245,000,000원
광주지방법원 2025타경32908. 광주 서구 농성동 삼익아파트 3동 3층 307호입니다. 감정가는 350,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 245,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.10.15. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 148,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 뒤에 들어온 서울보증보험주식회사 강제경매개시결정, 신한은행 가압류, 현대해상화재보험주식회사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 소유관계는 2025.04.23. 소유권경정을 거쳐 이종규·문종진 각 2분의 1 지분입니다. 확인된 임차인 신고는 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 전입·점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32908 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 422-3 3동 3층307호 · 광주광역시 서구 내방로 430 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일면적 실거래 기준 108.67㎡ · 지상10층/지하1층 제3동 제3층 제307호 |
| 소유자 | 문종진 2분의 1 · 이종규 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 245,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 80,570,462원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.15. 현대해상화재보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 148,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당 이후는 소멸
과거 하나은행·국민은행·광주은행·한국스탠다드차타드은행·삼성생명보험· 현대라이프생명보험 관련 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 을구 13번 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 2025년의 강제경매개시결정, 신한은행 가압류 97,856,863원, 현대해상화재보험주식회사 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세를 같이 봐야 한다
삼익 동일면적 108.67㎡ 실거래는 9건이 확인됩니다. 전체 평균은 286,944,444원이지만, 2021년의 400,000,000원·425,000,000원 거래와 150,000,000원 거래 등이 함께 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 3건 평균은 264,166,666원, 최신 거래는 2026.02. 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 108.67㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2025.11 | 108.67㎡ | 8 | 247,500,000원 |
| 2025.10 | 108.67㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 108.67㎡ | 6 | 365,000,000원 |
| 2023.06 | 108.67㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2021.11 | 108.67㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 2021.11 | 108.67㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 108.67㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 108.67㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 108.67㎡ | 3건 | 264,166,666원 |
현재 최저가 245,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.7%입니다. 최신 거래 285,000,000원보다도 낮아 신건 감정가 350,000,000원보다는 가격 부담이 크게 줄었습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래 대비 -11.5%인 하락 흐름이므로, 과거 전체 평균 286,944,444원의 85.4%라는 수치만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 148,800,000원 | 148,800,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험주식회사 | 80,570,462원 | 80,570,462원 |
| 3. 가압류 · 주식회사신한은행 | 97,856,863원 | 11,399,538원 |
| 4. 경매개시결정 · 현대해상화재보험주식회사 | 80,570,462원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 407,797,787원, 채권자 배당액은 240,770,000원, 미배당은 167,027,787원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 압력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 245,000,000원 | 240,770,000원 | 167,027,787원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 171,500,000원 | 168,299,000원 | 239,498,787원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,049,999원 | 117,569,299원 | 290,228,488원 | 0원 |
현재 회차에서는 서울보증보험주식회사 청구액 80,570,462원이 전액 배당되는 구조지만, 2회 유찰 시에는 19,499,000원, 3회 유찰 시에는 0원으로 줄어듭니다. 채권자의 미배당액은 회차가 내려갈수록 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광천초등학교 서측 인근. 공동주택과 근린생활시설이 함께 있는 아파트지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북측 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상10층/지하1층, 사용승인일 1984.09.18. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 4차선 아스팔트 포장도로, 북동측·남서측 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·상대보호구역·전통상업보존구역 등이며 공시지가는 823,200원/㎡입니다.
- 단지·거래. 삼익 374세대, 동일면적 108.67㎡ 실거래가 확인됩니다. 최근 거래는 247,500,000원·260,000,000원·285,000,000원으로 형성돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 286,944,444원보다 최근 12개월 평균 264,166,666원과 최신 거래 285,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 이전보다 -11.5%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 과하게 주지 않아야 합니다.
- 점유 상태 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.10.15. 을구 13번 현대해상화재보험주식회사 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서·등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 외 부담 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본자료를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘하락 추세 속 할인’
이 사건은 등기상 구조가 복잡해 보이지만 실제 낙찰자 관점의 기준은 선명합니다. 2020년 현대해상화재보험주식회사 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 245,000,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 264,166,666원의 92.7% 수준입니다.
다만 최근 시세 자체가 이전보다 -11.5% 하락했고, 2025.11.에는 247,500,000원 거래도 있었습니다. 따라서 감정가 350,000,000원에서 70%까지 떨어졌다는 할인율보다 현재의 실제 거래대를 기준으로 입찰가를 정해야 합니다. 권리 위험은 낮지만 점유관계는 별도 확인이 필요하고, 가격은 최근 하락 흐름을 반영해 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
