,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 92,966,666원의 56.9% 수준입니다.
다만 최근 시세가 -3.0% 하락 흐름이고, 총 16세대의 1994년 다세대라는 환금성 특성이 있습니다. 무엇보다 감정평가상 임대관계 미상이고 현장 동 표기도 공부와 다릅니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 비교적 단순하고 가격 할인도 큰 편이지만, 점유·임차관계와 실제 호별 위치를 확인해야 비로소 입찰 판단이 완성되는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
