한 줄 평 임차인 이슈 없이 매수인 인수 0원 구조입니다. 감정가 162,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 113,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 183,000,000원 대비 62.0% 수준이라 가격 측면의 접근성이 생긴 물건입니다.
감정가 / 최저가
162,000,000원
최저 113,400,000원
최근 12개월 시세
183,000,000원
동일평형 3건 평균
최저가 ÷ 시세
62.0%
최근 시세 대비
매수인 인수
0원
임차인 없음
광주지방법원 2025타경33522. 광주 서구 화정동 우미아파트 101동 20층 2003호입니다. 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 설정된 염주새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 발생한 광주신용보증재단 가압류 및 경매 관련 등기는 매각으로 소멸됩니다. 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 440 우미아파트 101동 20층2003호 |
| 물건종류 | 아파트 · 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 손정하 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 113,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 염주새마을금고 / 116,797,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 2017.01.10 염주새마을금고 근저당권 이후 설정된 광주신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자는 등기상 후순위 부담을 인수하지 않는 구조입니다.
② 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간
화정우미 동일평형 실거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 183,000,000원, 최신 거래는 2026.04 190,000,000원입니다. 최저매각가 113,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 62.0% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.94㎡ | 19 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 7 | 189,000,000원 |
| 2025.06 | 59.83㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 평균 | — | 최근 12개월 3건 | 183,000,000원 |
전체 실거래 12건 평균은 183,500,000원, 거래 범위는 165,000,000원~240,000,000원입니다. 최근 12개월 기준 추세는 -0.4%로 큰 변화는 아니지만 약한 하락 흐름은 확인됩니다.
⚠️ 확인할 부분 준공일은 1996.12.26으로 구축 아파트입니다. 가격 할인 폭은 매력적이지만 환금성은 단지 거래량과 매수층을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,387,600원 |
| 근저당 · 염주새마을금고 | 135,600,000원 | 111,012,400원 |
| 가압류 · 광주신용보증재단 | 9,800,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래 시세
최저매각가는 최근 12개월 평균 시세 대비 할인된 구간입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 임차인 인수 부담도 없습니다. 권리 분석상 단순한 편입니다.
✅ 가격 관점 최저가 113,400,000원은 최근 12개월 평균 183,000,000원 대비 62.0% 수준입니다. 다만 구축 아파트 특성상 실제 낙찰 전 거래 분위기 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 화정남초등학교 남서측 인근으로 아파트, 소규모점포, 학교 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(금호·화정)이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 화정우미 376세대, 1996년 준공 단지로 거래는 존재하지만 구축 아파트라는 점은 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 염주새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 소멸 구조입니다.
- 가격 확인. 최근 거래와 단지 분위기를 기준으로 적정 입찰가를 설정해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 이슈는 확인되지 않지만 실제 점유 관계는 현황조사 내용을 재확인하세요.
- 관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “깨끗한 권리 + 할인된 가격”
이 물건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 말소기준권리 이후 부담이 정리되고 매수인 인수액도 0원이지만, 최종 판단은 구축 아파트의 환금성과 시세 흐름까지 함께 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 최근 시세 대비 할인된 구간으로, 권리 안정성과 가격 접근성을 함께 가진 물건입니다.
